Sagax förvärvar 13 fastigheter i Frankrike

 

Sagax meddelade idag ett förvärv i Frankrike om 480 miljoner kronor för 13 stycken fastigheter. Inget som leder till rubriker direkt då det är rena vardagsmaten för Sagax sådana här förvärv. Bolaget är en flitig förvärvare och de gör den grejen riktigt bra. Med sin inriktning på högavkastande fastigheter blir det direkt en mycket god affär för dem. De nya fastigheterna avkastar generellt så pass att de täcker upp belåning osv och genererar ett gott överskott.

Dagens affär i Frankrike med fastigheter i bland annat Paris och Lyon är fullt uthyrda med återstående löptid om 6 år. Direktavkastningen på de nya fastigheterna är 7,4 procent.

Ja det är förfarandet jag kort vill lyfta fram snarare än den specifika affären för dagen. Över åren gör Sagax sådana här förvärv och växer sitt förvaltningsresultat i god takt.

Under dagen släpper Sagax sin rapport för det andra kvartalet 2025.

Bra deal i Sagax D

Jag har ägt Sagax D ända sedan jag blev tvingad att byta från Sagax preferensaktie som löstes in. Det har blivit en del minska/öka genom åren men jag håller Sagax D som en långsiktig komponent i portföljen.

Idag slog jag till på lite fler Sagax D till kurs strax under 30,2 kronor. Det tycker jag är en bra deal beaktat kortsiktigt brus som tullskräck och dess följder.

Sagax D är ingen vanlig stamaktie utan den betalar en maximal utdelning om 2 kronor och liknar på det viset en preferensaktie mer. Utdelningen är uppdelad kvartalsvis om 0,5 kronor åt gången och för bara några dagar sedan spottade den ur sig senaste utdelningen. Nästa tillfälle har X-dag 27 juni och paydate precis i början av juli. 

På nuvarande kurs 30,15 kronor innebär utdelningen en direktavkastning om 6,6 procent.

Sagax är ett välskött och sunt bolag. De har god geografisk spridning samt väldigt många fastigheter i beståndet som sprider risken. De har gjort smarta finansieringslösningar som "Superobligationer" jag skrivit om och de har ett starkt kassaflöde från sina högavkastande fastigheter. Bra förutsättningar för att kunna stå för utdelningen på dess D-aktie.

Sagax och superobligationerna

Igår kväll skickade Sagax ut ett pressmeddelande att de emitterat nya obligationer. De har gjort en smart och bra kapitalanskaffning och jag återkommer med detaljer längre ned. Sagax är mycket skickliga på att hantera allting som kretsar kring finansiering av sin verksamhet. Det rör sig om räntenivåer, duration, rörlig/fast ränta osv. Detta har jag skrivit om tidigare. Trodde det var här på bloggen men jag fann inte ett sådant inlägg. På twitter däremot hittade jag några inlägg jag skrivit om saken.

Sagax har sedan tidigare ett knippe obligationer som de gav ut när räntan var historiskt låg. De gjorde ett bra drag som valde lång löptid och fast ränta. Flera av de där löper ännu och de var en faktor under "räntekrisen" som gjorde att Sagax inte hade det så tufft som många andra i sektorn.

Nu har de alltså gett ut nya obligationer och medan det inte är lika låg ränta som de där jag kallar för superobligationer så tycker jag de gör en mycket smart grej här.

De har tagit in drygt 3 miljarder kronor via nya obligationer med 7 års löptid och en fast ränta om 4,1 procent.

Räntesatsen är relativt låg sett till dagens ränteläge. Sagax är ett stadigt och sunt bolag varpå de kan nå så här låg ränta. Många andra fastighetsbolag kan bara drömma om den här räntenivån. Att de har en relativt lång löptid om 7 år gör att de under en lång period har förutsägbarhet. Det är samma belopp hela tiden som skall betalas oavsett vad som händer med räntor och ekonomin där ute. Att ha den här typen av förutsägbarhet är ett bra upplägg för framgång. Det är inga överraskningar och man har skyddat sig mot rörelser i ränta osv.

Det är inte den enda typ av finansiering Sagax har, dessa obligationer. Man behöver en mix av olika typer av finansiering och löptider osv. Dessa superobligationer är en del av helheten men de är en viktig del som bidrar till ett stadigt kassaflöde för bolaget och förutsägbarhet.

Apropå Sagax så äger jag dess D-aktie som också är en typ av finansiering för bolaget. Det är en speciell aktie som bara ger rätt till en begränsad del av bolagets vinst och framgång. Utdelningen är max 2 kronor per aktie och blir aldrig högre än så. Det är mer likt en obligation än en vanlig aktie (läs mer om hur D-aktier och preffar fungerar). Just nu handlas den kring 31,7 kronor och den rör sig inte så mycket i kurs. Man kan förenklat säga att där finns ingen kurspotential men utdelningen är ganska hög och stadig. Direktavkastningen är 6,3 procent och utdelningen betalas kvartalsvis. Nästa utdelningstillfälle är nu i månadsskiftet med X-datum 28 mars och pay date 3 april.

Vad ersätta Akelius D?

 

Akelius D blir utköpt och vad skall man istället investera i? Ja så funderar nog många nu. Akelius har varit omtyckt för sin låga risk. Dels har risken ansetts låg på grund av fastighetstypen de äger (lägenheter) som genererar ett mycket pålitligt kassaflöde. Akelius har även haft en relativt låg belåningsgrad och därmed en lägre finansiell risk.

Det finns inget som är exakt likadant men några goda alternativ finns där allt.

Sagax D. Den här är redan en favorit bland många och man kan argumentera för att risken är relativt lägre i den här. Relativt preffar och D-aktier generellt så är risken lite lägre i Sagax D av följande anledningar: De har en god geografisk spridning av beståndet i Europa. De äger högavkastande fastigheter vilket betyder att de genererar mer cash per investerad krona än många andra fastighetstyper. Sagax har en sund belåningsgrad om 42 procent och en stark räntetäckningsgrad om 5 gånger.

Sagax D pyntar 2 kronor utdelning fördelat på 50 öre per kvartal. På kursen 32,3 kronor ger det en direktavkastning om 6,2 procent.

Intea D. Den här är ny på börsen men kan vara värd en titt. De äger samhällsfastigheter typ polisstationer, fängelse osv. Det är väldigt långa hyresavtal och det är kommun, stat och dyl som betalar hyran. I bokslutsrapporten var belåningsgraden cirka 50 procent vilket jag tycker är sunt. När de kom till börsen förra året var belåningsgraden 57 procent vilket var i översta laget. Jag har inte grävt i vad som föranleder ändringen men att den är cirka 50 procent nu är bra. Fastigheterna avkastar lite lägre än Sagax kåkar men högre än tex Hufvudstadens. Lite mitt emellan men framförallt är det pålitliga hyresintäkter från långa avtal med staten.

Intea D pyntar 2 kronor utdelning fördelat på 50 öre per kvartal. På kursen 32,9 kronor är direktavkastningen 6,1 procent.

Innan Akelius D fick ett bud på sig handlades aktien ofta kring 1,65 euro och utdelningen på 0,1 euro ger på kursen en direktavkastning om 6 procent.

Nej de här två alternativen är inte exakt samma sak som Akelius men de kan tänkas tilltala den som vill ersätta  Akelius med något i liknande inriktning. Lite lägre risk helt enkelt. Direktavkastningen är snarlik i dessa och de har lite lägre risk likt Akelius. Inte exakt som Akelius men de är något annat än många andra preffar och D-aktier. Ja det finns flera fina preffar och D-aktier och jag gillar en rad av dem av olika anledningar. Sagax och Intea är de som finns som har vissa egenskaper liknande Akelius. Andra preffar och D-aktier med högre risk kan man diskutera vid ett annat tillfälle. 

Preffar och D-aktier lite billigare

 

De senaste dagarna har preferensaktier och D-aktier handlats ned en del. Dessa aktier värderas på ett annat sätt än vanliga stamaktier. Kortfattat ser man till ränteläget och riskbilden i bolagen och värderingen är mer lik hur obligationer funkar. Det är dock inte obligationer och de är påverkade av börsklimat och investerares nyckfullhet.

En speciell investering helt enkelt och inget för gemene man. Man behöver förstå hur de funkar och framförallt behöver man ha en särskild anledning varför man vill investera i aktieslaget. På sikt ger de en sämre totalavkastning än börsindex. Det här är en investering för den som söker kassaflödet i form av de utdelningar de här aktierna pyntar. Beroende på hur man ser på saken kan man hävda att man kan sänka risk och volatilitet med de här aktierna. Viktigt dock att sätta sig in i saken, de är verkligen inte fria från risk.

Hur som helst. Jag använder mig av den här typen av aktier som en permanent del i portföljen. Det passar min strategi där jag främjar ett lägre risktagande och lägre volatilitet. Jag har duttat in lite fler sådana här de senaste veckorna och igår slog jag till på ett par när det gick ned ett extra steg.

Jag köpte fler Sagax D på 31,1 kronor och jag slog till på NP3 preferens på 29,9 kronor. Bägge dessa pyntar 2 kronor utdelning per år fördelat på 4 st tillfällen om 0,5 kronor åt gången.

Varför har dessa gått ned? Ja ibland finns det tydliga förklaringar som att förväntningar kring ränteläget förändrats och ibland är det annat. Ibland är det vinsthemtagningar, risk off osv. Det är inget i bolagen som hänt och på sikt är det samma som vanligt som gäller, ränteläge och riskbild i bolaget. Jag ser det som ett okej läge att köpa mer till lite lägre pris.

Apropå D-aktier såg jag att fastighetsbolaget Intea avser göra en IPO av bla D-aktier. Om de inte skrivit fel i det jag läst så framstår det som att de försöker notera den till ett högt pris. De har skrivit att de har för avsikt att erbjuda D-aktier till ett värde om 30 miljoner kronor. Det är ju ett mycket litet belopp och framstår som att de peggar upp det för att hålla ett högt pris i IPOn. Medan tillräckligt många kan komma nappa på ett dumt erbjudande i en IPO så är marknaden smartare än så och priset kommer rättas till efterhand på börsen. D-aktien har ett upplägg med 2 kronor utdelning. Intea har en relativt hög belåningsgrad strax under 60 procent och de äger fastigheter med en normal avkastning. Jämför man bolaget med Sagax som har lägre belåningsgrad och fastigheter med betydligt högre avkastning kan man lätt finna Sagax D-aktie värd ett högre pris än Inteas D-aktie.  Ah vi får se hur det blir med den här IPOn, kanske har jag tolkat saken fel. Jag väljer NP3-preferens framför Intea D men om den prisas en bit under 30 kronor kommer jag titta på den en vända till.

Emilshus rapport Q1 2024 - Höjd prognos

Idag var det dags för fastighetsbolaget Emilshus att presentera sin rapport för det första kvartalet. De är ett kassaflödesfokuserat fastighetsbolag och är lite likt Sagax på det viset. Så pass att Sagax faktiskt är storägare i Emilshus. Jag äger preferensaktier i Emilshus och den är en av tre preffar/D-aktier som jag satsat extra på. De andra två är Sagax D och NP3 preferens som har liknande inriktning och även de har Sagax som storägare.

Under kvartalet ökade intäkterna med 6 procent till 158 miljoner kronor. Det i sin tur mynnar ut i ett driftöverskott om 122 miljoner kronor och ett förvaltningsresultat om 65 miljoner kronor. Detta är en ökning av förvaltningsresultatet om 19 procent mot samma kvartal 2023.

Räntetäckningsgraden steg i kvartalet till 2,3 gånger jämfört med 2,2 gånger i Q4 2023. Sett över flera kvartal är där en stigande trend ifrån 2,0 gånger slutet av 2022 till nuvarande 2,3 gånger.

Belåningsgraden är 52 procent.

Emilshus höjer prognosen för 2024. Nu är prognosen ett förvaltningsresultat om 280 miljoner kronor mot tidigare lämnad prognos om 270 miljoner kronor. Det här med prognos är inget vi varit bortskämda med i Sverige men efter pandemin och den efterföljande fastighetskrisen så har ett gäng fastighetsbolag anammat detta. Jag gillar det.

Jag tycker Emilshus gör sin grej bra. Det är en bra affärsmodell de har med tanke på inriktning mot fastighetstyp och fokus kassaflöde. Jag äger som sagt preferensaktien som pyntar en fast utdelning om 2 kronor per år. Bolagets goda utveckling är viktig för att de skall kunna stå för den höga utdelningen på mina preferensaktier. Att bolaget växer och presterar allt bättre kommer mig inte till del eftersom jag endast har rätt till 2 kronor utdelning per år men det är så preferensaktier fungerar och jag har aktivt valt att investera i just det aktieslaget. Jag vill ha den pålitliga utdelningen och för det har jag gjort ett avkall i form av att jag inte är med på kursuppgång i aktien. En preferensaktie värderas utefter dess fasta utdelning och ränteläge samt riskbild i bolaget. De rör sig därmed inom ett spann och stiger aldrig till skyarna som vanliga aktier kan göra när ett bolag går bra.

Senast betalt för Emilshus preferens är 28,2 kronor och den fasta utdelningen om 2 kronor innebär en direktavkastning om 7,1 procent. Utdelningen betalas kvartalsvis om 0,5 kronor i januari, april, juli och oktober. Nästa utdelningstillfälle är juli.

Sagax D kostar 27 kronor

 

Idag kostar Sagax D 27 kronor. Den senaste tiden har vi fått allt mer signaler som pekar på en räntetopp och igår fick vi ett kvitto på det när Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 4 procent. Efter en period om nästan två år och flertalet höjningar på raken lämnades nu räntan oförändrad. Det behöver ju inte bli så att vi sett den sista höjningen i närtid men det ser så ut just nu och marknaden prisar in det.

Sagax D är ingen vanlig stamaktie utan liknar mer en preferensaktie på det viset att den endast har rätt till en begränsad vinstutdelning om max 2 kronor per år. Detta gör att den värderas på ett annat sätt än vanliga aktier. Man värderar den sett till riskbilden i bolaget och sett till det allmänna ränteläget. Enkelt uttryckt kan man säga att man i värderingen landar i en viss premie mot den riskfria räntan. Just nu anser marknaden att Sagax D skall värderas till en direktavkastning om 7,41 procent.

Det är inte bara Sagax D som stigit på sistone utan det är den här typen av värdepapper som värderats upp generellt. En uppvärdering på att vi nu ser räntetoppen och någon räntesänkning eller två i en inte avlägsen framtid. Den här räntetoppen medger en högre värdering utav den här typen av värdepapper och rent operativt för bolagen bakom innebär det en hejd på stigande finansieringskostnader och lite ljusare utsikter.

Är det rätt pris är det fel pris? 27 kronor för Sagax D ja det kan man tycka olika om men som grupp har investerare idag satt det här priset och jag tycker det är rimligt. Jag har ökat i Sagax D de senaste månaderna. Inte nödvändigtvis för att jag spått räntetoppen utan snarare för att jag sett flertalet signaler om att den skulle komma i en inte alltför avlägsen framtid. Samtidigt som Sagax presterar bra operativt och har gjort smart kapitalanskaffning. Sagax har mycket god täckning av sin utdelning och genererar ett starkt kassaflöde varpå den här D-aktien attraherar mig.

Nästa utdelning ifrån Sagax D kommer direkt efter årsskiftet den 4 januari. X-datum för utdelningen är 28 december.

Sagax D har tidigare stått i över 35 kronor och det var under en period av rekordlåga räntor. För att hitta åter till den kursnivån är det ett liknande superlågt ränteläge som krävs. Det är inget man tror på i dagsläget men samtidigt var det ingen som trodde vi skulle ha negativa räntor och det var heller ingen som förutspådde den extremt snabba ränteuppgången vi nu haft de senaste 2 åren. Oavsett hur det blir med ränteläget är det viktigt att förstå att sådana här D-aktier värderas annorlunda än vanliga aktier och att det är tätt sammanlänkat med ränteläget. 

Inga rekordlåga räntor igen, inga 35 spänn för Sagax D igen.

Sagax gör smart kapitalanskaffning igen

 

Efter stängning idag skickade fastighetsbolaget Sagax ut ett pressmeddelande om att de ser över möjligheterna att göra en riktad emission om cirka 10 miljoner stamaktier av serie B. Det rör sig om cirka 2 miljarder kronor och det är en copy paste på en kapitalanskaffning de gjorde i somras. Ja; verkligen en copy paste de dunkade in 2 miljarder då också i en sådan här riktad nyemission.

Det är som vanligt ett accelererat book building-förfarande och sådana går snabbt. Imorgon lär vi ha besked att det här gick lika bra som senast.

Ja det här är en smart kapitalanskaffning. Räntan på nya obligationer är hög och räntan hos banken är ganska hög den med. När de nu dunkar in 2 friska fräscha miljarder i eget kapital kan de förvärva fler fastigheter som genererar cash och de kan nyttja modest belåning på dem och köpa än mer.

I pressmeddelandet skriver bolaget att de förväntar sig att den här nyemissionen kommer leda till högre förvaltningsresultat, kassaflöde och substansvärde per aktie. I ett sådant scenario är det klockrent att finansiera sig via nya aktier.

För mig som investerare i Sagax D är det positivt att det kommer in mer cash i bolaget på det här viset snarare än via obligationer/lån som försämrar nyckeltal och leder till ökade finansiella kostnader.

David Mindus i Sagax framstår som ett geni i fastighetssektorn. Jag har stor respekt och tro till honon.

I samband med sådana här riktade nyemissioner brukar en del småsparare bli ledsna i ögat och tycka att det är för uselt att inte de får erbjudandet. Det är olika regler och förfarande förknippat med en sådan här riktad nyemission jämfört med en bred emission till allmänheten. En riktad emission som denna kan man fräsa av på en eftermiddag och tjoff pengarna på kontot några dagar senare. När man riktar sig till allmänheten skall det tas fram dokumentation som skall kontrolleras och krånglas. Allmänheten skall ges lång betänketid kring erbjudandet. Ja det är krångligt och tidskrävande. 

Det är ett enkelt val och det är rätt val att göra en riktad emission och pang ha pengarna på kontot utan krångel.

Sagax D

 

Tidigare i år skruvade jag ned mitt innehav i Sagax D en aning i spåren av ränteoro och osäkerhet i fastighetssektorn. Det har hela tiden sett stadigt ut för just Sagax men då det är en stor del i min portfölj ville jag ändå ta det varsamt och minskade en aning.

Sedan dess har Sagax kommit med starka rapporter. De har höjt helårsprognosen och senast idag fick de ett starkare kreditbetyg. Ränteoron har lättat en aning och jag känner mig mindre obekväm med min exponering i sektorn.

Idag ökade jag i Sagax D igen. Jag har i många år haft preferensaktier och D-aktier som en permanent del i portföljen. Andelen just nu är historiskt låg där jag endast äger Sagax D och NP3 preferens till en vikt under 6 procent av min portfölj för stunden. Jag har haft avsevärt tyngre viktning än så tidigare, över 40 procent vid tillfällen. För några år sedan minskade jag i preffar och köpte bank istället. På sikt avser jag minska i banksektorn men det är inte nu. Vinsterna kommer vara goda för bankerna de närmsta åren och jag siktar på att ligga kvar. Jag försöker mig inte på någon makalös tajming utan jag siktar bara på att stanna kvar några år medan vinsterna är mycket goda. 

Sagax i "Sale-leaseback" affär med Hedin

 

Fastighetsbolaget Sagax har gjort en affär med bilhandlaren Hedin Mobility Group där man köper fastigheter av dem samtidigt som man tecknar långa hyresavtal till dem. Upplägget kallas för Sale-leaseback. Affären är på 1,11 miljarder kronor och gäller 16 fastigheter i Nederländerna, Belgien och Tyskland. Hedin är precis som Sagax en aktör med verksamhet i stora delar av Europa.

Hyresavtalen har en genomsnittlig löptid om 10 år med en årshyra på 77 miljoner kronor. Avtalen har årliga hyreshöjningar kopplade till KPI eller liknande (motsvarande i respektive land). Det är triple net avtal vilket innebär att hyresgästen står för i princip alla kostnader förknippade med fastigheten. Sagax kan luta sig tillbaka och ta emot hyresinbetalningar.

Fastigheterna tillträds under tredje och fjärde kvartalet i år.

Jag gillar den här typen av deal generellt sett där man köper fastigheten och hyr ut den till säljaren som bedriver sin verksamhet i lokalen.

Sagax nyemission ur ett D-aktie perspektiv

 

Fantastiska fastighetsbolaget Sagax har idag genomfört en riktad nyemission av B-aktier. 2 miljarder friska fräscha kronor har det tillfört bolaget. En riktad nyemission innebär att endast ett liten grupp investerare får erbjudande att delta. Institutionella investerare och storfräsare kan delta. När man gör en sådan emission behövs inga speciella dokument, betänktetid osv för att lilleputtinvesteraren skall förstå erbjudandet. Villkor som annars gäller för erbjudanden till allmänheten. Det tar mycket tid och kostar pengar att göra en företrädesemission. Jag gick kort igenom det där för det brukar alltid vara ett gäng befintliga småägare som beklagar sig över att de inte fick delta.

Anyhow. Jag äger Sagax D-aktie och intresserar mig för bolaget i det perspektivet. Att bolaget tillförs pengar via nyutgivna B-aktier är mycket bra i mitt perspektiv. Det är nya pengar som stärker upp bolagets finansiella ställning och möjliggör fler förvärv som i sin tur genererar mer cash till bolaget. Mer cash till bolaget utan att det kostar ränteutgifter som en obligation eller banklån gör.

I mitt perspektiv är det mer pengar in i bolaget utan att det samtidigt blir massa mer pengar ut. Jo en liten slant ut är det ju via utdelningen på B-aktien men det är strax över 1 procent direktavkastning på den.

Mer kassaflöde in i Sagax.

Jag gillar Sagax och tycker de uppvisat imponerande skicklighet över en lång tid. Dagens nyemission om 2 miljarder kronor i en minst sagt sval fastighetssektor det är ett kvitto på investerares syn och förtroende för Sagax. Kursen i emissionen blev 206 kronor vilket innebär cirka 5 procent rabatt mot gårdagens kurs i B-aktien.

Sagax köper fastigheter för 600 MSEK

 

Sagax slår till på fler fastigheter igen och jag tänker återanvända samma lilla kommentar som senast; Medan andra fastighetsbolag gråter blod och säljer tillgångar står Sagax i en annan sits. Innan den nuvarande "räntekrisen" i fastighetssektorn stod Sagax finansiellt starka med goda nyckeltal och en inriktning mot högavkastande fastigheter. Det där sistnämnda är en primär anledning att de inte har det alls lika tufft som vissa andra.

Anyhow.. Idag skickade alltså Sagax ett pressmeddelande att de förvärvar 9 fastigheter till ett värde om cirka 600 miljoner kronor. Det är huvudsakligen lokaler för lager och industriändamål, typiska högavkastande fastigheter alltså. Uthyrningsgraden är 100 procent och genomsnittlig återstående kontraktstid är 8,7 år. Utav de där 600 miljonerna är 528 miljoner fastigheter i Finland, 36 miljoner i Frankrike och 36 miljoner kronor i Nederländerna. Lejonparten av förvärvsbeloppet är redan tillträtt.

Jag äger Sagax D som är mitt största innehav bland preferens och D-aktier. När "räntekrisen" slog till stöpte jag om innehaven och valde att ha kvar en stor del Sagax D med anledning av de starka nyckeltalen och det goda kassaflödet. Jag följer utvecklingen noga, ingenting är konstant och så klart kan även Sagax förutsättningar förändras. 

Sagax rapport Q1 2023

 

Fastighetsbolaget Sagax lämnade idag rapport för det första kvartalet 2023. Det är en solid operativ prestanda bolaget uppvisar och man står fast vid helårsprognosen om ett förvaltningsresultat om 3,6 miljarder kronor.

Förvaltningsresultatet steg i kvartalet med 20 procent till 943 miljoner kronor.

Kassaflödet från den löpande verksamheten ökade med 25 procent till 838 miljoner kronor.

Värdet på fastigheter skrevs ned med 659 miljoner kronor.

Värdet på finansiella instrument minskade med 525 miljoner kronor.

De två sistnämnda puckarna där som handlar om lägre värden är inga pengar som påverkar kassakistan i bolaget här och nu men likväl hamnar de i resultaträkningen. Så är det i goda likväl som dåliga tider. Värdeförändringar redovisas som resultat och det blir missvisande både när det är goda tider som dåliga. Kassaflöde och förvaltningsresultat däremot är riktiga pengar i bolagets kassakista.

Att fastighetsvärden skall minska är förväntat nu i dessa tider och det varierar från bolag till bolag hur det slår. För Sagax som har starka nyckeltal på bla räntetäckningsgrad och belåningsgrad i kombination med högavkastande fastigheter är det ingen kris. Andra bolag som har betydligt lägre räntetäckningsgrad, högre belåningsgrad osv får än större utmaningar när värdet på tillgångarna skrivs ned.

Sagax har nu en belåningsgrad om 45 procent och en räntetäckningsgrad om 6 gånger.

Sagax förvärvar fastigheter för 529 miljoner kronor

 

Det är skillnad på bolag och bolag. Medan vi i många andra fastighetsbolag främst får läsa om försäljningar så har vi Sagax som är i en annan sits. Sagax med sitt bestånd av högavkastande fastigheter är inte pressade på samma vis som många andra aktörer. Detta beror delvis på god strategi men framförallt för att deras fastigheter har en mycket högre avkastning än tex bostäder och samhällsfastigheter.

På morgonen idag skickade Sagax ut pressmeddelande att de förvärvar 16 fastigheter för totalt 529 miljoner kronor. De är belägna i flera europeiska länder men lejonparten (cirka 400 miljoner av tot 529) är i Sverige och Finland. 

Årshyran uppgår till 42,5 miljoner kronor och hyresavtalen har en genomsnittlig återstående löptid om 6,6 år. 

Jag äger Sagax D aktie och tycker att det är ett väldigt bra bolag. Jag tar dock inte del av bolagets långsiktiga utveckling via D-aktien som bara ger en fast utdelning om 2 kronor. Jag har övervägt att investera även i Sagax vanliga stamaktier och kanske blir det av i framtiden.

Sagax bokslutsrapport för 2022

 

Fastighetsbolaget Sagax har idag presenterat sin bokslutsrapport för 2022. Det här är ett rackarns bra bolag rapporten kommer in starkt i en sektor på dekis.

Förvaltninsgresultatet steg till 9,7 kronor per aktie. Upp 21 procent mot året innan.

Kassaflödet från den löpande verksamheten var 8,68 kronor. (ca 3 miljarder kronor tot).

I det fjärde kvartalet skrevs fastighetsvärdet ned medan det på helåret ändå är positiva omvärderingar av beståndet. Det är ju främst i det fjärde kvartalet fastighetsbolagen kommit igång med nedvärderingar och vad marknaden förväntar sig kommande kvartal.

Belåningsgraden är 45 procent och räntetäckningsgraden är 7,1 gånger.

På de vanliga stamaktierna föreslås en fet höjning av utdelningen med 25 procent till 2,7 kronor (2,15 kronor året innan).

Sagax D föreslås en utdelning som vanligt med 2 spänn per aktie.

Sagax lämnar en prognos för 2023 om ett förvaltningsresultat om 3,6 miljarder kronor.

Jag äger Sagax D och gillar rapporten med tillhörande prognos för 2023. Utdelningen tickar in och jag ser med det vi vet idag ingen anledning att oroa mig för den under 2024 heller.

Utdelning på D-aktier

 

Inför Sagax rapport den 17 februari har jag passat på att friska upp mitt minne kring reglerna för dess D-aktie. Dessa står att finna i bolagsordningen och det skiljer i olika bolag vad som gäller för just deras  D-aktie. Ofta är utdelningen kopplad till utdelning på de vanliga stamaktierna och anledningen till det är att vara tydlig med att bolaget inte skall kunna dela ut pengar till de andra aktierna medan de nollar utdelning på D-aktier.

Bolagsordningen är en skrift som varje bolag har och som de är skyldiga att ha tillgänglig för oss aktieägare. Man kan säga att det är en "blue print" för bolaget och dess aktier, ritningen/regler för hur saker funkar och vad som gäller osv.

I alla fall, Sagax nu då. D-aktien har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen för A och B-aktierna dock max 2 kronor per aktie. Observera att det inte är kopplat så att utdelningen är beroende av utdelningen på A och B-aktierna. Sagax kan ställa in utdelningen helt och hållet på A och B och ändå pynta utdelning 2 kronor på sin D-aktie. Man får vara på sin vakt när man läser de här texterna. Jag har läst en vända till nu och det är sannolikt så att D-aktiens utdelning är beroende av att det pyntas utdelning på de andra stamaktierna. Den totala utdelningen på A och B-aktier är väldigt mycket större varpå utdelningen på dem kan sänkas rejält och D-aktien ändå få sina 2 kronor.

Om utdelningen skulle bli lägre än 2 kronor per D-aktie buffras det beloppet och Sagax kan inte pynta massa utdelning på de andra aktierna utan att pynta den här utdelningen på D-aktien. Medan preferensaktier ofta har ränta på sådant här buffrat belopp så saknas det oftast på D-aktier och så är det med Sagax D.

Det finns i runda slängar 126 miljoner stycken Sagax D varpå utdelningen årligen går på ca 250 miljoner kronor för Sagax. Jämförelsevis finns det cirka 320 miljoner stycken A+B aktier totalt och utdelningen på dem gick på nästan 700 miljoner kronor förra året.

Om du äger D-aktier i något bolag så borde du snabbt läsa i bolagsordningen på deras sajt. Stycket om vinstutdelning är det som intresserar dig och det är enkelt att googla fram och tar 1 minut att läsa.

Är jag orolig för utdelningen i Sagax D kanske du undrar. Nej det är jag inte. Jag friskar upp minnet kring reglerna för jag vill ha koll på vad som gäller oavsett.

Nedan är en länk direkt till Sagax Bolagsordning: https://www.sagax.se/sv/financial-information/corporate-governance/bolagsordning

Sagax rapport kvartal 3 2022

 

Jag äger inga vanliga aktier i Sagax och tar således inte del av bolagets framgångar. De har rapporterat för det tredje kvartalet och det är en stark rapport. Jag äger D-aktier i bolaget varpå jag följer det för att se att de mår bra och kan pynta utdelning på sina D-aktier. Utdelningen är 2 kronor på D-aktien och blir aldrig högre oavsett hur bra bolaget presterar. En sådan D-aktie är mer lik och beter sig liknande en ränteplacering. När ränteläget stiger kräver investerare högre avkastning och därför sjunker aktiekursen i D-aktier och preferensaktier. Precis som vi bevittnat nu på bred front. Det där hör till, kursen går upp och ned i ett begränsat spann ihop med räntan som går ned och upp.

Anyhow, inte för att jag var det innan men ändå: jag är inte orolig för utdelningen på Sagax D-aktie.

I det tredje kvartalet ökade förvaltningsresultat per aktie med 26 procent till 2,66 kronor. Bolaget står fast vid sin prognos för förvaltningsresultat per helåret 2022 om 3,3 miljarder kronor (drygt 10 kr per aktie).

Räntetäckningsgraden är som tidigare god om 7,6 gånger.

Belåningsgrad 45 procent.

En grej som sticker ut är att en väldigt stor del av finansieringen är via obligationer. Det som fått investerare livrädda för fastighetsbolag nu. Oron kring obligationer och den iskalla marknaden för dem. Möjligheten att refinansiera sig på vettiga villkor. Man kan säga att Sagax belåning helt och hållet ligger i obligationer då banklån mm är en yttepytteliten del. Det är inga stora förfall i närtid och lejonparten av obligationerna förfaller efter 2026. Sagax är verksamma och finansierar sig på europeiska marknaden. De har mycket fina nyckeltal och god outlook. De kommer kunna finansiera sig på rimliga villkor. Många andra fastighetsbolag önskar att de hade Sagax starka sits.

Nej det är inte Sagax som marknaden är orolig för i första hand. 

Cibus har tagit in 492 msek i nyemission

 

Efter börsens stängning igår meddelade Cibus att de gör en riktad nyemission om 2 miljoner aktier via ett accelererat bookbuilding-förfarande. Sådana där går undan och idag är det hela klappat och klart.

Till en kurs om 246 kronor sker emissionen och det är en rabatt om endast 2,2 procent mot gårdagens stängningskurs 251,6 kronor. Som jag för bara några dagar sedan spekulerade kring så var Sagax en utav köparna i emissionen. Cibus uppdaterade nyligen sitt tillväxtmål och då spekulerade jag i ett inlägg om sådan här emission och Sagax som möjlig tagare.

Bra jobbat Cibus. Det här är ett utmärkt sätt att finansiera och växa verksamheten. Pengarna de nu får in kan de ihop med lika mycket i belåning förvärva flera fina fastigheter som kommer generera mer cash till oss ägare på sikt. Ja det blir fler aktier men det blir samtidigt fler fastigheter och i slutändan skall det mynna ut i högre utdelning och vinster per aktie. Cibus har lyckats med detta historiskt, att ge ut nya aktier och investera cashen väl för att mynna ut i stigande substansvärde, intjäningsförmåga och utdelning per aktie. 

Nu har Cibus 492 friska fräscha miljoner i plånboken att förvärva fler fastigheter för. Som vanligt använder man belåning när man köper fastigheter varpå förvärvskapaciteten i den här emissionen är kring 1 miljard kronor. Beroende på hur man ser på det kanske betydligt mer än så. När Cibus köper enstaka fastigheter eller några få bara så blir de i ett nafs mer värda när de kommer in i Cibus ägo. Det är inte trolleri utan en risk och värderingsfråga. En enda fastighet är riskfyllt och värderas därefter. En stor fastighetsportfölj har risken spridd över flera faktorer och betingar ett högre värde i och med den lägre risken.

Ett sidospår;
Här sitter jag på min kammare och avvaktar att investera mer i Cibus för det är högt värderat. Samtidigt köper en rad mycket ansedda investerare nu i emissionen till 246 kronor. Man kan se på saken på olika sätt och jag vet att jag är konservativ i min syn på Cibus. Jag värderar kassaflöde men vill hålla mig hyggligt nära substansvärdet. Mer modernt är det att värdera kassaflödet högre än vad jag gör.

Styrelseledamot köper Sagax D

 

Johan Thorell som sitter i styrelsen i Sagax har under ett par dagar köpt cirka 160.000 st Sagax D. Köpen skedde till en kurs om 32,2 - 32,4 kronor och gjordes 2 och 3 december.

Jag äger Sagax D och gillar ett sådant här insiderköp av ett par anledningar.

Först och främst: Det finns många anledningar att sälja aktier men egentligen bara en enda varför man köper. Man köper aktier i tron att det är en bra affär. Av den anledningen finner jag försäljningar lagom ointressanta medan köp från insiders intresserar mig.

Att det köps D-aktier eller preferensaktier är extra intressant i mina ögon då jag själv investerar i sådana aktier. Dels kan det ge signaler at man inte behöver oroa sig för ev inlösen eller liknande händelse i närtid (D-aktier har ingen inlösenklausul likt preffar). Insiders kan inte sitta på information om en förestående inlösen och samtidigt köpa aktier. Jag gillar generellt sett inte sådana här händelser som inlösen, byten, frivilliga erbjudanden osv. Jag vill bara att preffar och D-aktier löper på som vanligt.

Det är också en ständig fundering kring ränteläget och kursutveckling för den här typen av aktier. De utvecklas inte baserat på bolagets prestanda utan istället är det allmänna ränteläget och bolagets riskbild som styr kursutvecklingen. Att insiders köper D-aktier/preffar behöver inte betyda ett skvatt så klart men det är i vart fall ingen negativ signal. Styrelseledamot Johan Thorell köper Sagax D och kan antas tro att det är en ok investering.

Finansinspektionen har ett register för insynshandel som är öppet för allmänheten. Checka in länken nedan. Där kan man söka på bolag och personer och se deras transaktioner.

https://marknadssok.fi.se/publiceringsklient

Sagax löser in preferensaktier

 

Fastighetsbolaget Sagax var de som startade trenden med preferensaktier när de gav ut sin år 2006. Många bolag har hakat på sedan dess och flera har även hunnit lösa in sina preffar. 
Nu är det Sagax tur för denna manöver och den är inte helt oväntad. De har sedan tidigare kommunicerat en vilja att bli av med preffarna och de har verkat i den riktningen när de istället givit ut D-aktier och erbjudit utbyte mot dessa.

Inlösenkursen för Sagax preferens är 35 kronor och man planerar att lösa in den direkt efter kvartalsutdelningen i april. De kommer alltså pynta utdelningen om 0,5 kronor och sedan löses aktien in varpå man erhåller 35 kronor i inlösen. Aktien stängde idag på 35,8 kronor.

En fun fact angående de här preffarna är att en stor del av de som finns kvar nu efter utbytesförfarande osv ägs utav Patrik Brummer som har en fet preferensportfölj som Dagens Industri brukar skriva om titt som tätt. 3.440.000 stycken Sagax preferens äger han. Det är över 20 procent av alla Sagax preferens som finns nu.

Det är som sagt inte så värst många preffar kvar där ute bland småspararna men det finns ändå ett gäng varpå infon är intressant tänker jag. Själv ägde jag Sagax pref förr i tiden men har i omgångar bytt och har nu enbart Sagax D-aktie. Jag accepterade inga utbytesförfaranden utan väntade och sålde över börs. Den som kan tänka sig köpa Sagax D nu istället för preffen får betydligt mer för pengarna. Preffen får man som sagt 35 spänn för medan Sagax D kan man köpa för 31,4 kronor.

Sagax D är väldigt lik preferensaktien med främsta skillnad att den saknar preferens vid en ev konkurs eller liknande. Det är en skillnad men inte så värst stor ändå i ett seriöst bolag som Sagax. Skulle det gå så pass illa att bolaget hamnar på obestånd är man nog ungefär lika körd oavsett om man har D eller preffen.

Utdelningen är 2 spänn på bägge de här aktierna och skulle den mot förmodan dras in buffras den upp till dess att den betalats till fullo. Även här är det inget att oroa sig för mer än att om det mot förmodan skulle gå så illa för Sagax att de behöver dra in utdelningen på de här aktierna ja då är det nära på kört ändå oavsett D eller preff. Jag tar det för avlägset.

Sagax D är en preff/D-aktie som jag satsat extra på. För kvaliteten och tron på bolaget. Inget är säkert på börsen men jag gillar risk/reward i Sagax D. På kursen 31,4 kronor är direktavkastningen 6,3 procent.

Länk till Sagax D hos Avanza (affiliatelänk).

Länk till Sagax preferens hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.