Sagax och superobligationerna

Igår kväll skickade Sagax ut ett pressmeddelande att de emitterat nya obligationer. De har gjort en smart och bra kapitalanskaffning och jag återkommer med detaljer längre ned. Sagax är mycket skickliga på att hantera allting som kretsar kring finansiering av sin verksamhet. Det rör sig om räntenivåer, duration, rörlig/fast ränta osv. Detta har jag skrivit om tidigare. Trodde det var här på bloggen men jag fann inte ett sådant inlägg. På twitter däremot hittade jag några inlägg jag skrivit om saken.

Sagax har sedan tidigare ett knippe obligationer som de gav ut när räntan var historiskt låg. De gjorde ett bra drag som valde lång löptid och fast ränta. Flera av de där löper ännu och de var en faktor under "räntekrisen" som gjorde att Sagax inte hade det så tufft som många andra i sektorn.

Nu har de alltså gett ut nya obligationer och medan det inte är lika låg ränta som de där jag kallar för superobligationer så tycker jag de gör en mycket smart grej här.

De har tagit in drygt 3 miljarder kronor via nya obligationer med 7 års löptid och en fast ränta om 4,1 procent.

Räntesatsen är relativt låg sett till dagens ränteläge. Sagax är ett stadigt och sunt bolag varpå de kan nå så här låg ränta. Många andra fastighetsbolag kan bara drömma om den här räntenivån. Att de har en relativt lång löptid om 7 år gör att de under en lång period har förutsägbarhet. Det är samma belopp hela tiden som skall betalas oavsett vad som händer med räntor och ekonomin där ute. Att ha den här typen av förutsägbarhet är ett bra upplägg för framgång. Det är inga överraskningar och man har skyddat sig mot rörelser i ränta osv.

Det är inte den enda typ av finansiering Sagax har, dessa obligationer. Man behöver en mix av olika typer av finansiering och löptider osv. Dessa superobligationer är en del av helheten men de är en viktig del som bidrar till ett stadigt kassaflöde för bolaget och förutsägbarhet.

Apropå Sagax så äger jag dess D-aktie som också är en typ av finansiering för bolaget. Det är en speciell aktie som bara ger rätt till en begränsad del av bolagets vinst och framgång. Utdelningen är max 2 kronor per aktie och blir aldrig högre än så. Det är mer likt en obligation än en vanlig aktie (läs mer om hur D-aktier och preffar fungerar). Just nu handlas den kring 31,7 kronor och den rör sig inte så mycket i kurs. Man kan förenklat säga att där finns ingen kurspotential men utdelningen är ganska hög och stadig. Direktavkastningen är 6,3 procent och utdelningen betalas kvartalsvis. Nästa utdelningstillfälle är nu i månadsskiftet med X-datum 28 mars och pay date 3 april.

NP3 löser in gamla obligationer och ger ut nya

Idag skickade fastighetsbolaget NP3 ut ett pressmeddelande om att de avser emittera obligationer för 300 miljoner kronor. Sådana här obligationer har en löptid och i detta fallet förväntas de ligga på 3,5 år. När de där åren har gått ger man tillbaka pengarna till obligationsinnehavarna, man löser in dem. Det gör man genom att ge ut nya obligationer. Precis så är det nu man tar in nya pengar via obligationer för att lösa in gamla obligationer som snart löper ut.

En helt vanlig dag i ett fastighetsbolag. Det är en kapitalintensiv verksamhet och man arbetar konstant med belåning för att få till en effektiv avkastning.

Länge var obligationsmarknaden i princip stängd då det fanns få investerare och framförallt gick det inte att få en ränta som var acceptabel för fastighetsbolagen. I närtid nu har ett flertal bolag gett ut obligationer och obligationsmarknaden har inte bara mjuknat upp lite grand, den är i gång igen.

Nyligen tog fastighetsbolaget Cibus in 567 miljoner kronor via obligationer och jämförelsevis blev räntan där strax under 8 procent (EURIBOR 3m +400 punkter). NP3s befintliga obligationer löper till en högre ränta än så där generellt sett och man kan avrunda och säga att de ligger kring 10 procent ränta ungefär. Det låter högt men man finansierar fastigheter med en mix av olika lösningar. Det är eget kapital, banklån, obligationer mm. Mixen gör att finansieringen totalt sett ligger med god marginal under fastigheternas direktavkastning och man har en positiv affär. NP3 har en obligation som löper till lägre ränta och den löper ut senare i år, den ligger på drygt 7 procent ränta. Obligationerna de avser lösa in är en mix av de som ligger på dryga 7 procent ränta och de som ligger på 10,5 procent.

Jag äger NP3 preferensaktie och tar inte del av bolagets framgångar på lång sikt då min preferensutdelning är fast om 2 kronor per aktie. Jag måste ändå följa bolaget noga för att se så de kan betala min preferensutdelning. Medan utdelningen aldrig kan bli högre än 2 kronor så kan den bli lägre. Den kan bli noll och aktierna kan bli värdelösa. Det är absolut inga säkra pengar att investera i preferensaktier. Man måste hålla sig uppdaterad och väga in hur bolaget kan komma utvecklas i framtiden. NP3 släppte sin bokslutsrapport häromdagen och det såg klart rimligt ut. De förslår full utdelning på preferensaktien precis som väntat. Jag har passat på att öka i NP3 preferens det senaste halvåret och innehavet väger nu cirka 4 procent i portföljen. Utdelningen som betalas kvartalsvis om 50 öre per aktie innebär en direktavkastning om 7,4 procent på kursen 26,9 kronor.

Cibus tar in 567 miljoner kronor i gröna obligationer

Någon minut efter börsens stängning idag skickade fastighetsbolaget Cibus ut ett pressmeddelande om att de emitterat gröna obligationer till ett värde om 50 miljoner euro (567 miljoner kronor). Obligationerna har en löptid om 3 år och en ränta om 3 månader EURIBOR plus 400 punkter. Så här skriver Cibus VD Christian Fredrixon i ett pressmeddelande:

"Som nytillträdd VD är jag mycket stolt över den framgångsrika emissionen av vår nya obligation som landade på den lägsta marginalen någonsin för Cibus med hänsyn tagen till löptiden. Emissionen initierades av ett stort inkommande investerarintresse, och det starka och fortsatta intresset från nordiska institutioner ledde till att boken blev mer än två gånger övertecknad utifrån starterbjudandet"

Det är bra att obligationsmarknaden vaknat till liv igen. Den var ju precis iskall ett bra tag där men nu tickar det på och det betyder att refinansieringsrisk generellt sett i fastighetsbranschen ser ljusare ut. Så klart är det olika för de olika bolagen hur obligationsmarknaden ser ut för dem men det är inte helt nedstängt längre i vart fall. 

Cibus obligation kostar bolaget strax under 8 procent i dagsläget och det är inget orimligt. Man får tänka på att fastighetsbolag inte finansierar fastigheterna till 100 procent med en sådan här obligation utan det är bara en del av finansieringen. Man kan pynta 8 procent ränta på en obligation om den utgör kring halva finansieringen av en kåk som avkastar 6,2 procent. Obligationen har för övrigt samma ränta som den som går till förfall 29 december 2024 och jämfört med de övriga obligationerna Cibus givit ut så är den här på en betydligt lägre räntenivå.

Den här finansieringen sänker risken/oron ytterligare kring en eventuell utdelningssänkning. Cibus genererade tillräckligt med cash för att täcka utdelningen i senaste rapporten och efter den kommer hyreshöjningar medan finansiella kostnader är under kontroll. Där var lite engångskostnader också som försvinner. Framledes torde Cibus ha än bättre täckning för utdelningen alltså. Cibus har tagit hand om refinansiering och utdelningen skulle kunna bli oförändrad. Hur det faktiskt blir får vi se i bokslutsrapporten som kommer den 29 februari.

Utdelningen betalas månadsvis och summerar till 0,9 euro i årstakt enligt beslut från stämman våren 2023. Det ger en direktavkastning om cirka 8,5 procent på nuvarande kurs kring 120 kronor. Intjäningsförmågan var i Q3-rapporten 0,93 euro och bör stiga på sikt med anledning av hyreshöjningar. Finansiella kostnaderna stiger inte pga räntesäkringar på kort sikt och i längre perspektivet är ränteläget nedåtgående. Cibus har historiskt haft bättre täckning för utdelningen och man får se det som tillfälligt det nuvarande läget där de täcker den med mycket liten marginal.