Corem bokslutsrapport 2024

 

Fastighetsbolaget Corem presenterade idag sin bokslutsrapport för 2024. De senaste åren har de avyttrat fastigheter och trimmat belåning. 2024 var en fortsättning på det spåret men ser man till nuläge och framåt så har de genomfört de stora åtgärderna redan. Nu är obligationsmarknaden i full fräs sedan en tid och därmed har pressen att avyttra fastigheter minskat för Corem. De har fortsatt hög belåning och nyckeltal som inte är fantastiska men de håller näsan ovanför vattenytan.

För 2024 rapporterar Corem:

Räntetäckningsgrad 1,7 gånger.

Belåningsgrad 54 procent (exklusive D-aktier och preferensaktier).

Förvaltningsresultat 914 miljoner kronor.

Marknadsvärde på fastigheter 55 205 miljoner kronor.

Förvaltningsresultatet är mindre än föregående år men så även fastighetsbeståndet. Då man har avyttrat fastigheter drar man inte in lika mycket cash längre.

Framåt fokuserar Corem på finansiell stabilitet och optimering av balansräkningen. 

En oförändrad utdelning föreslås på alla aktieslag vilket innebär 0,10 kronor på A och B-aktier samt 20 kronor på D-aktien och preferensaktien.

Jag äger Corem preferens och det här är en bit ut på riskskalan jämfört med mycket annat jag investerar i. En risk jag är bekväm med då det är fastigheter och det är via en preferensaktie. Det är inte säkra pengar att investera i preferensaktier men det är en annan risk än stamaktien i bolaget.

Pressat Corem säljer till Emilshus

 

Fastighetsbolaget Corem gick in i pandemin och den efterföljande räntekrisen med en mycket hög skuldsättning. När obligationsmarknaden tvärstannade blev det stora utmaningar för bolaget. Sviterna av det där hänger i sig. Corem har sålt fastigheter under ett par års tid för att lösa obligationer och få ned sin skuldsättning.

Hetast den senaste tiden har snacket om Kista varit. Inte hett som "bra" utan hett det snackas om det här då området är på dekis och Corem äger en hel del kåkar där. Ericsson är största hyresgästen och har hotat med att lämna.

Imorgon släpper Corem sin bokslutsrapport och i den finns det sannolikt inget att hoppa högt över. Jag har svårt att se något överraska positivt där. Å andra sidan finns det mycket som kan bli en besvikelse.

Idag meddelade Corem att de säljer fastigheter i Halmstad till ett underliggande värde om 520 miljoner kronor. En del av det består sannolikt av bankbelåning och går således till banken, runt hälften kanske. Resterande slant kan användas till att beta ned skulder i övrigt. Köpare i den här transaktionen är Emilshus som redan har etablering i övrigt i Halmstad. Fastigheterna är av typen lager/lätt industri och passar Emilshus bra. 

Jag äger Corem preferens och det är en bit ut på riskskalan den här investeringen. Än så länge är jag inte värst orolig och preffen handlas dessutom till en hög direktavkastning som speglar riskbilden. Jag vill dock undvika att äga en preferensaktie in i större svårigheter än nuvarande. 

Corem tecknar ytterligare två hyreskontrakt i New York

 

Foto: Corem Property Group AB

Idag skickade Corem ut ännu ett pressmeddelande om uthyrning i New York. Det gläder mig och dessa fastigheter var en gång något jag främst såg som en risk och önskade att de inte fanns där i beståndet. Nu har det svängt och är inte så jobbigt längre. Det började som projekt för flera år sedan och fastigheterna har nu utvecklats till toppmoderna på bra läge. Så här i efterhand önskar nog Arnhult att han aldrig slog till på dessa projekt men nu är de där och de har gjort det bästa av det. 

Under flera år har dessa projekt bara kostat massa pengar medan nu är de färdiga och uthyrning är på en sund nivå. Under nästa år flyttar hyresgäster in enligt de flesta pressmeddelanden jag minns om dessa fastigheter. Enligt dagens pressmeddelande är den nu kontrakterade årshyran i New York på cirka 250 miljoner kronor.

Så här skriver Corem i ett pressmeddelande idag om de senaste uthyrningarna:

"Corem har tecknat ytterligare två nya hyreskontrakt, avseende totalt 1 302 kvadratmeter, i New York. I och med detta ökar Corems totala årliga kontraktsvärde för samtliga tecknade hyresavtal i USA till cirka 23 miljoner USD. Uthyrningsgraden i projektfastigheterna 1245 Broadway och 28&7 uppgår härmed till 77 respektive 95 procent. 

I fastigheten 1245 Broadway har avtal tecknats med fintechbolaget Aegis Venture Partners om totalt 495 kvadratmeter. Inflytt är planerad till januari 2025. I fastigheten 28&7 har avtal tecknats med ett stort internationellt bilföretag om totalt 807 kvadratmeter med inflytt i februari 2025. 

Corem har två pågående projekt i New York. 1245 Broadway, en kontorsbyggnad med cirka 17 500 kvadratmeter uthyrningsbar yta fördelat på 23 våningar, är belägen i hörnet av Broadway och 31st Street. 28&7, en 12 våningar hög kontorsbyggnad med cirka 9 300 kvadratmeter uthyrningsbar yta är belägen i hörnet av 7th Avenue och 28th Street i Chelsea. Båda byggnaderna är certifierade enligt LEED Gold och erbjuder såväl service i bottenvåningen som toppmoderna kontorsytor med den senaste teknologin vad gäller luftkvalitet och beröringsfria system. Fastigheterna har designats av Skidmore, Owings & Merrill och utvecklats i samarbete med GDS Development Management (GDSNY)."

Jag köpte fler Corem preff förra veckan

 

Det ser helt okej ut för fastighetsbolaget Corem. För något år sedan var det kris med en obligationsmarknad som var näst intill stängd och man fick avyttra fastigheter för att lösa obligationsförfall. Det normala förfarandet är att ge ut nya obligationer för att lösa in de gamla men det gick inte under en period. Räntan som krävdes på obligationsmarknaden var så hög att man kan säga att obligationsmarknaden var stängd. En följd av snabbt stigande ränteläge och en flykt från risk.

I närtid fick Corem en smocka när media pushade nyheten att Ericsson kan lämna Kista. Det skulle drabba Corem eftersom de äger fastigheterna Ericsson sitter i och de är bolagets största hyresgäst. Aktiemarknaden är lättskrämd och Corems olika aktieslag handlades ned på nyheten.

Fritt ur minnet så väger Ericssons hyresavtal kring 6 procent av Corems totala hyresintäkter och i pengar rör det sig om 200-300 miljoner kronor. Det är inte obetydligt och det är en osäkerhetsfaktor. Problemet är inte överhängande och heller inte katastrofalt. I mina ögon är den här osäkerhetsfaktorn inprisad i Corems preferensaktie som jag investerar i.

Jag var snabb och sålde innan aktien backade när media pushade den där grejen om Ericsson. I omgångar har jag köpt åter och nu i förra veckan klippte jag in fler kring 266 kronor. Jag tog ett litet gäng på 263 kronor i fredags också. Innehavet väger nu en bit över 2 procent i portföljen och tillsvidare nöjer jag mig där.

Utdelningen är på 20 kronor i årstakt och betalas kvartalsvis om 5 kronor åt gången. På kursen 263 kronor är direktavkastningen 7,6 procent. Nästa utdelningstillfälle är nu vid årsskiftet med X-dag 27 december och paydate 7 januari.

Köpt tillbaka lite Corem preferens

 

Jag agerade snabbt igår och sålde en stor del av mina Corem preferens innan de backade på nyheten om att deras största hyresgäst eventuellt avser lämna. Det är Ericsson och lokaler i Kista, ett speciellt område som inte är lätt att hyra ut till nya hyresgäster om de lämnar.

Att marknaden skulle agera på den här nyheten tvekade jag inte på. Aktien föll rejält igår och har fortsatt ned idag. Som jag skrev igår är en eventuell flytt ingen dödsstöt för Corem. Det förändrar riskbilden och det försämrar potentialen för bolaget men det bör vara hanterbart. Kontraktet löper i ett par år till så det är inte här och nu något händer. Jo något har hänt, Ericssons förhandlingsläge om hyran har inte försämrats om man säger så.

Idag köpte jag åter en liten del av de aktier jag sålde igår. Nästan 30 kronor billigare då jag tog in dem på 266,5 kronor idag.

Det här är en stor nedgång på ett rykte. Ett rykte som om det blir sanning inte stjälper Corem. Jag tycker risken är väl inprisad här kring 266 kronor och slog till.

Länk till mitt inlägg jag skrev igår om Corem: https://petrusko.blogspot.com/2024/10/corem-property-preferens.html

Corem Property preferens

 

Jag har skrivit om hur jag tog en extra stor stek i Corem Property preferens för ett tag sedan och hur jag sålt en del och avsåg sälja resten när den når 300 kronor. Den har handlats precis under 300 kronor dagarna efter utdelningen och när jag såg en "breaking news" idag som förändrar investerares syn på risken i Corem valde jag att snabbt dunka ut det jag planerat att sälja och mer därtill på drygt 294 kronor.

Sedan drog jag iväg på lite ärenden och nu när jag är åter ser jag att den där nyheten om att Ericsson kanske skall lämna till viss grad som hyresgäst ja den har fått spridning och preffen har handlats ner till cirka 280 kronor.

Ericsson är Corems största hyresgäst och det är ett speciellt område det där Kista och de fastigheter som Corem äger. Om Ericsson lämnar är det inte gjort i en handvändning att hyra ut till andra hyresgäster. Det är redan en del vakanser där som det är.

Om det här sker så förändrar det risken i Corem. Det är ingen dödsstöt på något sätt men det är en viktig hyresgäst i lokaler som är svåra att hyra ut.

Jag läste nyheten tidigt i förmiddags på Fastighetsvärldens sajt. https://www.fastighetsvarlden.se/notiser/uppgift-ericsson-kan-lamna-kista/

Corem preff rimlig på 271 kronor

 

För bara ett par veckor sedan köpte jag fler Corem preferens. Jag passade faktiskt då på och ökade en hel del och tog något jag skulle kalla för en "oversized" stek. Jag köpte lite fler än jag egentligen avser hålla som ett bet på att den stod inför en snar uppgång.

Idag passade jag på att göra en första mindre skalning på 271 kronor stycket. Sett till risken som blivit lägre i bolaget och ränteläget som ljusnat så tycker jag att 271 kronor är en klart rimlig värdering av Corem preff. Här skulle jag absolut kunna köpa den. Nu har jag köpt en redig stek på lägre nivåer och är inte köpare helt enkelt. 

Jag sålde alltså lite på 271 kronor och det är inte för att den är dyr eller saknar potential utan för att jag vill trimma min stek. När den når 300 kronor trimmar jag ned den lite till. Kan hända att jag skalar en del innan för att kunna köpa fler WINC i oktober. Det hänger på om kursen i Corem preff är hygglig för mig att sälja på och att WINC meddelar en utdelning som är i linje med mina förväntningar.

Läs mitt inlägg om den där WINC som jag nämner: https://petrusko.blogspot.com/2024/07/nytt-innehav-winc-ishares-world-equity.html

Läs mitt inlägg jag skrev när jag ökade i Corem pref nyligen: https://petrusko.blogspot.com/2024/08/okat-i-corem-property-preferens.html

Ökat i Corem Property preferens

 

Idag ökade jag på ordentligt i Corem Property preferens. Visst var det bättre de köpen jag gjorde i vintras men man får följa läget och ta det som det kommer. Det jag vet nu visste jag inte i vintras och jag kan inte köpa fler via backspegeln. Nu står vi här och kan blicka framåt.

Det har hänt en del i Corem som gör att caset i dess preferensaktie är bättre nu. Dels har de tagit in cash via obligationer där obligationsmarknaden tinat upp ordentligt för dem. De har även tagit in en miljard kronor via nyemission av stamaktie av serie B. Förra hösten stod det klart för mig att räntan toppat och att vi så småningom skulle få räntesänkningar varpå preffar skulle uppvärderas. Nu har preffar uppvärderats och vi har påbörjat en räntesänkningscykel. En hel del är redan inprisat i preffarna men det finns en del potential kvar.

För Corems del har nu bolaget en bättre ställning efter kapitalanskaffningar och de har likt sektorn i övrigt en framtid med lägre ränteläge vilket är mycket positivt för ett fastighetsbolag. Speciellt för ett med så pass hög belåning som Corem har. Belåningsgraden är 55 procent per Q2-rapporten och väger man in hybridinstrument som preffar och D-aktier är belåningen snarare kring 65 procent. 

Corem preff står i cirka 260 kronor och pyntar totalt 20 kronor per år i utdelning. Det är inte låg risk i den här preffen men med utvecklingen som varit och förestående räntesänkningar tycker jag att det det är en attraktiv deal. Utdelningen betalas kvartalsvis om 5 kronor åt gången. På kursen 260 kronor är direktavkastningen 7,7 procent.

Insiderköp: Rutger Arnhult har lastat in rejält med A och B-aktier i Corem de senaste månaderna. Det behöver inte betyda något men han har i vart fall inte köpt mer för att han vill förlora pengar. För något år sedan var Arnhult och hans ägarbolag M2 Asset Management i trängt läge och mycket beroende av utdelningar ifrån innehav som Corem. Det där har de löst och tagit sig vidare till där han nu är och storköper aktier igen.

Varning för preferensaktier! Det är inte för alla det här med preferensaktier. De är något helt annat än vanliga stamaktier och på lång sikt har de en lägre potential än breda börsindex som avkastat kring 8-10 procent per år i snitt. Utdelningen stiger inte i preferensaktier och därmed är dess aktiekurs begränsad. Läs mitt inlägg med info om hur preferensaktier funkar: https://petrusko.blogspot.com/2015/06/introduktion-till-preferensaktier.html

Corem vill göra nyemission av stamaktier av serie B

Efter börsens stängning idag meddelade fastighetsbolaget Corem att de utreder förutsättningar att göra en riktad nyemission av 100 miljoner stamaktier av serie B. Detta sker genom ett accelererat book building förfarande och besked om utfall har vi innan börsen öppnar imorgon den 18 juli.

Det är inte ett fantastiskt läge för bolaget att emittera nya B-aktier då de handlas till stor substansrabatt. För tagare i emissionen är det snarare en bra deal och här har de två största ägarna redan meddelat att de avser delta.

En sådan här emission boostar snabbt Corems finansiella ställning. Det är pengar rakt in i bolaget som stärker finansiella nyckeltal. 

Jag äger Corem preferensaktie och intresserar mig för bolaget i det perspektivet. För preferensaktien är det här strålande nyheter. Pengar rakt in i bolaget som stärker dess finansiella ställning och minskar risken för preffen.

Den här dealen hoppas jag verkligen att den går igenom och att den blir fulltecknad, gärna övertecknad. In med mer pengar och späd ut stamaktierna medan mina preferensaktier stärks. Preffen stängde idag på 248,5 kronor och om den här nyemissionen blir av har det stor effekt för preffen. Risken minskar och värderingen av preffen torde därmed gå upp. Preffar värderas på det viset, utefter allmänna ränteläget och riskbilden i bolaget. Sänkt risk betyder högre värdering. Aja vi ska inte räkna hem varken nyemissionen eller en uppvärdering av preffen på förhand. Imorgon har vi besked och blir dealen av får vi se hur preffen handlas på det. 

Utdelningen i Corem preferens är 20 kronor per år fördelat om 5 kronor per kvartal. På kursen 248,5 kronor är direktavkastningen cirka 8 procent. Jag tycker att risk/reward är okej i Corem preferens och har köpt fler aktier de senaste månaderna. Den här nyemissionen stärker caset. 

Jag har tagit hem en fin vinst i Corem pref

 

I höstas tog jag in en stek Corem Property Group preferens när mycket pekade på ett förändrat ränteläge och därmed andra förutsättningar för aktien och bolaget. Jag gjorde ett mindre kompletterande köp i början av det här året. Nu har jag sålt en stor del av det här innehavet och fått kring 30 procent totalavkastning inräknat utdelning.

Aktien har värderats upp likt övriga preffar under perioden. Den här har fortfarande en högre direktavkastning än flera andra och det speglar riskbild och marknadens syn på bolaget. Jag är nöjd med den avkastning jag fått på kort tid och även om man skulle kunna argumentera för fortsatt potential väljer jag att ta hem en stor del av pengarna här.

Det är högre risk i Corem än tex Sagax och där finns saker att inte gilla med bolaget. Innehavet i New York är en sådan sak det inte finns mycket gott att säga om. Kontorsmarknaden är precis iskall i USA och det går knappt att ge bort fastigheterna. Det här är inte nytt för idag men jag fick bättre betalt för det i form av prissättning i preffen när jag köpte den för en bra bit under 200 kronor.

Jag har kvar en liten slurk i Corem och följer utvecklingen. Pengarna från försäljningen kommer jag delvis använda till att pynta min skatt.

Ökat i Corem Property preferens

 

Ja jag vet, det har blivit ett gäng inlägg om Corem nu inför och i samband med rapporten. Det här blir dock ett kort sådant och förhoppningsvis det sista på ett tag. Jag har spenderat dagen med att läsa Corems rapport samt lyssnat till presentationen och konferenssamtalet. Det sistnämnda var en pärs dels på grund av ljudkvaliteten och för ett saligt pratande i mun på varandra. Intressant ändock.

När jag läst och lyssnat tog jag mig en kort cykeltur och funderade en del kring min investering i Corem preferensaktie. Jag tog in en liten stek i senhöstas på betydligt lägre nivåer än nuvarande. Nu har dock läget klarnat ytterligare och jag tycker preffen är attraktiv här på 210 kronor. Det beaktat förmodat lägre räntor de närmsta åren, stigande hyresintäkter och att Corems finansiella ställning är bättre nu. 

Jag tog in ytterligare ett litet gäng Corem preferens idag och för att kunna göra det sålde jag min sista stek i den börshandlade fonden Xact Sverige. En sådan där indexfond kan man köpa nästan när som helst och kanske köper jag in mig i den igen eller kanske inte. Jag har ägt Xact Sverige runt 10 år och jag tycker det är en bra fond för att få en bred exponering mot svenska börsen. Att den är börshandlad medger snabba ändringar som den jag gjorde idag. Med några snabba musklick var fonden avyttrad och istället äger jag fler preferensaktier i Corem. Jämförelsevis tar det någon dag eller två för en vanlig snigelfond innan pengarna dyker in på depån efter försäljning.

Min position i Xact Sverige har jag minskat under en längre period. I huvudsak har jag istället köpt Xact Norden Högutdelande och JPMorgan Global Equity Premium Income. 

Corem Property Group bokslutsrapport 2023

Idag släppte Corem sin bokslutsrapport för 2023 och där var väl inga överraskningar direkt. De pyntar en liten utdelning på de vanliga stamaktierna varpå de kan pynta full utdelning på D-aktien. Preferensaktien blir full utdelning om 20 kronor totalt.

Per 31 dec 2023 var substansvärdet på de vanliga stamaktierna 17,57 kronor. Det är en rejäl minskning mot året innan då det var 26,42 kronor. Anledningen är att bolaget skrivit ned värdet på fastigheterna samt avyttrat fastigheter till ett belopp om 14,6 miljarder kronor under året.

Värdet på förvaltningsfastigheterna var 58 miljarder kronor vid årets slut.

Förvaltningsresultatet blev 1239 miljoner kronor. Året innan var det 1675 miljoner kronor.

Belåningsgraden låg på 55 procent.

Räntetäckningsgraden för 2023 blev 1,9 gånger. För det sista kvartalet isolerat låg den på 1,7 gånger.

Efter den här rapportperioden har Corem gjort flera väsentliga saker som stärker deras finansiella ställning ytterligare. Det är alltså nu i början av 2024 och det är dels att de emitterat nya obligationer på lite drygt 1 miljard kronor, löst in obligationer på 849 miljoner kronor samt avyttrat ytterligare fastigheter.

Corem fokuserar på att sänka belåningsgraden långsiktigt samt att vara bättre rustade inför sådana svängningar vi sett senaste året på räntan. Att vara bättre rustad för något sådant innebär att ha en lägre finansiell hävstång. Att inte arbeta med lika mycket belåning helt enkelt. 

Totalt har Corem nu kvar kring 7,5 miljarder kronor i utestående obligationer varav några miljarder kronor utav det där går till förfall under 2024. Oron för det där är inte så stor längre nu när obligationsmarknaden kommit igång. Om Corem önskar kan de sannolikt göra som vanligt att man ger ut nya obligationer och löser de gamla. Fortsatta avyttringar av fastigheter är också en väg att vandra för att trimma bolagets finansiella hävstång osv.

Preferensaktien som jag äger steg några kronor när börsen öppnade idag. Utdelningen är en aning säkrare i den aktien jämfört med D-aktien varpå jag föredrar preffen. På kursen 210 kronor ger en utdelning om 20 kronor en direktavkastning på 9,5 procent. Det är högt och det speglar en högre riskbild än tex Sagax D som handlas kring 7 procent direktavkastning. Nästa utdelning har X-dag 27 mars och betalas ut i början av april. Den utdelningen är den sista av fyra kvartalsutdelningar som beslutades vid förra årets bolagsstämma. Den nya laddningen utdelning som de skall besluta om löper på motsvarande sätt med sista utdelningstillfället på våren 2025.

Rapport i Corem imorgon

 

Imorgon släpper fastighetsbolaget Corem Property sin bokslutsrapport för 2023. För den som investerar i bolagets preferensaktie eller D-aktie innebär detta att ett stort frågetecken klargörs. Just nu råder viss oro att utdelningen slopas eller reduceras. Det speglas i aktiekursen och imorgon när vi har rapporten i handen så finns inte osäkerheten kvar längre. Då vet vi om det blir full utdelning eller något mindre attraktivt.

Om det blir full utdelning så finns där en liten uppsida kursmässigt i de här två aktieslagen. En uppsida för att den där osäkerheten är borta. Det är liksom inprisat i kursen just nu; den där osäkerheten.

Som jag skrivit tidigare är nedsidan däremot mycket större om utdelningen slopas.

Det här är bra att ta ställning till redan nu innan rapporten. Kanske man inte alls är bekväm med den här risken. Stor nedsida och en förmodat "liten" uppsida.

Corem har vidtagit kraftfulla åtgärder för att hantera obligationsförfall mm och senast idag meddelade de försäljning av en fastighet för 890 miljoner kronor. Problemen i fastighetssektorn har inte handlat om att fastigheterna är dåliga eller svaga intäkter utan det har varit en period där obligationsmarknaden varit otillgänglig och alldeles för dyr. Då har bolagen istället sålt fastigheter för att lösa in obligationer snarare än att ge ut nya obligationer som man brukar göra när marknaden är "normal". Obligationer har en löptid på tex 3 år och när de åren gått skall obligationsinnehavarna få sina pengar åter. Normalt sett har man alltså löst det genom att ge ut nya obligationer och ta de cashen för att lösa in de gamla.

Jag äger Corem Property preferens som just nu handlas till 209 kronor. Jag har tagit ställning till den där risken jag nämner ovan.

Corem säljer två för 101 miljoner kronor

Fastighetsbolaget Corem gick in i nuvarande räntehöjningcykel med en belåning och finansiell sits som inte var peggad för högre räntor. Inget unikt för dem, så blev det för de flesta bolagen i sektorn. Finansiella kostnader sköt i höjden i spåren av snabbt stigande ränta. Olika finansieringskällor löper ut och behöver refinansieras löpande. Obligationer är något som skapat huvudbry för fastighetsbolagen de senaste åren. Vanligtvis ger fastighetsbolagen ut nya obligationer för att lösa in de gamla när de löper ut. Man rullar liksom bara vidare den finansieringen men det har inte funkat under den här perioden. Räntan på nya obligationer har varit skyhög då den marknaden satts ur spel. 

Kortfattat är det där Corem kommer ifrån och de har kommit långt nu. Det senaste halvåret lite drygt så har Corem avyttrat fastigheter för flera miljarder kronor och i närtid har obligationsmarknaden kommit igång igen och Corem har emitterat nya obligationer för en miljard kronor.

Idag meddelade Corem en försäljning av två fastigheter i Göteborg och Malmö till ett värde om 101 miljoner kronor.

Nästa vecka den 21 februari släpper Corem sin bokslutsrapport för 2023 och med den kommer förslag till utdelning. Med en optimistisk syn kan man resonera att obligationsmarknaden är igång igen och refinansieringsrisken är inte alls det stora problemet det tidigare var. Att Corem är i en bättre sits nu och att man kan ta en del av kassaflödet från fastigheterna och dela ut även till vanliga stamaktier samt D-aktier.

Själv har jag investerat en liten slant i Corem preferensaktie när utsikterna för bolaget och räntebanan såg ljusare ut. Preferensaktien har lite lägre risk än D-aktien på det viset att de kan pynta utdelning på den även om de slopar den helt på D-aktien och övriga aktier. Skulle utdelningen på preffen bli inställd så räknas den upp med ränta och den har prioritet framför utdelning på alla andra aktieslag i bolaget.

Prissättningen i både D-aktien och preffen speglar sannolikt fortfarande viss oro kring utdelningen. Blir utdelningsförslaget full utdelning så finns det en uppsida i aktierna. Blir det inte full utdelning så är nedsidan stor. Jag gillar som sagt preferensaktien bäst av ovan nämnda anledning. Funderar man på att investera i den här så bör man noga överväga om det är värt risken att gå in nu före rapporten. Nedsidan är som sagt stor medan uppsidan inte är enorm. Min syn på saken är att det är bättre att avvakta och hellre köpa till ett lite högre pris om så blir fallet än att utsätta sig för risken för en stor nedgång om utdelningen slopas eller dyl. Mina preffar som jag köpt klippte jag in för ett tag sedan på betydligt lägre kurs där jag fann det värt att spekulera i saken. Jag har inte för avsikt att sälja dem innan rapporten utan jag behåller dem. I skrivande stund kostar Corem preffen 205,5 kronor.

Corem säljer två fastigheter för 90 MSEK

Fastighetsbolaget Corem Property Group som nyligen tog in 1 miljard kronor via obligationer har idag skickat ut ett pressmeddelande om försäljning av två fastigheter. Det är bara en i raden av många försäljningar det senaste året som en följd av det högre ränteläget. 

Idag meddelar Corem försäljning av två fastigheter i Mölndal för 90 miljoner kronor. Köpare är KAB Fastigheter och det är primärt kontors och lagerytor i fastigheterna.

Corem har vidtagit en rad åtgärder för att kunna lösa in obligationer och medan allt inte är klappat och klart ännu ser det betydligt ljusare ut nu än det gjorde i somras. Sedan dess har Corem fått in miljardbelopp via försäljningar och den nyligen aviserade emissionen av obligationer. Hela grejen kretsar kring att man historiskt brukar rulla vidare finansiering genom att lösa utestående obligationer med nya. Under en period har det varit mycket ofördelaktigt att ge ut obligationer varpå melodin snarare varit att sälja fastigheter och lösa in obligationer och helt sonika bli av med dem.

Med Corems emission för någon vecka sedan samt emissioner av andra fastighetsbolag ser det inte ut att vara stängt på obligationsmarknaden längre. Prissättningen/räntorna har kommit ned och obligationer är så smått i rullning igen för fastighetsbolagen. 

Jag äger Corem Property preferensaktie och följer med nöje varje sådan här transaktion som stärker bolagets finansiella ställning och verkar för att optimera dess finansiering av verksamheten. En preferensaktie som den jag äger i Corem pyntar en fast utdelning men det beslutas om den årsvis på ordinarie bolagsstämma. Innan Corems alla fastighetsförsäljningar och obligationsemission var marknaden orolig för inställd utdelning på bolagets aktier. Nu är den oron betydligt mindre för dess preferensaktier. Jag köpte in mig tidigt i vintras när det börjat se ljusare ut men aktiekursen var fortfarande ganska deppig. Sedan dess är jag rejält på plus men nu hänger det på att bolaget föreslår full utdelning på preferensaktien inför bolagsstämman. Utdelningsförslaget kommer i samband med bokslutsrapporten 21 februari. Först då kan man andas ut för denna gången. Det finns viss uppsida i aktiekursen på ett förslag om ordinarie preferensutdelning men framförallt är nedsidan stor om förslaget blir indragen eller reducerad utdelning. Jag tror ju på "full" utdelning i Corem preferens men har vägt in risken för besvikelse när jag gjorde min investering.

Utdelningen på preferensaktien är 20 kronor per år och om den blir indragen buffras den upp med ränta dessutom. Det är dock inget roligt scenario och kräver nerver av stål att rida ut. Aktiekursen lär haverera om utdelningen uteblir och det är inte många som faktiskt fixar att rida ut en sådan grej. Min position i Corem Property preferens är tillräckligt liten för att jag skulle kunna välja att rida ut en besvikelse men i första hand säljer jag om jag får en rimlig möjlighet. Hur som helst, mitt huvudscenario är att Corem pyntar utdelning på preffen. Just nu är aktiekursen 213,5 kronor och utdelningen om 20 kronor ger en direktavkastning på 9,3 procent. Den höga direktavkastningen speglar en hög risk i bolaget och viss oro för utdelningen.

Corem tar in 1 miljard kronor via obligationer

 

Fastighetsbolaget Corem Property Group har idag emitterat obligationer till ett belopp om 1 miljard kronor. Det är ytterligare ett tecken på att obligationsmarknaden nu är igång igen och hyggligt fungerande. "Krisen" som varit i fastighetssektorn har mycket att göra med just obligationer. Under en tid när räntorna snabbt steg frös obligationsmarknaden till is då utgivare och köpare inte var nära varandra i pris och efterfrågan. Intresset för obligationer var svalt och framförallt var priset för högt. Det resulterade i att flera fastighetsbolag istället valde att avyttra fastigheter och lösa in befintlig finansiering.

Nu har marknaden nyktrat till och fastighetsbolagen kan finansiera sig den vägen till hyggliga villkor. Ofta när ett fastighetsbolag tar in pengar på detta viset så handlar det om att refinansiera sig. Man löser in en gammal obligation som snart går till förfall. Bort med en miljard i obligationer som förfaller 2024 och in med en ny miljard via obligationer som förfaller 2026.. som ett exempel men det råkar vara baserat på Corems deal.

Obligationerna löper 2,25 år och har förfall 7 maj 2026. Räntan är 3 månaders STIBOR plus 375 punkter. I skrivande stund är 3-mån STIBOR på 4.096 procent vilket innebär att Corem pyntar en ränta om 7,846 procent på de här obligationerna.

Om fastighetsbolag skulle finansiera fastigheter till 100 procent belåningsgrad via en ränta som denna går affären inte ihop men så är det ju heller inte. Det här är bara en del av finansieringen och totalt sett blir räntenivån betydligt lägre sett till fastighetens värde och mixen av finansiering. Som ett enkelt exempel kan man tänka att man pyntar halva fastigheten cash och andra halvan via pengar från en sådan här obligation med 7,846 procent ränta. Smetar man ut den räntekostnaden på totala beloppet så har man finansierat kåken till  3,923 procent.

Krisen i fastighetssektorn handlar alltså inte om att fastigheter är dåliga eller att hyresmarknaden är usel. Det har främst handlat om finansieringen. Det har blivit dyrare att finansiera sig och tillgången till kapital har minskat via en sval obligationsmarknad. När det där nu lättar upp kan fastighetsbolagen rulla vidare sina obligationer osv och krisen kanske närmar sig sitt slut.

Jag äger Corem Property Group preferensaktie och ur det perspektivet är det här en god nyhet. Corem kan refinansiera sig och tugga vidare med sin verksamhet och sannolikt pynta utdelning på preferensaktien. De genererar gott och väl cashen till utdelningen men så klart behöver finansiering vara på plats så de kan rulla vidare verksamheten och det ser ljusare ut för det nu. Under 2023 har de avyttrat en hel del fastigheter och löst in finansiering. Nu dunkar de in 1 miljard kronor och obligationsmarknaden är åter öppen.

Arnhult fortsätter köpa Corem-aktier

 

Under december vred Rutger Arnhult upp köparvredet till 11 och dunkade in bortåt 100 miljoner aktier i Corem Property där han redan är storägare sedan tidigare. Igår registrerade han ytterligare köp via sitt bolag Arnia Holding AB. Köpet skedde den 23 december men sedan dess har det ju varit jul och annat gött varpå rapporteringen dröjt.

Ytterligare 7 miljoner stycken aktier den 23 december rapporterades in igår alltså. Detta köp var i Corem serie A och det är de vanliga A och B aktierna han köpt i huvudsak. En liten slurk D-aktier ingår i köpen under december men det rör sig om några tusen vilket inte är mycket att snacka om jämte nästan 100 miljoner stycken vanliga stamaktier.

Turn it up to eleven!

Ja han steppar upp ägandet här och jag gillar att bolaget har en tydlig huvudägare med ett starkt grepp om bolaget. Ägandet i Corem Property är en stor del av Arnhults samlade förmögenhet och som bekant kan man inte betala för sig med tillgångar utan de behöver omsättas till cash. Corem Property har gjort en stor insats i att hantera sin finansiella situation med förfall osv. De har agerat proaktivt och kan tänkas inom kort vara i en sits där de kan tugga på med sin verksamhet "som vanligt". Generera cash och betala utdelningar till aktieägarna. Varken Arnhult eller andra aktieägare kan betala mjölken på ICA eller lånet till banken med aktier. Corem är inte helt i hamn ännu men jag ser det som att de är på god väg att sätta sig i en sits där de kan fortsätta pynta utdelningar till sina aktieägare och fokusera på bolagets resa framåt.

Att sälja fastigheter och anpassa kostymen så att säga är inte något som varar för evigt. De dåliga bolagen går under men de sunda bolagen tuffar vidare efter att de anpassat sig till de nya förutsättningarna. 

Jag äger en liten slurk Corem Property preferens.

Stora avsiktsförklaringar för Corem blir ej av

 

I oktober gick Corem Property ut med info att de ingått 4 stycken avsiktsförklaringar om att avyttra fastigheter till ett värde om cirka 12 miljarder kronor. Strax därefter blev två av dem genomförda till ett värde om sammanlagt cirka 5,1 miljarder kronor.

Idag meddelar Corem Property att de två andra avsiktsförklaringarna om kvarvarande cirka 7 miljarder kronor i den ursprungliga dealen ej blir av.

Så här säger VD Rutger Arnhult i ett pressmeddelande:

"I dagens transaktionsmarknad är det naturligt att inte alla transaktioner kommer i mål. Vi har ersatt dessa avbrutna affärer med ett antal nya nu pågående affärsdiskussioner och kommer genom selektiva avyttringar stärka vår balansräkning samt frigöra medel för lösen av våra obligationsförfall. Vi upplever att det finns en väl fungerande transaktionsmarknad. Hittills under året har vi nu genomfört 24 affärer, med ett brett spektrum av köpare och fastighetstyper"

Så klart hade marknaden velat se att de här avsiktsförklaringarna blev till riktiga affärer och sannolikt blir det avtryck i aktiekursen idag. Själv köpte jag nyligen in mig i preffen delvis baserat på de här avsiktsförklaringarna. Delvis men inte helt och hållet. Corem har genomfört flertalet affärer under året och stärkt sin finansiella ställning. De två affärer om sammanlagt 5,1 miljarder kronor som faktiskt genomförts utav de här avsiktsförklaringarna är en god bit på vägen. Nu behöver de bara fortsätta med arbetet att avyttra diverse fastigheter och sedan är obligationsförfall osv hanterade. Jag tycker fortsatt att Corem Property preferens är ett intressant risky bet bland preferensaktier.

Läs mer: Inlägget jag skrev om de 4 avsiktsförklaringarna.

Läs mer: Inlägget om att jag nyligen köpt in mig i Corem preffen igen.

Köpt in mig i Corem Property preferens igen

 

I början av det här året sålde jag mina sista Corem Property preferens en bit över 200 kronor och ställde mig vid sidan. Läget var ansträngt i bolaget och jag valde att stå vid sidan för att bevaka utvecklingen, åtgärder osv. Aktien har gått ned sedan dess och den har varit på betydligt lägre nivåer än den jag nu köpt åter på. Läget har dock förändrats successivt i Corem varpå det är först nu jag är komfortabel att ta in en liten stek igen.

Corem har under året gjort en rad avyttringar och under hösten meddelade de avsiktsförklaringar om avyttring på runt 12 miljarder kronor. Jag skrev om detta för någon månad sedan med kommentar om hur det förändrar belåningsgraden i bolaget. Nu är inte alla affärer i hamn men hälften är det i runda slängar. Går även resterande del igenom så har det här förändrat bolagets förutsättningar rejält. Det är fortfarande inte riskfritt men det ser desto bättre ut. Jag väljer att chansa på att de hanterar obligationsförfall osv samt beslutar om utdelning på preffen vid bolagsstämman till våren. Det är riskabelt och ett försiktigt val är att istället avvakta fler avyttringar och ett klubbat utdelningsbeslut.

Jag har investerat en liten slant i preffen nu och följer utvecklingen. Går det åt skogen är min investering tillräckligt liten för att inte bekymra mig. Jag köper gärna mer på högre nivåer vilket kommer av att risk och osäkerhet i sådana fall har minskat. Med det vi vet nu tar jag det försiktigt med Corem Property preferens.  

Strax under 180 kronor pyntade jag vilket ger en direktavkastning om drygt 11 procent. Utdelningen nu vid årsskiftet samt den i april är redan beslutade om vid bolagsstämman våren 2023. De kommer alltså ticka in och sedan behöver man besluta om kommande utdelningar vid bolagsstämman 2024.

Corem i hamn med 4 av 12 miljarder kronor

 

Sent i fredags kväll skickade Corem Property ut ett pressmeddelande om en affär de tecknat avtal om. De säljer två fastigheter i Köpenhamn till ett värde om cirka 3,9 miljarder kronor. Affären sker i linje med bokfört värde och köparen är en utländsk aktör.

Den här affären är alltså en del av de där avsiktsförklaringarna om 12 miljarder kronor som de aviserade i oktober. Jag skrev ett inlägg med info om dem samt några korta reflektioner från min sida. Länk till det inlägget här: https://petrusko.blogspot.com/2023/10/corem-avsiktsforklaring-salja-for-12.html

Att affärerna i avsiktsförklaringen går igenom är troligt men man kan vänta innan man ropar hej osv. Även om det är osannolikt kan det ske att man backar ur en avsiktsförklaring som denna. Därför är det nice att nu en affär om nästan 4 miljarder utav de där 12 miljarderna är i hamn. Sedan tidigare är även en affär om drygt 1 miljard kronor i hamn utav de 12 miljarderba varpå 2 utav 4 affärer nu är i hamn. Som jag skriver i inlägget i länken om avsiktsförklaringen så förändrar de här 12 miljarderna Corems finansiella ställning positivt. Den gör stor skillnad.