Corem tar in 1 miljard kronor via obligationer

 

Fastighetsbolaget Corem Property Group har idag emitterat obligationer till ett belopp om 1 miljard kronor. Det är ytterligare ett tecken på att obligationsmarknaden nu är igång igen och hyggligt fungerande. "Krisen" som varit i fastighetssektorn har mycket att göra med just obligationer. Under en tid när räntorna snabbt steg frös obligationsmarknaden till is då utgivare och köpare inte var nära varandra i pris och efterfrågan. Intresset för obligationer var svalt och framförallt var priset för högt. Det resulterade i att flera fastighetsbolag istället valde att avyttra fastigheter och lösa in befintlig finansiering.

Nu har marknaden nyktrat till och fastighetsbolagen kan finansiera sig den vägen till hyggliga villkor. Ofta när ett fastighetsbolag tar in pengar på detta viset så handlar det om att refinansiera sig. Man löser in en gammal obligation som snart går till förfall. Bort med en miljard i obligationer som förfaller 2024 och in med en ny miljard via obligationer som förfaller 2026.. som ett exempel men det råkar vara baserat på Corems deal.

Obligationerna löper 2,25 år och har förfall 7 maj 2026. Räntan är 3 månaders STIBOR plus 375 punkter. I skrivande stund är 3-mån STIBOR på 4.096 procent vilket innebär att Corem pyntar en ränta om 7,846 procent på de här obligationerna.

Om fastighetsbolag skulle finansiera fastigheter till 100 procent belåningsgrad via en ränta som denna går affären inte ihop men så är det ju heller inte. Det här är bara en del av finansieringen och totalt sett blir räntenivån betydligt lägre sett till fastighetens värde och mixen av finansiering. Som ett enkelt exempel kan man tänka att man pyntar halva fastigheten cash och andra halvan via pengar från en sådan här obligation med 7,846 procent ränta. Smetar man ut den räntekostnaden på totala beloppet så har man finansierat kåken till  3,923 procent.

Krisen i fastighetssektorn handlar alltså inte om att fastigheter är dåliga eller att hyresmarknaden är usel. Det har främst handlat om finansieringen. Det har blivit dyrare att finansiera sig och tillgången till kapital har minskat via en sval obligationsmarknad. När det där nu lättar upp kan fastighetsbolagen rulla vidare sina obligationer osv och krisen kanske närmar sig sitt slut.

Jag äger Corem Property Group preferensaktie och ur det perspektivet är det här en god nyhet. Corem kan refinansiera sig och tugga vidare med sin verksamhet och sannolikt pynta utdelning på preferensaktien. De genererar gott och väl cashen till utdelningen men så klart behöver finansiering vara på plats så de kan rulla vidare verksamheten och det ser ljusare ut för det nu. Under 2023 har de avyttrat en hel del fastigheter och löst in finansiering. Nu dunkar de in 1 miljard kronor och obligationsmarknaden är åter öppen.