Hur blir det med utdelning i Castellum framöver?

I många år var fastighetsbolaget en fantastisk utdelningshöjare. Fram till för något år sedan då fastighetssektorn fick lite utmaningar med stigande räntor och en tvärnit på obligationsmarknaden. Castellum ställde in sin utdelning och har fokuserat på att hantera skuldförfall och helt enkelt stärka upp sig. En stor nyemission är genomförd som en del av det där, att stärka upp bolagets finanser.

Men hur blir det med utdelning framöver nu då?

Ja det är nog många som funderar kring det verkar det som och Castellum kommer nog igång med utdelning inom de närmsta åren. Det är min bästa gissning.

Det här inlägget syftar främst till att reflektera kring förväntningar på utdelningens storlek. Det finns risk för besvikelse på den fronten och där är ett par faktorer som spelar in. Castellum sänkte nyligen sin utdelningspolicy från tidigare cirka 50 procent av förvaltningsresultatet till att nu lyda "minst 25 procent av förvaltningsresultatet, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar annat".

Det är en signal om ambitioner om lägre utdelningsandel framledes. Det där sista stycket såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar annat handlar om så som det varit i år då de anser det mer motiverat att inte pynta någon utdelning utan istället beta ned skuldsättning.

Utöver det där att de avser betala ut en mindre del så finns det nu väldigt många fler aktier i spåren av nyemissionen. Det är alltså fler aktier som utdelningen skall fördelas på och det är den andra faktorn som talar för en lägre utdelning per aktie.

På en höft så där innebär 25 procent utdelningsandel en halverad utdelning och lägger man på det där med fler aktier så är det än lägre utdelning per aktie.

Allt är dock inte negativt, en faktor som lyfter utdelningen är att förvaltningsresultatet stiger stadigt. Det betyder att när de väl börjar pynta utdelning igen så räknas de där 25 procenten på ett betydligt högre förvaltningsresultat än forna utdelningar. Det väger dock inte upp de där negativa faktorerna jag nämnt utan man skall förvänta sig betydligt lägre utdelning per aktie.

Justerar man för det nya antalet aktier så var Castellums senaste utdelning  på totalt 6,4 kronor för helåret 2021 (betalades ut under 2022). Förra årets förvaltningsresultat om 4373 miljoner kronor ger ett förvaltningsresultat om 8,87 kronor per aktie räknat på nuvarande antal aktier (492 601 452 st). 25 procent utav det är 2,21 kronor. De första 6 månaderna 2024 har Castellum genererat ett högre förvaltningsresultat jämfört med samma period året innan. Ser man på rullande 12 månader till och med kvartal 2 2024 är förvaltningsresultatet 9,57 kronor per aktie. 25 procent utav det vore en utdelning om 2,39 kronor. Det är en bra fingervisning om vad man skall vänta sig.
Analytikers förväntningar verkar ligga just där. på 2,39 kronor per aktie i utdelning under nästa år.

När de väl börjar pynta utdelning igen kan man nog förvänta sig att den stiger över tid ifrån den nivån. Dels ökar hyrorna årligen men framförallt så går Castellum ifrån att beta ned skuldsättning till att åter förvärva och gasa på tillväxt i förvaltningsresultat osv.

Villkoren för Castellums nyemission är här

 

En längre tid nu har det varit känt att Castellum skall göra en företrädesemission av nya aktier. Beloppet om 10 miljarder kronor har också varit känt men exakt när och till vilken kurs har varit okänt fram till nu. Beloppet som skall in är det samma oavsett vilken kurs emissionen sätts till och för de som deltar har det ingen större betydelse till vilken kurs det sker. För andra kan det ha stor betydelse och precis som jag förväntat mig sätts emissionen till en relativt låg kurs.
 Det här gör stor skillnad för aktörer som äger Castellum sedan tidigare men inte avser delta i emissionen. Makten i deras aktier blir rejält utspädd. För Rutger Arnhult tex innebär det att han i ett svep får väldigt mycket mindre makt för de aktier han har om han inte deltar i emissionen.

Teckningskursen är satt till 62 kronor och det är som sagt en företrädesemission. Det betyder att befintliga aktieägare har företräde att teckna. Man får teckna 1 ny aktie per 2 befintliga aktier. Rent praktiskt går det till så att befintliga aktieägare får teckningsrätter som man sedan använder för att delta i emissionen. Dessa rätter betingar ett värde och om man inte vill delta i emissionen kan man sälja dem. Värdet på dem kommer vara ungefär mellanskillnaden på aktuell aktiekurs och 62 kronor delat på två (eftersom det är 1 ny aktie per 2 gamla).

Akelius Residential Property har åtagit sig att teckna sin andel samt att garantera 28,5 procent av emissionen utan teckningsrätter.

Castellums aktier handlas inklusive rätt att erhålla teckningsrätter till och med den 9 maj. Från och med 10 maj handlas aktien exklusive rätt att erhålla teckningsrätter. 

Under perioden 15 till 29 maj är teckningsperioden och det är då man behöver meddela att man skall delta. Det gör man enkelt hos sin nätmäklare med ett par klick.

Handel med teckningsrätter väntas ske under perioden 15 till 24 maj. Det är den perioden man kan sälja sina teckningsrätter för den som vill göra det. Den som vill köpa Castellum kan med fördel bevaka handeln med teckningsrätter. Det sker ofta knasig prissättning eftersom det är ett instrument som de allra flesta saknar erfarenhet, kunskap och engagemang kring.

Själv äger jag inga aktier för stunden. Jag valde att sälja mina tidigare i år då jag inte har för avsikt att delta i emissionen och det var en stor osäkerhetsfaktor som hängde över aktien. 

Idag sålde jag Castellum

 

Fastighetssektorn som grupp är nedpressad på börsen och i långa loppet är det nog egentligen snarare ett bra köpläge nu när jag istället valt att sälja. Castellum är mycket lågt värderat nu och sett till värdering är det inget vidare säljläge i mina ögon.
 Det är dock fler faktorer som spelar in här. En är den förestående emissionen som jag inte har för avsikt att delta i. Jag tror inte den kommer vara fördelaktig för ägare likt mig som inte vill pytsa in mer pengar i Castellum. Det går att göra upplägget med antal nya aktier och teckningskurs på olika sätt. En låg teckningskurs och många nya aktier vore ofördelaktig för de som ej deltar i emissionen men behåller sina gamla aktier. För de som deltar är beloppet som skall slantas upp det samma oavsett hur många nya aktier det mynnar ut i.

Att Castellum pausat utdelningen är en faktor som gör att det inte längre möter mina investeringskriterier. Jag tror de kommer åter med utdelning i någon form under 2024 som tidigast men kanske dröjer det till året efter.

Jag vill inte sitta kvar över den här emissionen då jag tror det blir en dålig deal för mig som inte avser teckna. Castellum har pausat utdelningen och uppfyller inte ett viktigt kriterium för mig. Jag trodde inte jag skulle komma sälja Castellum innan jag blev en gammal gubbe men så blev det. Investeringar förändras och behöver utvärderas löpande. Mina pengar bryr sig inte om de växer i Castellum eller något annat bolag.

Pengarna från försäljningen siktar jag på att sprida ut över befintliga innehav i min portfölj.

Så gör jag med Castellum nu

 

Det har varit ett turbulent år i Castellum, kanske inte så värstans rent operativt utan snarare för oss ägare och på finansieringssidan i bolaget. Aktiekursen har gått ifrån sjukt högt värderad till en låg värdering. Ränteläget har fått marknaden i gungning och rent finansiellt har det fått effekter i fastighetsbolagen. Emedan hyrorna tickar in och dessutom blir högre med tiden så har finansieringskostnaderna snabbt stigit. För att behålla Investment Grade rating har Castellum bland annat valt att slopa utdelningen.

Utöver slopad utdelning har de aviserat avsikten att göra en nyemission om 10 miljarder kronor.

Inget av det jag nämner ovan är något drömscenario i ett ägarperspektiv men varken börsen eller enskilda bolag har en spikrak utveckling upp.

Jag bedömer det som tillfälligt att Castellum inte pyntar utdelning. Utdelningen tror jag kommer åter om inte nästa år så året efter det. Operativt tickar Castellums kåkar in pengar och med finansieringsbiten i check så är det bra business. 

Man måste inte äga Castellum. Jag har ägt Castellum i många år för att det är ett bra bolag och det har genererat god avkastning åt mig. Just nu passar det inte mina kriterier då det inte pyntar någon utdelning. Detta kan jag ha överseende med en tid givet att investeringen i övrigt är vettig. Jag brukar inte behålla bolag som slopar utdelningen och kanske blir det så även med Castellum. Jag har bara inte bråttom att sälja mitt innehav. 

Det finns mycket fint att investera i och mina pengar kan växa vidare någon annanstans. Även om jag ägt Castellum länge och gillar bolaget har jag inget emot att sälja och gå vidare. Inget bestämt i dagsläget, jag avvaktar. 

Castellum bokslutsrapport 2022

 

Idag släppte fastighetsbolaget Castellum sin bokslutsrapport för 2022. Som de meddelat tidigare föreslår de ingen utdelning. En stund innan rapporten kom ut skickade bolaget ut ett pressmeddelande om att de avser göra en företrädesemission om 10 miljarder kronor. Det betyder att du som aktieägare kommer få teckningsrätter och möjlighet att skjuta till pengar i bolaget genom köp av nya aktier. Teckningsrätterna kommer gå att sälja om man inte vill pytsa in mer pengar. Mer info om emissionen kommer bolaget med under våren.

Förvaltningsresultatet steg nästan 10 procent till 13,63 kronor.

Värdet på fastigheterna skrevs ned 2 procent.

Substansvärdet är nu 242 kronor per aktie (EPRA NRV).

Belåningsgraden är 41,1 procent.

Styrelsen har lanserat ett besparingsprogram som kommer löpa under 2023 och 2024. Det har redan mynnat ut i den indragna utdelningen och det innebär också ett minskat investeringsutrymme. Den nu föreslagna nyemissionen om 10 miljarder kronor beräknas befästa bolagets nuvarande kreditrating. Castellum avser att arbeta mot än starkare finanser och än högre kreditbetyg. Något som leder till lägre finansieringskostnader och god tillgång till kapital.

Castellum är ett bra bolag med fina tillgångar och jag tror på dem i långa loppet. Att utdelningen nu ställs in är speciellt för mig som lever på utdelningar. Jag klarar mig ändå och ser långsiktigt på min investering i Castellum. Utdelning kommer de pynta igen om några år och jag tror de fortsatt kan prestera en rimlig totalavkastning över tid.

Rutger Arnhult arbetsbefriad i Castellum

 

Sent igår kväll skickade Castellums styrelse ut ett pressmeddelande om att Rutger Arnhult är arbetsbefriad under resten av uppsägningstiden och att Joacim Sjöberg utsetts till tillförordnad VD i Castellum. 

Så här skriver Per Berggren styrelseordförande i Castellum:

"Jag är glad över att Joacim Sjöberg ställt sig till förfogande för detta uppdrag medan rekryteringsprocess av ny vd och koncernchef pågår. Jag och styrelsen känner stor tilltro till att Joacim Sjöberg är rätt person att leda bolaget fram till att en ny vd kan tillträda"

Joacim Sjöberg har suttit i Castellums styrelse sedan 2020 och är även engagerad i ett par bolag i Arnhultsfären (Klarabo och Wästbygg).

I pressmeddelandet fick Arnhult inget tack för tiden osv. Det fick han i ett pressmeddelande för cirka en månad sedan.

Lite om aktier

 

Historiskt har jag haft 10 procent premie i Latour som gräns för att investera. Länge har jag varit aktieägare men jag avyttrade faktiskt innehavet när premien var precis skyhög. Latour är ett bra bolag men att vara ett bra bolag innebär inte automatiskt att det är en bra investering. Man behöver köpa till en sund värdering också annars är det stor risk att mycket avkastning försvinner via multipelkontraktion. Eller med andra ord att man köpte till värderingen 60 procent premie och får se värderingen gå ned till 20-30 procent premie. Efter en sådan nedgång i värdering så krävs det extrem prestanda för att ta hem det tappet man gjort bara på att köpa för dyrt. Nog om det. Vad jag skall komma till är att jag överväger att sätta gränsen till 20 procent premie och att ev därifrån göra små regelbundna köp i bolaget. Går värderingen ned mer så får jag mer för pengarna när jag köper och om den håller sig där vid 20 prolle så har jag investerat i ett bra bolag till ett högt pris men förhoppningsvis inte för högt.

En helt annan grej är den här trevliga nyheten att Avanza kommer betala ut all "släpande" utländsk källskatt i kapitalförsäkring i början av 2023. Det är alltså skatt som dragits under 2020, 2021 och 2022. Det här handlar inte om att man slipper skatt utan det handlar om att vi belastats med dubbel beskattning och därför kan få en del i retur. En kapitalförsäkring är ett schablonbeskattat konto och vi betalar en viss procent av värdet i skatt årligen. Det där har ju inte utländska bolag/börser koll på och de drar automatiskt skatt på utdelningar. Det blir dubbel beskattning för oss och den delen får vi åter. För mig handlar det om ett belopp som vida överstiger den utdelning jag förväntat mig från Castellum under 2023. Du har nog inte missat vare sig att Castellum är ett stort innehav för mig samt att de meddelat att de avser pausa utdelningen. Jag som lever på utdelningar är utsatt i sådana här händelser och visst satt det mycket fint att jag i samband med detta får besked om Avanzas utbetalning av utländsk källskatt. Som jag skrev härom dagen så kommer Avanza efter den här utbetalningen att betala åter utländsk källskatt året efter. Skatten som dras under 2023 får vi åter 2024.

Apropå utdelningar så ser det ut som att många av våra svenska storbolag är stadda i kassan och presterar helt okej. Konsensusestimat visar på fina utdelningshöjningar generellt och i flera bolag förväntas det rejäla bonusutdelningar. Handelsbanken och Tele2 är några bolag som det förväntas stora utdelningar ifrån. Det där tar jag med ro och gläder mig den dagen de eventuellt meddelar en sådan utdelning. Inget jag tar för givet. Om en månad börjar bokslutsrapporterna trilla in och med dem förslag till utdelning.

Castellum säljer fler kåkar

 

Idag meddelar Castellum att de sålt fastigheter till ett värde om 219 miljoner kronor samt tecknat en avsiktsförklaring om att sälja fastigheter för ytterligare 1,8 miljarder kronor.

Castellums VD Rutger Arnhult skriver så här i ett pressmeddelande:

"Vi följer vår strategi att i samband med förvärvet av Kungsleden avyttra fastigheter som bidrar till en ökad geografisk koncentration i portföljen. I och med dagens affär lämnar Castellum Halmstad och Alingsås. Under hösten har Castellum avyttrat fastigheter för ca 2,2 miljarder kronor och därtill tecknat villkorade avtal eller avsiktsförklaringar om ytterligare 1,8 miljarder kronor"

Inklusive avsiktsförklaringar summerar nu höstens avyttringar till cirka 4 miljarder kronor. Castellum är ett stort fastighetsbolag och jag förväntar mig fler försäljningar från Castellum för att stärka upp sig. I senaste rapporten uppgick det totala fastighetsvärdet till strax under 200 miljarder kronor. Det finns att ta utav alltså. Genom avyttringar likt dessa frigör Castellum kapital som de kan använda till att lösa in obligationer, banklån osv.

Castellum har sålt för 1,5 miljarder kronor

 

I två olika affärer och separata pressmeddelanden har Castellum idag meddelat avyttringar om fastigheter till ett värde om cirka 1,5 miljarder kronor. Det är dels en nyproduktion i Jönköping om drygt 500 miljoner kronor. Byggnaden är fullt uthyrd till domstolsverket med planerad inflytt våren 2023 då också den här affären har sin frånträdesdag. Köpare är Vacse och så här säger Castellums VD Rutger Arnhult i ett pressmeddelande:

"Vi är glada att kunna överlämna ett väl genomfört fastighetsprojekt med en stabil och långsiktig hyresgäst som Domstolsverket. Avyttringen stärker vår likviditet framåt"

Senare på dagen kom det andra pressmeddelandet om en affär på knappt 1 miljard kronor där AMF är köpare. AMF som är en stor pensionsförvaltare har ett stort fokus på fastigheter och ett rejält kapital att backa upp det med. Vi kommer få se fler affärer med AMF som tagare i sektorn framöver. De har uttalat ett förhöjt fokus på fastigheter sedan något år. Just fastighetsinvesteringar är en vanlig del i kapitalallokering bland pensionsförvaltare. Anyhow, AMF köper fastigheterna Marievik 27 och Marievik 30. De är mer eller mindre fullt uthyrda och Arnhult sade kort så här i ett pressmeddelande:

"Vi är glada att kunna överlämna dessa välskötta fastigheter till AMF fastigheter som den naturliga tagaren och som kommer att fortsätta driva utvecklingen i området"

Bägge affärerna är i linje med bokfört värde och vi skall nog se dem som att Castellum anpassar sig till nya förutsättningar och kostnader för kapital. Ni vet det där Akelius gormade om att Castellum behöver ställa in utdelningen det är tuffa tider osv. Det är sammanlänkat och handlar om att Castellum behöver skapa större rymd i sina nyckeltal. Hålla belåningsgraden i schack och se till så räntetäckningsgraden inte blir för låg. Det finns flera olika sätt att stärka upp sig, den pausade utdelningen är ett sätt och att avyttra fastigheter är ett annat. De kan nog bli fler avyttringar framöver från ett Castellum som agerar för att hålla sig inom de nivåer de önskar ligga på. 

Castellum hade per 30 september ett totalt fastighetsvärde om cirka 186 miljarder kronor (inklusive ägandet i Entra). Belåningsgraden var strax under 40 procent och räntetäckningsgraden var 3,1 gånger. Under senhösten 2022 meddelade bolaget att de inte avser föreslå någon utdelning till vårens stämma utan har satt den på paus.

Arnhult avgår som VD i Castellum

 

Igår kväll när jag satt och spelade dataspel skickade Castellum ut ett pressmeddelande om att Rutger Arnhult Avgår som VD. En rad händelser nu i höst har mynnat ut i detta. Han har tappat makten i bolaget då han tvingats sälja pga hög belåning i sitt investmentbolag där han äger sina aktier i Castellum. Att han inte skulle vara Castellums VD värst länge till låg i mina förväntningar.

Arnhult var Castellums VD för att han i egenskap av bolagets i särklass största ägare hade makten att sätta sig där. Nu har han i omgångar sålt sina aktier i Castellum och är nere på en nivå där en rad andra aktörer har lika stor andel. Arnhult äger under 5 procent av Castellum nu och jag tror inte han är färdig, kanske blir det helt och hållet exit för honom. En del i pressmeddelandet som gick ut igår kan hinta om fortsatt försäljning.

"Rutger Arnhult har även informerat valberedningen om att han inte kommer inte att ställa upp för omval till styrelsen."

Det har blivit rörigt i Castellum kring ägarbild och VD-byten mm de senaste åren men rent operativt tuffar bolaget på. En ny VD kommer ta över och Castellum kommer fortsätta göra sin grej.

Nu har Arnhult sålt igen i Castellum

 

Förra veckan sålde Rutger Arnhult via bolag 800.000 stycken aktier i Castellum. Det är bara en i raden av försäljningar de senaste månaderna och han har gått ifrån att vara största ägare till att vara ungefär lika stor som en rad olika fondbolag mm är. Det är i spåren av hög belåning i sitt investmentbolag M2 Asset Management som han tvingats sälja tillgångar. Han har även sålt i andra bolag för att frigöra cash. För cirka en månad sedan skrev jag om att han lämnade valberedningen i Sagax varpå jag väntat mig avyttring där. Nu i dagarna har Affärsvärlden skrivit att Arnhult har sålt i princip hela sitt ägande i Sagax. 

Arnhult är VD i Castellum för att han själv hade makten att sätta sig där. Nu har bolaget en ny storägare och en rad andra aktörer är ungefär lika stora som Arnhult (strax under 5 procent). Nye storägaren Akelius har dessutom uttryckt missnöje med Arnhult. Magkänslan säger mig att han inte är VD i Castellum värst länge till.

Så här i backspegeln kan man se att Arnhult kom in i Castellum och skakade om rejält. Han fick Saxborn att sluta och visst hade jag hellre sett att Arnhult inte gick in i Castellum och rörde om där och visst hade jag mycket gärna sett att Saxborn var VD för bolaget. Nu är det inte så.

Castellum är i grunden ett bra bolag och de kommer ticka vidare oavsett om Akelius eller Arnhult är storägare. Aktiekursen är nedpressad nu men bolaget mår bra. I långa loppet tror jag fortsatt på Castellum medan det på kort sikt kan vara kyligt för fastighetssektorn på börsen.

Rutger har sålt mer i Castellum

 

Den hårt belånade storägaren Rutger Arnhult har sålt ytterligare aktier i fastighetsbolaget Castellum där han är VD. Idag rapporterade han in avyttring om 2.300.000 stycken aktier per den 2 december till en kurs om 131,8697 kronor stycket. En affär på cirka 303 miljoner kronor.

Affären sker via M2 Asset Management AB som är det bolag där han har stor del av sina aktier.

Länk till insynsrapporteringen hos FinansInspektionen: https://marknadssok.fi.se/Publiceringsklient/sv-SE/Rapportsammanst%C3%A4llning/Index/A002N027-1?s%C3%B6kfunktion=Insyn

I oktober skapade Arnhult stora rubriker då han tvingades sälja för miljardbelopp i Castellum pga sin belåning. Köparen var Akelius och det har blivit en följetong med rubriker sedan dess. 

Minskat i Castellum

 

Castellum är ett bra bolag och de står starka i den här fastighetssektorn som just nu har utmaningar med raskt stigande finansieringskostnader och försämrad tillgång till finansiering. Ja de meddelade att de pausar utdelningen men det är för att säkerställa att de fortsatt står starka och bibehåller en bra kredit rating som medger billig finansiering och god tillgång på sådan.

Jag har ändå valt att minska lite i Castellum. Det är bortåt 20 år jag ägt bolaget snart och det förblir ett stort innehav för mig. Under 2022 har jag köpt mer på fyndnivåer där en del av investeringen grundades i den goda utdelningen. Jag kan leva med att Castellum tillfälligt pausar sin utdelning men jag väljer att ta av det jag köpte extra under året.

Istället har jag köpt mer Xact Sverige och Vanguard All World High Dividend Yield. Två indexfonder som pyntar utdelning.

Läs mer om Xact Sverige: https://petrusko.blogspot.com/2022/08/xact-sverige-borshandlad-sverigefond.html

Läs mer om Vanguard All World High Dividend Yield: https://petrusko.blogspot.com/2020/05/vanguard-all-world-high-dividend-yield.html

Extra bolagsstämma i Castellum

 

Idag har Castellum sänt ut ett pressmeddelande där de kallar till extra bolagsstämma. Anledningen är att man avser utöka antalet styrelseledamöter ifrån 6 stycken till 7 och att välja in en representant ifrån bolagets största ägare: Akelius Residential Property.

Akelius är största ägare i Castellum och det är inget konstigt i det här med extra bolagsstämman. De ges nu sin rättmätiga möjlighet att utöva den makt de besitter via sitt ägande. Genom styrelsen i Castellum. 

Stämman går av stapeln den 8 december och sker utan fysisk närvaro, via poströstning.

Det har gått fort maktskiftet i Castellum. Arnhult var i trångmål och då kunde finansiellt råstarka Akelius Residential Property kliva in och köpa loss en mäkta stor post i Castellum av honom. Det hjälpte Arnhult ur hans knipa där och då men mynnade även ut i att han tappade makten i form av Castellums största ägare. Han har fortfarande kvar en hyggligt stor stek i Castellum men solklart störst är Akelius.

Castellum har nu en ny storägare vars prägel kommer sättas på bolaget framöver. 

Castellum pausar utdelningen

 

Fastighetsbolaget Castellum meddelade idag att de uppdaterar sin finanspolicy samt att de inte avser föreslå någon utdelning till ordinarie bolagsstämma på våren. Räntetäckningsgraden skall fortsatt vara stark och det nya målet är en räntetäckningsgrad om minst 300 procent. Belåningsgraden skall varaktigt vara låg och det nya målet är att den inte skall överstiga 40 procent.

Detta är åtgärder för att säkerställa ett fortsatt starkt Castellum och hålla nere risk i en turbulent tid. 

I dagsläget är belåningsgraden 40 procent och räntetäckningsgraden 310 procent. I linje med nya målen alltså.

Den nya finanspolicyn innefattar även ett besparingsprogram och ett minskat investeringsutrymme. Sammantaget  åtgärder som skall medföra att Castellum kan bibehålla sin kredit rating.

Det här med kredit rating är inte bara en käck grej att kunna slänga sig med utan det medför lägre finansieringskostnader (lägre ränta) och bättre tillgång till finansiering. Viktigt för en kapitalintensiv verksamhet som ett fastighetsbolag.

Många med mig tycker så klart att det är tråkigt att utdelningen uteblir men det som är bäst för bolaget är vad som betyder i längden. Den utdelning som redan är beslutat och har X-dag i slutet av december 2022 påverkas inte utan den kommer pyntas som vanligt.

Jag brukar inte behålla bolag som slopar utdelning men det här är en tillfällig grej och att Castellum kommer åter och pyntar utdelningar är jag övertygad om. Utdelningspolicyn i Castellum kvarstår oförändrad. Det betonar bolaget i dagens pressmeddelande. Möjligtvis att jag skalar av lite av det jag köpt på mig extra nu det senaste året. Jag tar det som det kommer.

För Rutger Arnhult har jag tidigare nämnt att hans ägarbolag (där han äger sina Castellumaktier) är beroende av ett kassaflöde in i bolaget för att kunna pynta sina ränteutgifter. Att slopad utdelning i  Castellum kunde sätta press på Arnhult att sälja mer av sitt innehav. Vi får se hur det blir med den saken men han äger ju en rejäl slant i andra bolag också. Jag såg att han (via bolag) lämnade valberedningen i Sagax vilket kan betyda att han avyttrat och frigjort kapital där.

Akelius har köpt fler aktier i Castellum

 

Enligt ägardatatjänsten Holdings har Akelius köpt ytterligare cirka 2 miljoner aktier i Castellum under oktober. Antalet är ungefär det samma som Ilija Batljan samtidigt sålt under oktober. Batljan har ägt en del Castellum men sålt i omgångar det senaste året.

Akelius äger nu cirka 42 miljoner aktier i Castellum och kontrollerar 12,15 procent av rösterna. De är efter köpet av 40 miljoner aktier ifrån Arnhult bolagets största ägare.

Roger Akelius var ute för bara några dagar sedan och hävde ur sig några otroligt starka påståenden om Castellum och dess VD. Förvisso är det inte han personligen som köpt in sig men han kontrollerar till fullo Akelius Residential Property som är bolaget som köpt aktier i Castellum. Man kan kalla det för ett drama Akelius sågning av VDn som han förvisso delvis tog tillbaka strax efter han hävt ur sig det.

Vi får se hur det spelar ut det här. Jag konstaterar i vart fall att Sveriges genom tiderna främsta fastighetsinvesterare Roger Akelius tycker att Castellum är ett screaming buy här kring 120 spänn. Det är vad han visar med sina köp. Vad han säger i media är en annan sak.

Akelius och slopad utdelning i Castellum

 

Idag är den stora snackisen en intervju med Roger Akelius i GP där han anser att Castellum måste slopa utdelningen nästa år. För att inte hamna i en svår sits kring finansieringen. Obligationsmarknaden är iskall och de svenska bankerna kan inte svälja alla fastighetsbolags lånebehov.

Ja ungefär så går resonemanget. Ni kan läsa i en länk nedan en kort del av det han sagt: https://www.privataaffarer.se/roger-akelius-castellum-maste-slopa-utdelningen/

Å en a sidan besitter jag varken samma kunskap eller erfarenhet som Akelius å andra sidan undrar jag kring hans agenda när han är ute i media och vevar sådana här svingar. Arnhult lär behöva utdelningar från Castellum för att pynta ränteutgifter i sitt holdingbolag varpå det är strategisk press från Akelius nu i den saken. Det ligger förvisso något i det Akelius säger. Obligationsmarknaden är iskall nu men det kommer den inte att vara för alltid. I generella termer är det tuffa tider för fastighetsbolagen på finansieringssidan men Castellum har bland de bästa förutsättningarna av dem alla. De har investment grade-rating och de är världens grönaste fastighetsbolag. Inget annat fastighetsbolag i hela vida världen passar bättre in på gröna ESG-investeringar än Castellum. Det finns mycket pengar i den byttan. 

Anyhow, I intervjun har jag sett ett citat som gör det ganska frostigt mellan Castellums nye storägare och dess VD Rutger Arnhult.

"Som du vet köpte Akelius en 10 procent i Castellum nyligen och så såg jag hur vd:n gick ut och sa att de har en betryggande finansiering. Att lura samtliga aktieägare att de har en betryggande finansiering – en sådan fruktansvärd bluff. De har inte alls någon betryggande finansiering. Castellum har en del obligationer som de inte kan förlänga om något år och så måste de väl ut och sälja fastigheter för att få in lite pengar. Men det går inte att sälja fastigheter nu"

Vi får se hur den här storyn slutar. Om utdelningen ställs in och hur det funkar med VDn och bolagets största ägare. 

Om utdelningen behöver ställas in i Castellum så är det vad det är. För egen del brukar jag inte behålla investeringar som ställer in utdelningen men vi får se hur det blir innan jag funderar mer kring det. 

Castellum står starkt

 

Idag släppte Castellum sin rapport för det tredje kvartalet. Tack vare en bra strategi som innefattar sunt risktagande står de starka i den här krisen. Ja låt mig kalla det för kris. Det är tuffa tider i fastighetssektorn där det nu är utmaningar att finansiera verksamheten. Obligationsmarknaden är iskall och dyr. Räntan hos banken är betydligt högre än den var under den gyllene eran. Vissa fastighetsbolag har redan och kommer ha det svårt.

Castellum är förstås inte opåverkade men de har en sits som inte är värst utmanande ändå. Utgångsläget är en låg belåningsgrad. Fastigheter med avtal där hyran stiger med inflationen. Ett starkt kassaflöde, ja en stark finansiell ställning generellt sett. I rapporten meddelar VD att Castellum kan hantera alla obligationsförfall de kommande åren med befintliga kreditfaciliteter om så behövs.

Redovisad vinst per aktie ser alltid konstigt ut i fastighetsbolag och man skall inte titta på det men jag kan ändå gå in på det den här gången. Vinst per aktie är negativ och det härleds främst till att värdet på aktierna i Entra har gått ned. Det är en förlust på pappret men det påverkar inte de riktiga pengarna i kassakistan. Minus 1,21 kronor per aktie blev resultat per aktie men det skall man som vanligt inte lägga någon vikt i. Under de goda tiderna när värdet på fastigheterna stadigt skrevs upp så såg redovisad vinst per aktie extra bra ut. Under dåliga tider som nu så blir effekten motsatt och vinst per aktie ser extra kass ut.

Förvaltningsresultat skall man titta på. Det är de riktiga pengarna som bolaget genererar. Per det tredje kvartalet redovisar Castellum ett förvaltningsresultat om 3,36 kronor per aktie. En ökning om 3 procent mot året innan. I absoluta tal har förvaltningsresultatet ökat mycket mer men det finns fler aktier i Castellum nu som resultatet skall fördelas på.  Kanske läser du någon annanstans att Castellums förvaltningsresultat har ökat 39 procent och det stämmer men när man smetar ut det på antal aktier så är alltså ökningen mer modest. Det är i samband med förvärv som Castellum givit ut fler aktier.

Substansvärdet är 259 kronor per aktie (EPRA NRV). Beståndet har värderats externt såväl som internt och ligger i linje med varandra.

Räntetäckningsgraden är 3,1 gånger och belåningsgraden är 38,8 procent (justerat för innehav av egna aktier).

Jag är inte orolig för Castellum i den här "fastighetskrisen". Inte med det vi vet idag i vart fall. Kanske världen går under imorgon men då kvittar det ändå om man äger Castellum eller ej. Det är inte en slump att jag äger just Castellum. Jag har noga valt bolaget för dess suveräna strategi som bland annat innefattar en stark finansiell ställning. En sådan står man stadig med när det blåser. Jag står hellre stadigt än att äga bolag som kanske seglar snabbare i medvind men är veklingar när vinden vänder.

Jag köpte fler Castellum

 

Jag fick inte avslut igår när Castellum handlades under 106 kronor och sedan gick det precis görsnabbt upp till 125-130 kronor och där ville jag inte köpa. Inte för att det är ett dåligt pris utan för att aktien var glödhet där och då pga nyheten om Akelius köp. Jag behöver egentligen inte fler Castellum och kan unna mig att ta det lugnt en glödhet dag. Så gjorde jag och köpte istället några fler aktier idag på 118 kronor.

Endast några kronor mer än vad Akelius pyntade i affären som gör dem till Castellums största ägare.

Castellumaktien kan gå knackigt ytterligare en tid framöver och mitt köp är inte en spekulation om en botten och en snabb kortsiktig vinst. Jag har gjort en långsiktig investering i ett bolag till en värdering som framstår klart rimlig.

Det är så pass starka nyckeltal i Castellum att även efter eventuell nedvärdering av fastigheterna är de starka. Ännu har det inte varit några nedskrivningar men det borde komma i viss omfattning det närmsta året. 

Även bra bolag kan bli dåliga men är det någon som klarar sig i den här "fastighetskrisen" så är Castellum ett av dem. Det är min tanke. De har sunda tillgångar, starka finanser och låg belåningsgrad. 

Castellum väger en bit över 6 procent i min portfölj och det är en viktning jag är nöjd med. När aktien får fart igen kommer jag inte låta innehavet sticka iväg och till en betydligt större viktning utan då skalar jag av över tid.

Rutger Arnhult tvingas sälja och Akelius köper

 

Rutger Arnhult är storägare i Castellum och ägandet ligger till stor del via ett bolag som heter M2 Asset Management. För att få extra hävstång på sin investering har M2 Asset Management belånat innehavet i Castellum och köpt än mer aktier.

Nu när aktien i Castellum har backat extremt uppfyller inte längre M2 Asset Management de villkor de åtagit sig när de tagit upp den här belåningen. Därför är de tvungna att sälja aktierna i Castellum.

Jag var snabbt ute och såg en rejäl nedgång i aktien och försökte skopa in ett gäng på drygt 105 kronor. Men det gick snabbt upp igen och jag blev utan.

Anledningen att det snabbt vände beror på att köparen av aktierna är Akelius Residential Property.

4,6 miljarder kronor pungar Akelius Residential Property ut för Castellumaktier till kursen 115 kronor stycket.

Roger Akelius är en äkta legend i fastighetsvärlden och om han anser att 115 spänn stycket är en bra deal i Castellum kan ni ge er på att det är så. Marknaden tolkar det mycket positivt och aktien steg kraftigt på beskedet. Just nu handlas Castellum till cirka 121 kronor.