Så växer InfraCap utdelningen via preferensaktier

 InfraCap med fonden PFFA i USA har lyckats växa utdelningen över tid. Det är lite unikt för tillgångsslaget fixed income men de gör också något annat. De investerar i preferensaktier och de gör det aktivt. Många gånger har man hört om hur svårt det är att slå indexinvesteringar men när det gäller preferensaktier så är det en helt annan grej. Det finns indexfonder för preferensaktier men preferensaktier är luriga jämfört med vanliga aktier och indexfonderna gör många dåliga investeringar som en aktiv aktör lätt kan undvika.

I fonden PFFA undviker de att köpa preffar som handlas till en ofördelaktig kurs mot inlösen. Indexfonderna köper preffar för $28 som strax därefter blir inlösta för $25. PFFA kan delta i IPOs och investera i nya preffar till rimligt pris medan indexfonderna inte kan göra det utan köper dem efter notering, ofta har de då handlats upp i kurs. Genom att göra smarta affärer bland preferensaktier har PFFA lyckats växa utdelningarna över tid. Det är fortfarande fixed income så det är ingen rakettillväxt vi snackar om men tillväxt likväl. Nedan är en utdelningsgraf för fonden.

Den här PFFA har precis fått en motsvarighet i EU med ticker ASWN. Det är samma förvaltare och de kör samma strategi. De köper preffar en god bit under inlösenkursen och de säljer preffar som handlas till ofördelaktig kurs mot inlösen. $25 är vad de allra flesta preffarna har som inlösenkurs. I USA gör man ofta IPO kring kursen $25. De initiala tagarna i erbjudandet får ibland en liten rabatt och kanske pyntar $24,75, det varierar. Man snackar om en preff på tex 7 procent men det är räknat på den där kursen om $25. En sådan där 7 procents preff kan man köpa till tex 9 procents direktavkastning om den gått ned i kurs. En självklarhet och enkel matte egentligen men jag nämner det för preffarna ofta har sin procentsats i namnet. Procentsatsen i namnet är alltså räknat på kursen $25 och är inte nödvändigtvis den direktavkastning och pris som fonden pyntat för aktien. Ett exempel nedan på ett innehav i den europeiska fonden ASWN:

PEBBLEBROOK HOTEL TRUST 6.375% PERP SR:E

Det här är en preferensaktie som gavs ut kring $25 och det där 6,375% är den direktavkastning den hade på kursen $25. Nu handlas den där preffen till $19,22 vilket innebär en direktavkastning om 8,3 procent. Här fångar fonden en hög direktavkastning samt en god potential upp till en eventuell inlösen på $25.

Genom att regelbundet göra sådana här affärer. Köpa på tex $20 och sälja på $25 genererar de mer avkastning än enbart de utdelningar preffarna pyntar.

USA har en mycket välutvecklad och stor marknad för preferensaktier jämfört med här i Sverige. Det finns hundratals preferensaktier och inlösen hör inte till ovanligheter. Det händer hela tiden och det är också IPO regelbundet av nya preffar. En helt annan marknad än den vi har här alltså. Förvaltarna hos InfraCap gör ett bra jobb att navigera den här marknaden och fånga fina möjligheter.

Fonden här i EU är helt ny men gänget bakom den har lång erfarenhet och historik att uppvisa i den amerikanska versionen av fonden. Det återstår att se hur ASWN presterar men jag har tro på den och har gjort ett första litet köp i min fondportfölj hos SAVR.

Första utdelning aviserad i ASWN HANetf Infrastructure Capital Preferred Income UCITS ETF

 Nu är första utdelningen aviserad i den nystartade fonden för preferensaktier. Det blev en högre nivå än jag vågat hoppas på och ligger den kvar där på sikt är det riktigt nice medan om den blir lite lägre är det fortfarande helt okej. 

Med X-dag 28 oktober och paydate 3 november är utdelningen på $0,1339.

Uppväxlat i årstakt ger det på kursen 17,17 euro en direktavkastning om 8 procent.

Fonden pyntar utdelning månadsvis och den är ett efterlängtat tillskott i min värld. Jag använder preferensaktier som en permanent del i portföljen och har länge velat komplettera enskilda preffar med en bred fondlösning. Det finns inga riktigt bra sådana fonder i EU förrän nu. Ja Invesco har en men den är medioker på sin höjd. Den här ASWN är aktivt förvaltad av ett riktigt toppengäng som kör en liknande fond i USA sedan många år. Det är InfraCap som ligger bakom fonden och de har den bästa preferensaktie ETFen i USA med ticker PFFA. Vår fond vi kan investera i här i EU har ticker ASWN på Xetra och den gör liknande grej som PFFA i USA (inte exakt samma men liknande. Den i USA har gearing).

Nedan är en relativt färsk video med fondens förvaltare. Han pratar om preferensaktier generellt samt om PFFA i USA specifikt. Den är högst aktuell för den med i intresse i ASWN eftersom den gör samma grejen.

Simplicity High Yield B - Obligationsfond med ca 6% cash utdelning

 

Nu finns den upplagd hos SAVR, obligationsfonden jag nämnt ett antal gånger senaste tiden. Simplicity High Yield B. Det är en obligationsfond med inriktning mot High Yield-obligationer. Obligationer ifrån bolag som inte har det starkaste kreditbetyget eller kanske inte har skaffat något kreditbetyg. Det är helt vanliga bolag vars aktier många investerar i på börsen. Risken är betydligt lägre i obligationer jämfört med aktier och de här High Yield-obligationerna tycker jag har en intressant risk/reward. De ger en hyggligt hög ränta samtidigt som risken inte är värst hög. 

Apropå risk; Det är sällan det inträffar en kredithändelse och om det händer så är inte alla pengar borta. Obligationsägare är prioriterade och ibland har de pant. Om något händer så blir det i generella termer pengar över till obligationsinnehavarna. I USA är recovery raten på sådana här obligationer strax under 50 procent. Det innebär att obligationsägarna i slutändan fått tillbaka ungefär hälften av sitt kapital när det gått åt skogen i en obligation.

När man sedan sprider ut den risken över en hel portfölj med obligationer så är det ingen big deal om det skulle hända något. Den här fonden har över 100 olika obligationer. Självklart är det inte riskfritt men om ni har koll på den där "riskskalan" som er mäklare tillhandahåller jämte fonder så kanske det säger något att den här fonden har risknivå 2.  En vanlig svensk aktieindexfond har risknivå 4 (SEB Sverige Indexnära).

Den här fonden delar ut de ränteintäkter den tar emot. I april varje år pyntar den utdelning till de som äger andelsklass B utav fonden. Man kan på fondbolagets sajt läsa månadsbrev och hålla sig uppdaterad om innehav och nyckeltal. Där nämns även räntan på innehaven under termen "Yield". Det är den där yielden som delas ut och den är en bra fingervisning på vad man skall förvänta sig i utdelning från fonden. Man behöver justera för fondavgift dock. Fonden har drygt 1 procent ordinarie avgift och kvar att dela ut är då en bit under 6 procent direktavkastning.

Fonden finns nu upplagd hos SAVR där dess totala avgift är 0,94 procent. I skrivande stund går det inte lägga order i fonden men det är nog en nattkörning och imorgon funkar det.

Jag ser den här som ett intressant komplement till preferensaktier. Risken är lägre i den här fonden än direktinvestering i preffar och D-aktier. Direktavkastningen är ganska lik dock. Jag kommer investera en slant i den här samt köra ett regelbundet månadsspar. En långsiktig investering som komplement till preferens och D-aktier.

Länk till fonden hos fondbolaget: https://www.simplicity.se/fond/high-yield/

Länk till fonden hos SAVR: https://app.savr.com/watchlists?fullscreen=fond_SE0014555231*SEK_info

PIMCO Euro Short-Term High Yield Corporate Bond Index UCITS ETF

 

Pimco är en enorm kapitalförvaltare med fokus på obligationer. Det är dock obligationer i utländsk valuta och jag brukar vara försiktig till det här tillgångsslaget i annan valuta. Anledning till det är att avkastningspotentialen är lägre än aktier och valutans effekt slår mycket hårdare då det finns mindre avkastning att ta av så att säga. Det är dock dollarn jag är mest försiktig med då den rör sig desto mer jämfört med euron. Ur mitt svenska perspektiv. Visst är där valutarisk med euron också men jag bedömer den mindre än dollarn.

Anyhow: Här är kort info om en börshandlad fond ifrån Pimco.

PIMCO Euro Short-Term High Yield Corporate Bond Index UCITS ETF.

Ticker på tyska börsen är EUHI.

Fondavgiften är totalt 0,61 procent.

Den här fonden innehåller europeiska high yield-obligationer med en relativt kort löptid om cirka 2,5 år i snitt. I skrivande stund innehåller fonden 553 olika värdepapper. En mycket bred riskspridning alltså.

Yield to Maturity är i skrivande stund 5,41 procent och det är på ett ungefär en rimlig förväntning på totalavkastning i den här fonden exklusive ev valutaeffeker i Euro/SEK.

Fonden pyntar utdelning månadsvis och direktavkastningen är strax under 5 procent. I runda slängar är det utdelningen som är avkastningen man erhåller ifrån en sådan här investering. Andelsvärdet rör sig en del ihop med allmänna ränteläget men det är något helt annat än en börsinvestering som väntas stiga stadigt över tid. För sådana här investeringar, Fixed Income står andelsvärdet helt still om man antar att ränteläge osv är oförändrat. Grovt förenklat förstås. Utdelningen/räntan är den avkastning man skall förvänta sig. Inte tillväxt i andelsvärdet.

En sådan här fond är en investering av lägre risk än aktier och börsen. Den rör sig inte lika mycket i värde och den har lägre potential. Man kan se den som ett komplement till preferensaktier eller ett sätt att hålla nere risk/volatilitet i en portfölj med aktier i övrigt. Ja det är upp till var och en hur man använder sådana här investeringar.

Nedan är en kursgraf sedan juli 2018:

Den ser ju dramatisk ut men tittar man närmre så är det inga stora rörelser. Minus 6,25 procent är det totalt från vänster hela vägen till höger sidan. Det är alltså endast kursutvecklingen. Exklusive utdelning.

Nedan är en länk till fonden hos fondbolaget: 

https://www.pimco.com/fi/en/investments/etf/pimco-euro-short-term-high-yield-corporate-bond-ucits-etf/artf-eur-income

Fondens hemvist är på Irland varpå det inte dras någon utländsk källskatt på de utdelningar fonden pyntar till dig. Den fungerar således bra på ett ISK.

Jag tycker det här är en intressant komponent för att sänka risk men samtidigt har den hygglig potential. Valutarisken via Euron är där men den är hanterbar över tid i en sådan här investering som kan väntas avkasta kring 5 procent.

För att hitta fonden hos din mäklare knappar man enklast in dess ticker i sökfältet: EUHI.

Emilshus bokslutsrapport 2024

Det lilla fastighetsbolaget Emilshus har idag släppt sin bokslutsrapport för 2024. De äger i huvudsak fastigheter av typen lager och lätt industri och de är belägna i och runt Småland. Emilshus har ett tydligt tillväxtfokus men de poängterar att de strävar efter lönsam tillväxt. De har tydliga och simpla finansiella mål enligt följande: Förvaltningsresultatet skall öka minst 15 procent per år och avkastning på eget kapital skall uppgå till minst 15 procent per år sett över en femårsperiod.

För 2024 rapporterar Emilshus:

Förvaltningsresultatet steg 27 procent till 297 miljoner kronor.

Belåningsgraden var 52 procent.

Räntetäckningsgrad 2,4 gånger.

Avkastning på eget kapital var 8 procent (5-års genomsnitt är 15 procent prick på målet).

För 2025 lämnar bolaget en prognos om ett förvaltningsresultat på 365 miljoner kronor. Det är som bolaget står idag inklusive tillkännagivna förvärv. Det där är enkelt för dem att prognosticera då utgifter och intäkter är väldigt pålitliga och stadiga. Under året kan prognosen komma justeras upp om fler förvärv genomförs.

Emilshus pyntar ingen utdelning på sin stamaktie. Det är enligt strategin att de fokuserar på att växa bolaget och dess kapital investerade i fastigheter. Jag äger dess preferensaktie och den pyntar 2 kronor utdelning per år fördelat på 50 öre per kvartal. Jag gillar den här preffen då bolaget har en sund verksamhet och bra strategi som genererar bra kassaflöde som ger god täckning för preffutdelningen. 

Senast betalt för Emilshus preferensaktie är 30 kronor vilket ger en direktavkastning om 6,6 procent. Preferensaktier är något annat än vanliga aktier och de är inte för alla. De har en mycket begränsad kurspotential eftersom utdelningen är fast men å andra sidan är utdelningen relativt hög. Jag investerar i preferensaktier då det passar mig och min portfölj bra. Jag värdesätter de pålitliga och höga utdelningarna. Nästa utdelning har X-dag 28 mars och betalas i början av april.

JPMorgan Preferred serie M

>

JPMorgan rapporterade nyligen en rekordvinst och det går bra generellt sett för bankerna i USA. Stark vinst är en god förutsättning när man investerar i preferensaktier och sådana har JPMorgan. Flera olika faktiskt med olika villkor och det här inlägget handlar mycket kortfattat om preferensaktie av serie M.

I USA är det fler saker att hålla koll på bland preferensaktier än vi är vana vid här i Sverige. Det finns olika sorter och vida varierande villkor. JPMorgan preferred serie M är en Non-Cumulative preferensaktie. Kortfattat så är villkoren så i den här preffen att eventuellt utebliven utdelning buffras inte och betalas inte ut över huvud taget. Blir det ingen utdelning så blir det inte. Scary va!

Det är fortfarande en preferens på utdelningen vilket betyder att de kan inte pynta utdelning på sin vanliga stamaktie utan att pynta på den här preffen. Jag är inte förtjust i denna typ av preffar men man får se till helheten och denna gången är den ändå ganska angenäm.

Inlösenpris är $25 och tidigast inlösen är 1 september 2026.

Utdelningen är på $0,2625 per kvartal vilket summerar till $1,05 per år. Nuvarande aktiekurs är $18,73 vilket ger en direktavkastning om 5,6 procent.

Den här preffen gavs ut för några år sedan när ränteläget var superlågt. Det är anledningen till den stora diffen i aktuell aktiekurs och inlösenpriset. Den gavs ut till 4,2 procent ränta på kursen $25. Eftersom ränteläget gått upp sedan dess så har aktiekursen gått ned på preffen för att direktavkastningen skall vara i fas med det nya ränteläget.

5,6 procent direktavkastning är inte fantastiskt men okej. Om de löser in preffen redan i september 2026 så blir det en mäkta bra affär. Då får man utdelning fram till dess och sedan $25 i inlösen. När preffen faktiskt kommer lösas in vet man dock inte. Den kan löpa vidare jättelänge utan att de löser in den. Länge som i 10 år eller än mer. Även om det skulle bli tex 10 år så blir totalavkastningen på en investering nu till kursen $18,73 god för att vara en preferensaktie. Lösenpriset om $25 är cirka 33 procent högre än nuvarande aktiekurs.

Jag gillar det här caset. För stunden äger jag inte denna och har inte cash tillgängliga för att investera i den. Kanske får jag släppa detta case eller så hittar jag en lösning.

Här är en länk till prospekt för preffen: https://www.jpmorganchase.com/content/dam/jpmc/jpmorgan-chase-and-co/investor-relations/documents/US48128B5232-Prospectus.pdf'

Aktien har ISIN: US48128B5232

Utdelning betalas i mars, juni, september och december. X-datum är cirka 1 månad innan pay date. I skrivande stund är nästa X-datum 30 januari 2025.

Just nu har aktien 40 stycken ägare hos Avanza.

En lurig sak med amerikanska preffar är hur inlösencashen kan komma beskattas. Ja det låter dumt men jag har varit med om att man fått pynta 30 procent skatt på inlösenbeloppet som vore det en utdelning. Bank of America preferred serie W hanterades så för de som ägde den hos Avanza. Jag antar att man fick skatten i retur om man ägde via en kapitalförsäkring men jag följde aldrig upp det då jag själv sålde den preffen innan inlösen.

NP3 gör riktad emission av preferensaktier

Jag föredrar när fastighetsbolag jag äger preffar i finansierar sig via nya stamaktier. Det stärker mina förutsättningar som ägare av preferensaktier. Det omvända gäller när bolaget ger ut fler preferensaktier. Då blir det fler aktier med förtur till vinsten/utdelning. Så är mitt resonemang generellt och kortfattat.

Nu gör NP3 en riktad emission av 300.000 stycken preferensaktier och det är som betalning av ett fastighetsförvärv. Det här är ett litet belopp och antal aktier. Ingen big deal alltså. En fastighet har samtidigt kommit in i beståndet och genererar intäkter. Emissionen görs till en överenskommen kurs om 30,5 kronor.

Skulle det vara så att mottagaren av de här 300.000 stycken aktierna avser att avyttra dem så blir det en begränsad kurspress på NP3 preferensaktie under en kort period.

Jag äger NP3 preferens och tycker den är attraktiv här runt 30 kronor. Utdelningen på 2 kronor betalas kvartalsvis om 0,5 kronor åt gången. På kursen 30 kronor är direktavkastningen cirka 6,7 procent. Nästa utdelning betalas i månadsskiftet januari/februari.

Ökat i Corem Property preferens

 

Idag ökade jag på ordentligt i Corem Property preferens. Visst var det bättre de köpen jag gjorde i vintras men man får följa läget och ta det som det kommer. Det jag vet nu visste jag inte i vintras och jag kan inte köpa fler via backspegeln. Nu står vi här och kan blicka framåt.

Det har hänt en del i Corem som gör att caset i dess preferensaktie är bättre nu. Dels har de tagit in cash via obligationer där obligationsmarknaden tinat upp ordentligt för dem. De har även tagit in en miljard kronor via nyemission av stamaktie av serie B. Förra hösten stod det klart för mig att räntan toppat och att vi så småningom skulle få räntesänkningar varpå preffar skulle uppvärderas. Nu har preffar uppvärderats och vi har påbörjat en räntesänkningscykel. En hel del är redan inprisat i preffarna men det finns en del potential kvar.

För Corems del har nu bolaget en bättre ställning efter kapitalanskaffningar och de har likt sektorn i övrigt en framtid med lägre ränteläge vilket är mycket positivt för ett fastighetsbolag. Speciellt för ett med så pass hög belåning som Corem har. Belåningsgraden är 55 procent per Q2-rapporten och väger man in hybridinstrument som preffar och D-aktier är belåningen snarare kring 65 procent. 

Corem preff står i cirka 260 kronor och pyntar totalt 20 kronor per år i utdelning. Det är inte låg risk i den här preffen men med utvecklingen som varit och förestående räntesänkningar tycker jag att det det är en attraktiv deal. Utdelningen betalas kvartalsvis om 5 kronor åt gången. På kursen 260 kronor är direktavkastningen 7,7 procent.

Insiderköp: Rutger Arnhult har lastat in rejält med A och B-aktier i Corem de senaste månaderna. Det behöver inte betyda något men han har i vart fall inte köpt mer för att han vill förlora pengar. För något år sedan var Arnhult och hans ägarbolag M2 Asset Management i trängt läge och mycket beroende av utdelningar ifrån innehav som Corem. Det där har de löst och tagit sig vidare till där han nu är och storköper aktier igen.

Varning för preferensaktier! Det är inte för alla det här med preferensaktier. De är något helt annat än vanliga stamaktier och på lång sikt har de en lägre potential än breda börsindex som avkastat kring 8-10 procent per år i snitt. Utdelningen stiger inte i preferensaktier och därmed är dess aktiekurs begränsad. Läs mitt inlägg med info om hur preferensaktier funkar: https://petrusko.blogspot.com/2015/06/introduktion-till-preferensaktier.html

Jag har sålt Fastpartner D

 

I vintras klippte jag in ett gäng Fastpartner D strax över 50 kronor styck. Ränteläge och förutsättningar för bolaget pekade åt rätt håll varpå en uppvärdering sannolikt stod för dörren. Det här spelade ut enligt mina antaganden och aktien handlas nu betydligt högre. 

Fastpartner är inte en favorit och jag gillar egentligen inte D-aktier (föredrar preferensaktier) varpå jag nu valt att ta hem en fin vinst. Inklusive utdelningar är det en bit över 30 procent avkastning i den här affären.

D-aktier är ett otyg och det var just Fastpartner som visade det för något år sedan när de strulade med utdelningsförslaget. De ändrade sig senare men ändå, det blev nog tydligt för många att det är en annan typ av odjur D-aktier. Preferensaktier är inte bombsäkra utdelare men det är ändå stor skillnad. De har just preferens (förtur) till utdelning och ett bolag kan pynta utdelning på preffen samtidigt som de ställer in utdelningen på övriga aktieslag. D-aktier är beroende av att det delas ut på de vanliga stamaktierna.

Ah ja, nu var ju inte det här tänkt som något sorts D-aktie Vs Preff-inlägg så nog om det.

Beträffande fastigheter generellt så föredrar jag bolag med inriktning mot lager, industri och liknande. Fastighetsbolag med fokus på kassaflöde och därmed är mina favoriter Sagax D, Emilshus preferens och NP3 preferens. Ja det är ju en D-aktie den där Sagax D och sådana ogillar jag egentligen men just Sagax är ett så pass bra bolag att jag valt att satsa på den D-aktien ändå. Det är mitt största innehav i min fixed income-del av portföljen men NP3 närmar sig. Jag har laddat på ordentligt i framförallt NP3 men lite så även i Emilshus i höstas/vintras. Det har varit attraktiva nivåer att köpa på och nu har de stigit bra sedan dess. De är inte dyra nu men det är inte lika uppenbart fyndläge.

Slantarna ifrån Fastpartner D har jag investerat i den börshandlade fonden JGPI med inriktning mot globala aktier och pyntar en fet månadsutdelning. Länk till mitt inlägg om fonden: https://petrusko.blogspot.com/2024/04/jgpi-jpmorgan-global-equity-premium.html

Emilshus rapport Q1 2024 - Höjd prognos

Idag var det dags för fastighetsbolaget Emilshus att presentera sin rapport för det första kvartalet. De är ett kassaflödesfokuserat fastighetsbolag och är lite likt Sagax på det viset. Så pass att Sagax faktiskt är storägare i Emilshus. Jag äger preferensaktier i Emilshus och den är en av tre preffar/D-aktier som jag satsat extra på. De andra två är Sagax D och NP3 preferens som har liknande inriktning och även de har Sagax som storägare.

Under kvartalet ökade intäkterna med 6 procent till 158 miljoner kronor. Det i sin tur mynnar ut i ett driftöverskott om 122 miljoner kronor och ett förvaltningsresultat om 65 miljoner kronor. Detta är en ökning av förvaltningsresultatet om 19 procent mot samma kvartal 2023.

Räntetäckningsgraden steg i kvartalet till 2,3 gånger jämfört med 2,2 gånger i Q4 2023. Sett över flera kvartal är där en stigande trend ifrån 2,0 gånger slutet av 2022 till nuvarande 2,3 gånger.

Belåningsgraden är 52 procent.

Emilshus höjer prognosen för 2024. Nu är prognosen ett förvaltningsresultat om 280 miljoner kronor mot tidigare lämnad prognos om 270 miljoner kronor. Det här med prognos är inget vi varit bortskämda med i Sverige men efter pandemin och den efterföljande fastighetskrisen så har ett gäng fastighetsbolag anammat detta. Jag gillar det.

Jag tycker Emilshus gör sin grej bra. Det är en bra affärsmodell de har med tanke på inriktning mot fastighetstyp och fokus kassaflöde. Jag äger som sagt preferensaktien som pyntar en fast utdelning om 2 kronor per år. Bolagets goda utveckling är viktig för att de skall kunna stå för den höga utdelningen på mina preferensaktier. Att bolaget växer och presterar allt bättre kommer mig inte till del eftersom jag endast har rätt till 2 kronor utdelning per år men det är så preferensaktier fungerar och jag har aktivt valt att investera i just det aktieslaget. Jag vill ha den pålitliga utdelningen och för det har jag gjort ett avkall i form av att jag inte är med på kursuppgång i aktien. En preferensaktie värderas utefter dess fasta utdelning och ränteläge samt riskbild i bolaget. De rör sig därmed inom ett spann och stiger aldrig till skyarna som vanliga aktier kan göra när ett bolag går bra.

Senast betalt för Emilshus preferens är 28,2 kronor och den fasta utdelningen om 2 kronor innebär en direktavkastning om 7,1 procent. Utdelningen betalas kvartalsvis om 0,5 kronor i januari, april, juli och oktober. Nästa utdelningstillfälle är juli.

Preffar och D-aktier när räntan går ned

 

Sedan över 15 år tillbaka använder jag mig av preferens och D-aktier som en del av portföljen. Med sin fasta utdelning är de dock något helt annat än vanliga aktier. Utdelningen blir aldrig högre på dem och de tar inte del av bolagets goda utveckling. Kursmässigt är de således begränsade till vad investerare är beredda att betala för den utdelning aktien pyntar. Det i sin tur avgörs av risken i bolaget samt det allmänna ränteläget.

Preferensaktier räknas in i tillgångsslaget fixed income ihop med bla obligationer. Av den anledningen kallar jag det ibland fixed income när jag skriver.

Anyhow; över tid har jag justerat dess andel i portföljen upp och ned. Ända upp till över 40 procent av portföljen har jag haft i det här tillgångsslaget och då specifikt svenska preffar i huvudsak. För några år sedan justerade jag ned det till den lägsta nivån jag kan minnas om 10 procent. I dag väger svenska preffar och D-aktier 14 procent i portföljen och totalt har jag 17 procent fixed income. De där sista procenten som tog det upp till 17 är obligationer jag äger via en amerikansk CEF som inte längre går att investera i på grund av EU-regler.

Överst i inlägget har vi en graf över Sagax D sedan 2017 fram till nu. Mina köp och säljpluppar är egentligen inte grejen men jag lät dem vara kvar så kan man se hur jag köpt och sålt över åren. Till saken: Till vänster i grafen från 2017 fram till 2020 har vi en period av sjunkande ränteläge. Kursen stiger i Sagax D under den tiden. Sedan kom pandemin och kraschade den här grafen i början av 2020. Går man vidare till 2022 och tittar därifrån och fram till nu så har vi en period med stigande räntor. Aktiekursen i Sagax D går ned under den perioden. Här går jag vidare till bilden nedan:

I den här bilden har jag zoomat in på perioden till höger i grafen överst. Det är kursgrafen i Sagax D det senaste året. En period med stigande räntor men som man kan se händer där något i oktober/november. Där börjar det bli allt tydligare för marknaden att räntesänkningar kommer. Marknaden börjar prisa in sjunkande räntor.

Det här inlägget tänker jag mig kan visa på ett enkelt sätt hur preffar och D-aktier utvecklas i olika räntelägen. Samt hur marknaden i förväg prisar in räntans förmodade utveckling.

Nu står vi inför en period av sjunkande räntor och det är ingen dålig miljö för preferens och D-aktier. Jag har under en period viktat upp tillgångsslaget i portföljen. Förvisso sålde jag lite i Sagax D för ett tag sedan men det handlade om att inte låta det innehavet bli för stort i portföljen. Sagax D är mitt största innehav bland preffar och D-aktier. Jag ökade rejält i Sagax D i höstas och när kursen nu stigit bra sedan dess valde jag att trimma ned innehavet för att hålla det kring 5 procent av min totala portfölj.

Emilshus bokslutsrapport 2023

 

Idag har fastighetsbolaget Emilshus släppt sin bokslutsrapport för 2023. Det var munter läsning generellt sett. Jag ser på bolaget ur ett perspektiv som preferensaktieägare och är mycket nöjd med rapporten och året som gått.

Förvaltningsresultatet ökade med 28 procent till 233 miljoner kronor och faktiskt ökade det även per aktie trots att där är fler aktier nu. Per stamaktie ökade förvaltningsresultatet med 16 procent. Emilshus gjorde en kapitalanskaffning i slutet av 2023 via emission av stamaktier till totalt cirka 200 miljoner kronor. Ur ett preff-perspektiv är det här en mycket bra lösning men det är inte så tokigt för stamaktieägarna heller. Så länge bolaget kan öka förvaltningsresultatet per aktie så är det en helt okej deal att finansiera sig med eget kapital.

Bolaget har god kontroll på finansieringen och kassaflödet framåtblickande. Det är stor del triple net avtal vilket innebär att hyresgästen står för de flesta utgifter förknippade med fastigheten. Emilshus har inga obligationsförfall i närtid och de har räntesäkrat en mycket stor del av belåningen. Sammantaget har de ett mycket förutsägbart kassaflöde och inga issues att prata om på den fronten i närtid.

Emilshus lämnar en prognos för 2024 om ett förvaltningsresultat på 270 miljoner kronor. Det skulle innebära en ökning om nästan 16 procent mot 2023.

I linje med utdelningspolicyn och marknadens förväntningar så pyntar de ingen utdelning på stamaktierna. De fokuserar på att växa bolaget och investerar hellre i fastigheter än att dela ut cash på stamaktier. 

Preferensaktien föreslår de som väntat en utdelning om 2 kronor per aktie fördelat på 4 tillfällen om femtio öre vardera.

Jag äger Emilshus preferensaktie sedan ett antal månader. Utsikterna och potentialen började klarna för bolaget men kursen i preffen var fortfarande låg. Nu står preffen några kronor högre men jag finner den köpvärd även här. Jag ökade idag i Emilshus preff strax under 26 kronor. Nästa utdelning har X-dag 27 mars och dyker in på kontot i början av april. På kursen 26 kronor är direktavkastningen på Emilshus preferens 7,7 procent.

Fastpartner förtydligar regler för utdelning på D-aktien

 

Förra året havererade kursen i Fastpartner D när bolaget föreslog en halverad utdelning samtidigt som de avsåg pynta en hyggligt stor utdelning på A-aktien. Det gick rakt emot hur investerare tolkat Fastpartners bolagsordning och det var inte i linje med hur övriga bolag gör.

Det naggade på förtroendet då det var sopigt gjort av dem men nu gör de en insats för att reparera det.

Idag skickade Fastpartner ut en kallelse till extra bolagsstämma med avsikt att ändra i bolagsordningen. De vill ändra och göra det klart och tydligt att utdelningen på D-aktien är kopplad till den totala utdelningen som pyntas på alla utestående A-aktier.

Så här skriver bolaget i ett pressmeddelande:

"Styrelsens förslag till bolagsordningsändring innebär att utdelningsrelationen mellan Fastpartners A-aktier och D-aktier uttrycks i plural istället för i singular för att förtydliga att den sammanlagda utdelningen på samtliga A-aktier ska ställas i relation till utdelningen på samtliga D-aktier vid bestämmande av utdelning per D-aktie. Enligt förslaget ska samtliga stamaktier av serie D ha rätt till fem (5) gånger den sammanlagda utdelningen på samtliga stamaktier av serie A, men fortsatt med maxbeloppet 5 kronor per aktie och år. Bolagsordningsändringen medför inte någon ändring i sak, utan genomförs som ett förtydligande i syfte att säkerställa att den oklarhet som funnits på marknaden undandröjs."

Jag tycker det här är bra att de röjer undan den där oklarheten en gång för alla. Efter den här ändringen behöver man inte vara orolig att de skall försöka sig på en liknande sopig grej som förra året. Bra agerat av bolaget nu.

Att det här görs nu stärker dessutom möjligheten att Fastpartner föreslår full utdelning på D-aktien nu till våren. Det finns totalt 182.900.000 stycken utestående A-aktier och det finns totalt 14.659.140 stycken utestående D-aktier. En utdelning om 5 kronor per D-aktie summerar till 73.295.700 kronor. För att få fram minsta möjliga utdelning de kan pynta på A-aktien och samtidigt ha full utdelning på D-aktien tar vi det där beloppet och delar med 5 och fördelar det sedan på antalet A-aktier. 

8 öre per A-aktie i utdelning behöver Fastpartner pynta för att kunna pynta 5 kronor per D-aktie. Totalt cirka 88 miljoner kronor. Förra året pyntade de 1 krona utdelning per A-aktie.

Jag äger Fastpartner D och har skopat in dem till låg kurs nyligen med spekulation om att de skall pynta full utdelning. Dagens meddelande stärker mitt case. I srkivande stund är kursen i Fastpartner D upp 2,3 procent och handlas till 57,3 kronor. Det innebär en direktavkastning om 8,7 procent. Nästa utdelning är i månadsskiftet januari/februari och den är redan beslutad vid föregående årsstämma. Med X-dag 30-januari är utdelningen på 1,25 kronor. Nästa batch om 4 stycken kvartalsutdelningar behöver beslutas om på vårens bolagsstämma. Att det hänger i luften har skapat oro hur det skall bli med utdelningen. Dagens pressmeddelande mildrar den där oron en del. Förslag till utdelning kommer i samband med bolagets bokslutsrapport den 8 februari.

Fördelning portföljen 231229

 

Medan jag alltid har en uppdaterad lista med mina innehav här på bloggen så publicerar jag ibland ett sådant här inlägg med aktuell fördelning. Det är nu ett år sedan sist och här kommer så en bild med kort tillhörande text om innehavens fördelning i portföljen. Här är en länk till förra inlägget om fördelning i portföljen: https://petrusko.blogspot.com/2022/12/fordelning-portfoljen-221230.html

Under året har jag avyttrat några innehav som tex Castellum och Heimstaden preferens. Framförallt har jag fortsatt på det inslagna spåret att föra över mer kapital till fonder. För ett år sedan hade jag kring 50 procent av portföljen i något jag kallar för en stadig grund medan det nu är över 65 procent. Enskilda innehav har fått mindre kapital eller lämna portföljen medan jag flyttat över pengarna till några olika indexfonder. Som ni kan se i bilden ovan är Xact Norden Högutdelande för tillfället väldigt stor del av min portfölj. Den fördelningen är inte ristad i sten utan jag har lagt in mycket av pengarna där tillsvidare och kan komma ta där ifrån när jag viktar upp annat eller tar in nya innehav. JGPI från JPMorgan är ett nytt innehav som jag siktar på att vikta upp till åtminstone 5 procent av portföljen. 

En annan stor post har jag i fonden Aktiespararna Direktavkastning b. Den hade jag precis börjat köpa in mig i för ett år sedan och hade bara en ytterst liten del. Under året har jag flyttat in en rejäl slant i fonden och jag tror på den i långa loppet. Den har haft ett dåligt år relativt börsen i övrigt men det hör till och förändrar inte min syn på dess inriktning på lång sikt. Känner du inte till fonden nämner jag kortfattat att den innehåller 21 bolag med hög utdelning och att fonden pyntar utdelning. Historisk prestanda är mycket god i fonden med undantag för 2023 som varit ett svagt år. Läs mitt inlägg om fonden i länken: https://petrusko.blogspot.com/2022/10/aktiespararna-direktavkastning-b.html

Jag förvaltar min portfölj med målsättning att inte söla bort mina pengar. Med målsättning att bevara mitt kapital och generera utdelningar som jag lever på. Det är stor fokus på riskhantering och en stor del av risk utgör man själv som investerare. Det finns flera anledningar att investera i fonder varav en är just det där; att ta bort mig själv som riskfaktor.

Min strategi är sedan andra halvan av 90-talet en inriktning mot utdelningsaktier. Den är oförändrad med skillnad att jag nu inte har lika mycket pengar i mina enskilda aktieinvesteringar. Jag har ju dunkat in mycket pengar i indexfonder men gör samma investeringar i utdelningsaktier nu som tidigare.

En skillnad nu mot förr om åren är att jag skiftat över till högutdelare framför utdelningshöjare. Det är två olika typer av utdelningsaktier där utdelningshöjare ofta har en väldigt låg direktavkastning men god utdelningstillväxt. Sådana utdelningshöjare är ett rimligt val för den som investerar för något långt in i framtiden eller drömmer om att utdelningstillväxten skall växa utdelningen till något stort. Högutdelare däremot har desto lägre utdelningstillväxt men högre direktavkastning. Det går att använda dem på olika sätt och kombinera dem efter tycke och smak. Historiskt har jag haft en förkärlek till utdelningshöjare men nu är det betydligt mer högutdelare i portföljen. Det är rimligt för mig och där jag är. Jag drömmer inte om att utdelningarna skall växa till något stort långt in i framtiden. Den där biten har jag redan gått igenom och lever på utdelningar sedan flera år tillbaka. Tiden är nu.

För ett år sedan hade jag viktat ned preffar och D-aktier rejält och så har det varit en god del av 2023 men under hösten började jag köpa på mig mer igen. Det har varit mycket lyckat hittills då den typen av värdepapper stigit kraftigt i spåren av en förmodad räntetopp osv. Jag har i många år arbetat med preffar som en permanent del av portföljen. Jag viktade ned dem drastiskt innan de rasade när inflation och räntehöjningar slog till. Förvisso ökade jag nu i höst innan de steg men det var inte av samma dignitet. Jag har gjort små köp och har fortfarande en relativt liten andel Fixed Income i portföljen.

Fixed Income väger idag 16 procent i portföljen mot 13 procent för ett år sedan.

Valutan har varit avskräckande med Svenska kronan på historiskt låga nivåer. Jag har varit försiktig med investeringar i utländsk valuta och jag har gjort en del omplaceringar där jag tagit hem pengar ifrån tex Brittiska Pund och Dollar för att istället investera i Svenska Kronor. 

Min fördelning är i dagsläget 88 procent investerat i SEK och resten är i huvudsak investerat i dollar. Jag har några globalfonder och dem räknar jag som dollar eftersom det är vad de innehåller i huvudsak. Mitt stora innehav i Xact Norden Högutdelande har jag klassat som SEK men där är ju en del NOK och Euro i den fonden. Till stor del är det dock SEK och jag krånglar inte till det utan klassar den så. Jag vet ju själv vad den innehåller och det är inte för någon annan jag dokumenterar.

Jag har cirka 7 procent belåning på portföljen. Utöver att jag under året har tagit ut utdelningarna ur portföljen har jag även gjort ett större uttag. Trots det står portföljen högre idag än för ett år sedan men det är ett helt annat inlägg. Inom någon dag publicerar jag mitt inlägg jag brukar kalla "Mitt börsår", en summering av året och min prestanda.

Nu äger jag Akelius D igen

 

Historiskt har jag tyckt att Akelius D är okej prisad under 1,65 euro. Det har förvisso varit i ett lägre ränteläge men om jag nu väger in att Akelius har blivit än finansiellt starkare mot tidigare tycker jag fortsatt att den är okej värderad under 1,65 euro.

En faktor jag inte gillar med Akelius D är att bolaget på sikt sannolikt inte vill ha kvar den här D-aktien. Jag förväntar mig dock att Akelius kommer sköta det snyggt med ett frivilligt inlösenerbjudande innan en tvångsinlösen. Ett sådant erbjudande lär hamna i linje med rådande aktiekurs. Det finns alltså ingen inlösenkurs likt det finns i preferensaktier och det finns ingen anledning att hoppas på någon budpremie eller dyl.

Just nu handlas Akelius D under 1,65 euro och det är en hög värdering relativt alla andra liknande aktier. Länge har den dock handlats än högre men det är en konstlad värdering. En mycket stor andel av alla köp i Akelius D har gjorts utav de stiftelser som redan är storägare i bolaget. Över tid har de dag ut och in köpt mer Akelius D vilket pressat upp kursen ända till 1,85 euro. När de där stiftelserna pausar sina köp faller aktiekursen ned igen. Det är vad som skett nu, Stiftelserna har inte funnits där i orderböckerna sedan september och kursen har backat från cirka 1,85 euro till nuvarande 1,632 euro.

Om stiftelserna kommer tillbaka med sina regelbundna köp kan kursen börja stiga. Kanske de aldrig kommer åter och då lär vi se ett scenario med fortsatt fallande kurs. Fortsatt fallande kurs till dess Akelius bestämmer sig för att ta bort den där D-aktien. Kanske kommer ett frivilligt inlösenerbjudande på 1,4 euro? 

Ja det här är alltså en kursrisk i Akelius D. Den är bara superhögt värderad om storägaren/stiftelserna fortsätter att köpa aktier regelbundet. Om de inte gör det är fallhöjden fortsatt påtaglig. Jag har vägt in den här faktorn och vågat köpa en liten stek strax under 1,64 euro. Fortsätter den falla och eller jag blir inlöst på tex 1,4 euro så är det inte kul men det är så pass lite pengar jag riskerat att det ändå är obetydligt.

Sagax köper fastigheter för 600 MSEK

 

Sagax slår till på fler fastigheter igen och jag tänker återanvända samma lilla kommentar som senast; Medan andra fastighetsbolag gråter blod och säljer tillgångar står Sagax i en annan sits. Innan den nuvarande "räntekrisen" i fastighetssektorn stod Sagax finansiellt starka med goda nyckeltal och en inriktning mot högavkastande fastigheter. Det där sistnämnda är en primär anledning att de inte har det alls lika tufft som vissa andra.

Anyhow.. Idag skickade alltså Sagax ett pressmeddelande att de förvärvar 9 fastigheter till ett värde om cirka 600 miljoner kronor. Det är huvudsakligen lokaler för lager och industriändamål, typiska högavkastande fastigheter alltså. Uthyrningsgraden är 100 procent och genomsnittlig återstående kontraktstid är 8,7 år. Utav de där 600 miljonerna är 528 miljoner fastigheter i Finland, 36 miljoner i Frankrike och 36 miljoner kronor i Nederländerna. Lejonparten av förvärvsbeloppet är redan tillträtt.

Jag äger Sagax D som är mitt största innehav bland preferens och D-aktier. När "räntekrisen" slog till stöpte jag om innehaven och valde att ha kvar en stor del Sagax D med anledning av de starka nyckeltalen och det goda kassaflödet. Jag följer utvecklingen noga, ingenting är konstant och så klart kan även Sagax förutsättningar förändras. 

Dagens aktieköp

 

När börsen är på dåligt humör blir jag extra köpsugen. Så pass att jag får svårt att låta hålla mig och investerar lite mer än jag planerat. Där är jag nu; att jag köpt aktier för pengar jag egentligen behöver till räkningar osv. Jag får in mycket utdelningar de närmsta månaderna och det är egentligen inte förrän i december det behöver fixas fram mer slantar. Det är ju lugnt =)

Anyhow, idag slog jag till på lite fler Heimstaden preferens. Jag läser på och funderar mycket kring bolaget och känner mig trygg med riskbilden. Det är små kompletterande köp jag gör så det är och förblir ett litet innehav på under 3 procent av portföljen.

22,5 kronor stycket pyntade jag för Heimstaden preferens idag och det är en aningen avskräckande direktavkastning om nästan 9 procent nu. En så hög direktavkastning vittnar om marknadens syn på risknivån i Heimstaden preferens. 

Börsen har varit riktigt järnspikarns dålig i år och det ser ut att kunna vara skakigt framöver. I sådana tider kan det bjudas på extra bra läge att investera i fonder eller aktier. Jag har gjort en del köp i börshandlade indexfonder på sistone och där tror jag att man kan göra en riktigt bra deal nu. Att köpa indexfonder och behålla dem rackarns länge. Tiden är grejen och man kan komma behöva uthärda en usel period med stort minus på investeringen innan det i slutändan visar sig bli bra. Så har det alltid varit. 

Över tid går börsen upp och ned och många säljer bort sig när de blir rädda för den dåliga avkastningen. De köper in sig igen efter att börsen redan stigit.

I det långa loppet går börsen alltid upp. Enskilda aktier kan dock förbli bottennapp och aldrig repa sig. Att sitta och vänta på uppgång och god avkastning i ett enskilt bolag kräver att man har gjort sin analys och att man dessutom har rätt. 

Preferensaktier som jag sysslar med beter sig annorlunda. De går inte upp i långa loppet utan där kretsar allting kring en ganska stor utdelning. En fast utdelning som aldrig blir högre oavsett hur bra bolaget blir. Därför stiger heller inte aktiekursen i preferensaktier över tid. De värderas utefter det allmänna ränteläget och riskbilden i bolaget.

Nu har ränteläget som bekant stigit snabbt vilket får investerare att värdera preferensaktier annorlunda. Högre ränteläge betyder att investerare kräver en högre direktavkastning för att investera och eftersom utdelningen är fast mynnar det ut i en lägre aktiekurs. För Heimstaden har det högre ränteläget även fått marknaden att bli orolig kring finansieringsmöjligheter/kostnader för Heimstaden på sikt. Högre ränteläge och högre risk har fått marknaden att handla ned Heimstaden preferens till en direktavkastning om nära 9 procent.

Min syn på preffar och D-aktier

 

Historiskt har jag haft uppåt 40-50 procent av portföljen i Fixed Income som mest men i början av det här året sålde jag stort. Ned till lägsta nivån på bortåt 10 år till en vikt kring 12 procent. I det här "fixed income" är det främst preferens och D-aktier jag har och de är dessutom allihop i en och samma sektor: fastighet. Väl vid rekordlåga viktningen om 12 procent tittade jag på möjligheten att minska än mer men landade i att jag var bekväm med vikten och inte ville sälja mer av mina innehav.

Sedan dess har preffar och D-aktier backat kraftigt. De har varit långt nere och stigit lite igen men fortsatt betydligt lägre än vid årets början.

Börsen går urdåligt i år och det gäller vanliga aktier så väl som preferensaktier/D-aktier. Vissa tror att preffar är stadiga när börsen skakar men så är det inte. Till och med obligationer svajar i pris när det skakar ordentligt. Allting säljs ut när investerare är ordentligt nervösa.

När dammet lagt sig återgår preffar till att värderas precis som vanligt, utefter ränteläget och riskbild i bolaget. För vanliga aktier kan det bli i kriser att vinst osv försvinner helt och det tar lång tid om de öht repar sig. Det är olika tillgångsslag och de beter sig olika vanliga aktier och preferensaktier.

Risken förändras i bolag och det påverkar priset på preffarna. Detta har vi sett i mer eller mindre utsträckning och investerare har börjat titta väldigt noga på räntetäckningsgrad och annat kring finansieringen av bolag. Det är andra tider och förutsättningar nu än de vi sett under flera års tid av "happy days". Det är en lång tid av sjunkande ränta och goda tider som nu är över. Istället har vi stigande ränteläge och mindre goda tider.

Fastighetsbolag går inte under bara för att förutsättningarna ändras. Nåväl, visst kan de göra det och vissa har gjort det genom åren men här och nu står de inte för jordens undergång hela högen.

Som läget ser ut nu tror jag inte att fastighetsbolagen jag investerar i kommer gå under eller bli en dålig placering på sikt. Jag har snarare ökat här och var och tänker att det är attraktiva nivåer man kan köpa nu givet att det tickar på något sånt där och jorden inte går under den här gången heller.

Det är som vanligt inte riskfritt och visst är risken högre nu med de här nya förutsättningarna men det ser överkomligt ut och man får betalt för det i form av högre direktavkastning på preffarna.

Fixed Income väger 15 procent i portföljen nu och jag fortsätter gärna göra små köp här och var till nuvarande förutsättningar. Jag har köpt bla Sagax D och Heimstaden preferens. Sagax har en mycket god räntetäckningsgrad medan Heimstaden har desto sämre. 

Som jag skrivit om tidigare är det jobbigt för Heimstaden med sin räntetäckningsgrad på 2,8 ggr och stigande finansieringskostnader. Eller snarare det blir jobbigt om det håller i sig några år. Heimstaden bostad har inga större förfall förrän om ett par år på finanseringssidan. Till dess tuffar de stadigt på och kan anpassa sig om så behövs. Nyligen tog de in drygt 6 miljarder kronor ifrån Folksam som är en tung fastighetsinvesterare. Behövs det kan man avyttra fastigheter och stärka upp sig. Det är svårt att spå exakt hur framtiden skall spela ut men som det ser ut nu tror jag inte att Heimstaden preferens går åt skogen. Vore det fritt från risk hade jag matat in allt jag har när den handlades till över 10 procent direktavkastning. Turligt nog är jag väl medveten om att inget är riskfritt och att man går på minor ibland även i investeringar man har tro på. Jag sprider risken och äger flera olika preffar/D-aktier med bara en liten del av portfljen i varje. Går Heimstaden fullständigt åt skogen så går det ingen nöd på mig. Innehavet väger under 3 procent av portföljen.

Kurspotential i den här typen av investering är inget jag räknar med. Jag investerar i Fixed Income för den feta räntan/utdelningen. Visst försöker jag följa ränteutveckling och förutsättningar för tillgångsslaget och gör vissa anpassningar därefter. Att jag sålde i början av året är en sådan anpassning. Fixed Income via preffar och D-aktier är en del av min portföljstrategi. Vissa investerare har en strategi som kallas 60/40 eller 70/30 med en stor del aktier och en mindre del obligationer. Preffar och obligationer är inte samma sak det är inte vad jag säger men de har en liknande karaktär där de värderas utefter ränteläge och risk. Vad jag säger är att medan vissa har en del obligationer i portföljen har jag valt att ha en del preffar och D-aktier. 

Jag är en försiktig investerare och det passar mig bra att ha en del i preffar med sin begränsade potential/risk men rejäla utdelningar.

Jag har sålt lite preff och D-aktie

 

Ingen börsintresserad har väl missat den kraftiga nedgången i fastighetssektorn. Preferensaktier och D-aktier har gått ned rejält i spåren av höjd risk och stigande räntor. Historiskt har jag haft en mycket stor andel av portföljen i det här inkomstslaget men minskade kraftigt när inflationen började visa sig. Det är ändå tillräckligt stor del kvar för att vara jobbigt nu. Efter dagens försäljning väger fixed income kring 13 procent i portföljen varav fastighetspreffar och D-aktier utgör 10 procentenheter av det där.

Jag sålde två små innehav i form av Emilshus preferens och Corem D-aktie. Jag äger fortsatt Corem preferens så jag har inte skjutit ur mig helt ur bolaget där. Pengarna från försäljningen investerade jag i Vanguard All World High Dividend Yield samt Xact Norden Högutdelande. Två tråkiga investeringar men de bjuder på god riskspridning.

Det är en pågående händelse det här med fastighetsbolagen, ränteutveckling och förändrad riskbild i bolagen. Det är helt andra förutsättningar för dem att refinansiera sig framöver. Vissa har för närvarande inte kassaflöde nog att klara av betydligt högre räntor. Heimstaden är ett sådant men det kommer inte slå mot dem över natt utan de har tid på sig att anpassa sig. Som jag skrev häromdagen har Heimstaden lång löptid på sin finansiering och innan det behöver bli svettigt för dem har de tid att anpassa sig genom tex försäljning av fastigheter. De kommande 2-3 kvartalsrapporterna borde vi få se en del nedskrivningar av fastighetsvärden också vilket förändrar belåningsgrad osv. Det kan bli värre innan det stabiliserar sig eller blir bättre och ingenting talar för att preffar och D-aktier skall återgå till forna kursnivåer. Riskbilden och ränteläget är kraftigt förändrat nu och det är vad man värderar de här aktierna utefter.

Jag tror inte att hela fastighetssektorn och dess preffar skall kapsejsa men det finns anledning att se över sitt risktagande. 10 procent av portföljen i fastighetspreffar och D-aktier tycker jag är fortsatt lite för mycket varpå jag på sikt lär ta ned det ytterligare några snäpp. De senaste veckorna har jag ökat lite i Heimstaden och Sagax D men jag tar det lugnt med att köpa fler där nu. 

Apropå risk skrev jag ett inlägg häromdagen om att det är gött så länge det går bra. Länk till inlägget.

Ökade i Sagax D

 

Likt allt annat på börsen idag har Sagax D backat rejält. Jag köpte först en liten slurk strax under 28,5 kronor men när den sedan gick ned till 28 kronor slog jag till på en större stek. Den backar på att inflationen kom in högre än väntat och att räntan således kanske kommer höjas mer än man tidigare prisat in. Dagens värdering är med flertalet räntehöjningar de närmsta åren i åtanke. Räntehöjningar kommer alltså inte komma som en överraskning och sänka kursen utan det är avvikelser ifrån den förväntade räntebanan som påverkar snarare.

Jag är inte rädd för att köpa Sagax D bara för att räntorna kommer stiga framöver. Det är redan inprisat och utöver det vi vet idag kan aktien gå både upp och ned. Jag minns när flertalet preffar handlades med 8 procent direktavkastning. Då var ränteläget långt högre än det vi förväntar oss i närtid. Blir det att räntan höjs mer än vad marknaden redan räknar med de närmsta åren kanske vi får se 8 procent direktavkastning i Sagax D. En aktiekurs om 25 kronor alltså.

Fixed Income som preffar och D-aktier är en del av min strategi och jag arbetar långsiktigt med tillgångsslaget. Jag viktade ned det rejält för en tid sedan men nu har det backat såpass att jag är attraherad att köpa när tillfälle ges. Som idag när jag köpte Sagax D på 28 kronor.

Jag ser ingen kurspotential att snacka om i preffar och D-aktier i närtid. Jag har inte köpt Sagax D för att jag tror den skall stiga i kurs. Jag har investerat för direktavkastningen om drygt 7 procent och jag är medveten om att aktiekursen mycket väl kan gå ned härifrån.

För att finansiera det här köpet avyttrade jag alla mina aktier i Northwest Healthcare Properties Reit. Jag realiserade en hygglig kursvinst tack vare viss kursuppgång sedan köp och en högre valutakurs. Cirka 3 år ägde jag bolaget som gjort ett bra jobb med att växa NAV på senare tid men desto trögare går det för dem att växa utdelningen. Kanske är det inte det mest fantastiska klimatet på börsen för NWH nu varpå jag tyckte det var helt okej att släppa dem här för att istället kunna agera på Sagax D. Det ser ut som att NWH tickar på uppåt med NAV och FFO varpå de kan tänkas stiga vidare i kurs och kanske höja sin utdelning i långa loppet. Tillsvidare står jag utanför. 

På 28 kronor aktiekurs i Sagax D innebär utdelningen på 2 kronor en direktavkastning om 7,14 procent. Utdelningen betalas kvartalsvis och nästa tillfälle är faktiskt nu snart. Den 29 juni är det X-datum för det här kvartalets femtioöring i utdelning. Pay date är 5 juli.