Slopad utdelning på Heimstaden preferensaktie

 


Fastighetsbolaget Heimstaden har en preferensaktie noterad men i övrigt ägs bolaget utanför börsen. Således är inte intresset för bolaget stort men de som äger den här preffen har intresse så klart och de har knappast undgått att det varit "kris" ett bra tag nu.

Idag släppte Heimstaden AB sin rapport och de föreslår slopad utdelning på alla aktieslag även på preferensaktien.

Utdelningen på preffen räknas upp med 10 procent årlig ränta när det blir så här och tanken är att den skall betalas till fullo vid senare tillfälle plus ränta då. Mycket kan hända innan dess och det är en usel sits för ägarna av preferensaktien. Man äger inte ens aktier i bostadsbolaget Heimstaden utan man äger preferensaktier i ett holdingbolag som i sin tur är delägare i Heimstaden Bostad.

De underliggande fastigheterna är fina kåkar och fungerar utmärkt. Problemet är hög belåning i flera lager. Hög belåning i bolaget som äger fastigheterna och hög belåning i holdingbolaget som har den här preffen noterad.

Preffutdelningen kan vara slopad länge och det finns flera scenarion som slutar med att man inte får utdelningen och eller att totalavkastningen blir precis genomusel. Man kan inte lugnt luta sig tillbaka och tänka att "utdelningen är garanterad och jag får ju ränta dessutom".

Heimstadens rapporter är svårnavigerade. Det är en salig röra av holdingbolaget Heimstaden AB och Heimstaden Bostad. På sidan 94 i rapporten är infon om utdelning i Heimstaden preffen som finns noterad. De inleder med att ingen utdelning skall ske på något aktieslag. Det står även att utdelning på preffen skall ske enligt bolagsordningen. Jag tolkar det som otydlig kommunikation bara. Att det är deras sätt att försöka kommunicera att reglerna för utdelningen och uppräkning av den står i bolagsordningen. Att preffutdelningen har företräde i framtiden innan utdelning kan ske på vanliga aktien som Ivar Tolleffsen äger. Att ingen utdelning kommer betalas på preffen och att Heimstaden bara är usla på att kommunicera.

Jag sålde mina Tele2 och ökade i Cibus

 Reklam: Inlägget innehåller reklamlänk till Avanza.


Idag presenterades en affär där Tele2s största ägare säljer hela sitt innehav i etapper till den franske telekominvesteraren Xavier Niel. Det är alltså Kinnevik som säljer hela sitt innehav till den här gubben och det sker till en premie mot senast betalt. Tele2 steg en hel del idag på den här nyheten.

Vad Xavier skall göra med Tele2 får framtiden utvisa. Jag stannar inte och ser på utan sålde hela mitt innehav idag på en kurs strax över 90 kronor. Det kan nog finnas kurspotential i Tele2 på sikt men det finns det i mycket annat och jag hade redan planer på att gå ur den här investeringen på sikt.

Pengarna satte jag direkt i arbete på annat håll. Jag köpte fler aktier i fastighetsbolaget Cibus istället. Jag hade siktet inställt på att öka efter rapporten men jag tycker det är ett bra läge här oavsett hur man ser på saken och oavsett hur det blir med utdelningen.

Som jag skrivit om tidigare så tror jag Cibus behåller utdelningen oförändrad. De hade täckning för det som de presterade i Q3-rapporten och det kommer vara än bättre prestanda nu med Q4-rappen. Framåtblickande har Cibus stigande hyror, kontroll på finansiella kostnader via räntesäkringar och sjunkande ränteläge på sikt om räntebanan spelar ut enligt prognos.

Skulle det komma en besvikelse i rapporten från Cibus finns det så klart nedsida men det är en rimlig värdering jag ökat på här varpå jag inte är värst orolig. Jag kan ta en liten smäll på kort sikt om det är så. Min tro är att Cibus blir en bra långsiktig investering. Cibus har backat en del hittills i år och medan jag inte fann det värt att "chansa" när den stod kring 125-130 kronor så har jag marginalen med mig nu när jag pyntat en bit över 113 kronor. Där anser jag att värderingen är så pass attraktiv att jag torde ha en begränsad nedsida på kort sikt. I Q3-rapporten hade Cibus en intjäningsförmåga om 0,93 euro. Aktiekursen om 113 kronor är 11 gånger intjäningsförmågan. Substansvärdet var i Q3 13 euro per aktie vilket med dagens valutakurs ger cirka 145 kronor. Cibus handlas till en substansrabatt om cirka 22 procent. Både substansvärde och intjäning lär stiga de närmsta åren.

Cibus släpper sin rapport 29 februari. Blir utdelningen oförändrad om 0,9 euro så är direktavkastningen cirka 8,8 procent. Utdelningen betalas månadsvis och den utdelning som betalas i mars är kvar från beslutet på förra årets bolagsstämma. Utdelning från och med april är det som skall beslutas om på bolagsstämman nu på våren.

Länk till Cibus hos Avanza (reklamlänk).

Info om reklamlänkar.

Realty Income bokslutsrapport 2023

 Reklam: Inlägget innehåller reklamlänk till Avanza.

Nu är det ett tag sedan jag skrev om Realty Income varpå jag passar på att riva av ett par rader om bolaget nu i samband med dess rapport. Häromdagen släppte de sin bokslutsrapport för 2023. Innan jag går in på den tänkte jag kommentera en av deras affärer de gjort nyligen. I en klassisk "sale lease back" affär köpte de ett gäng fastigheter utspritt i Europa där sporthandlaren Decathlon bedriver sin verksamhet. Jag gillar inte den här affären då det är en hyresgäst som inte är lika bra i mina ögon som bolagets övriga hyresgäster generellt sett.

Fysisk sporthandel i modell enorm storlek går uselt i Sverige och den har problem i USA. Även om länder som Frankrike och Tyskland gör saker annorlunda så kommer sådan här utveckling dit också. Med det sagt kan Decathlon ändå klara sig och hanka sig fram. Det är bara inte en lika stadig hyresgäst som tex en FedEx-hub eller en Walmart. Ja det här var ett sidospår kan man säga, bara mina tankar om det där förvärvet av Decathlons kåkar.

Aktiekursen i Realty Income står lägre nu än för 5 år sedan. Det har varit en dålig investering under den perioden. Långsiktiga investeringar i enskilda aktier går igenom sådana här perioder. Realty Income är i grund och botten ett bra bolag. Fastigheter är över tid en bra tillgång som givit en god avkastning. Nu har vi gått igenom pandemi och räntekris som bägge varit en utmaning för fastighetssektorn. Det där är övergående. Kortsiktiga blippar bara i det långa perspektivet.

Då har vi avklarat även den pucken att Realty Income varit en dålig investering på kort sikt. Nu till rapporten då.

Bolaget rapporterade en AFFO om $4 per aktie för 2023. Ställer man det i relation till utdelningen så ser man att de har en mycket god täckning av utdelningen som just nu är på $3,078 i årstakt. Utdelningsandelen är kring 75 procent vilket är mycket bra för en REIT. Skattereglerna tvingar dem att pynta en stor utdelning men som investerare vill man ha säkerhetsmarginal varpå man gärna vill att utdelningsandelen ligger under 90 procent i den här typen av bolag.

I relation till aktiekursen $52,69 innebär $4 AFFO en värderingsmultipel om 13,2. Det är historiskt lågt.

Realty Income är ett väldigt stort fastighetsbolag men har ändå vridit upp takten senaste tiden. För inte många år sedan var de inte i Europa men nu är de här och de gasar ordentligt. Under 2023 förvärvade Realty Income fastigheter för cirka 100 miljarder kronor ($9,5 mdr). Fler länder och nu andra typer av hyresgäster som de där Decathlon jag nämner ovan. Jag följer den här expansionen med skräckblandat intresse. Det känns inte solklart att det blir succé. Många gånger har bolag gått på en nit när de går utanför sin kärna som nya marknader osv. 

För 2024 lämnar Realty Income en prognos om AFFO på $4,13 - $4,21. Skulle den landa i toppen av det där intervallet är det en gemytlig tillväxt om cirka 5 procent. Det vore nice och medger en hygglig höjning av utdelningen under året. De brukar höja utdelningen varje kvartal men oftast är det bara en symbolisk pyttehöjning. Sett över längre tid däremot summerar höjningarna till mer än "pytte" och historiskt snittar den årliga utdelningstillväxten på 4,3 procent.

Realty Income har en god finansiell ställning och de har god tillgång till kapital både via obligationer och via aktiemarknaden. Ja det är vanligt för den här typen av bolag att finansiera sig med nya aktier och det är inget konstigt med det så länge man växer nyckeltalen per aktie. Det gör Realty Income bra med stadigt stigande AFFO och utdelning per aktie över tid. Man sitter heller inte i klorna på banken eller obligationsinnehavare när man till större del finansierar sig med eget kapital. Jag nämnder detta kort då många småsparare i Sverige ofta har en avig syn på att ge ut nya aktier på det här viset. Det härstammar ifrån att i Sverige är det främst usla bolag som ger ut nya aktier. Usla bolag som späder ut nyckeltalen per aktie och oftast blir till skit. Så är det som sagt inte med den här typen av bolag i USA där det är vanligt att finansiera sig så här och när nyckeltalen per aktie stiger är det inget att noja över.

Åter till aktiekursen. Värderingen är låg nu och så länge Realty Income inte kör in i väggen med sin expansion ute i världen kan det tänkas vara en bra investering här sett på mycket lång sikt. På kort sikt finns där en del faktorer som kan hålla nere aktiekursen i fastighetssektorn. Vissa delar av fastighetssektorn är rejält på dekis i USA där kontor är en sådan. Det är precis iskallt och stora ytor ekar tomma. Investerare ratar den typen av bolag men som vanligt blir det även en kylig inställning till hela sektorn. Trots att Realty Income inte äger kontor så är de ihop med andra fastighetsbolag i frysboxen. 

Även om aktien gått dåligt i 5 år så kan det ändå vara så att det dröjer innan den får fart igen. Igår stängde aktien på $52,69 vilket innebär en direktavkastning om 5,84 procent. Utdelningen betalas månadsvis. Inte för inte som de kallar sig för "The Monthly Dividend Company". Realty Income noterades 1994 och har höjt sin utdelning varje år sedan dess. Jag har investerat i bolaget i över 10 år. Senast jag ökade var för cirka 1 år sedan till kurs strax över $60 och en attraktiv värdering. Nu är värderingen än lägre då den handlas till $52,69 som sagt. Jag har en stek i portföljen som jag är nöjd med men en liten slurk till skulle jag kunna ta in. Jag äger bolaget i en KF och där har jag inte lika stort kassaflöde varpå jag inte lika snabbt kan få fram cash för ett köp. Hur som helst; Jag tror på Realty Income på lång sikt och jag är lockad att öka på dessa nivåer.

Länk till Realty Income hos Avanza (reklamlänk).

Info om reklamlänkar.

Ökat i Corem Property preferens

 

Ja jag vet, det har blivit ett gäng inlägg om Corem nu inför och i samband med rapporten. Det här blir dock ett kort sådant och förhoppningsvis det sista på ett tag. Jag har spenderat dagen med att läsa Corems rapport samt lyssnat till presentationen och konferenssamtalet. Det sistnämnda var en pärs dels på grund av ljudkvaliteten och för ett saligt pratande i mun på varandra. Intressant ändock.

När jag läst och lyssnat tog jag mig en kort cykeltur och funderade en del kring min investering i Corem preferensaktie. Jag tog in en liten stek i senhöstas på betydligt lägre nivåer än nuvarande. Nu har dock läget klarnat ytterligare och jag tycker preffen är attraktiv här på 210 kronor. Det beaktat förmodat lägre räntor de närmsta åren, stigande hyresintäkter och att Corems finansiella ställning är bättre nu. 

Jag tog in ytterligare ett litet gäng Corem preferens idag och för att kunna göra det sålde jag min sista stek i den börshandlade fonden Xact Sverige. En sådan där indexfond kan man köpa nästan när som helst och kanske köper jag in mig i den igen eller kanske inte. Jag har ägt Xact Sverige runt 10 år och jag tycker det är en bra fond för att få en bred exponering mot svenska börsen. Att den är börshandlad medger snabba ändringar som den jag gjorde idag. Med några snabba musklick var fonden avyttrad och istället äger jag fler preferensaktier i Corem. Jämförelsevis tar det någon dag eller två för en vanlig snigelfond innan pengarna dyker in på depån efter försäljning.

Min position i Xact Sverige har jag minskat under en längre period. I huvudsak har jag istället köpt Xact Norden Högutdelande och JPMorgan Global Equity Premium Income

Corem Property Group bokslutsrapport 2023

 Reklam: Inlägget innehåller reklamlänk till Avanza.


Idag släppte Corem sin bokslutsrapport för 2023 och där var väl inga överraskningar direkt. De pyntar en liten utdelning på de vanliga stamaktierna varpå de kan pynta full utdelning på D-aktien. Preferensaktien blir full utdelning om 20 kronor totalt.

Per 31 dec 2023 var substansvärdet på de vanliga stamaktierna 17,57 kronor. Det är en rejäl minskning mot året innan då det var 26,42 kronor. Anledningen är att bolaget skrivit ned värdet på fastigheterna samt avyttrat fastigheter till ett belopp om 14,6 miljarder kronor under året.

Värdet på förvaltningsfastigheterna var 58 miljarder kronor vid årets slut.

Förvaltningsresultatet blev 1239 miljoner kronor. Året innan var det 1675 miljoner kronor.

Belåningsgraden låg på 55 procent.

Räntetäckningsgraden för 2023 blev 1,9 gånger. För det sista kvartalet isolerat låg den på 1,7 gånger.

Efter den här rapportperioden har Corem gjort flera väsentliga saker som stärker deras finansiella ställning ytterligare. Det är alltså nu i början av 2024 och det är dels att de emitterat nya obligationer på lite drygt 1 miljard kronor, löst in obligationer på 849 miljoner kronor samt avyttrat ytterligare fastigheter.

Corem fokuserar på att sänka belåningsgraden långsiktigt samt att vara bättre rustade inför sådana svängningar vi sett senaste året på räntan. Att vara bättre rustad för något sådant innebär att ha en lägre finansiell hävstång. Att inte arbeta med lika mycket belåning helt enkelt. 

Totalt har Corem nu kvar kring 7,5 miljarder kronor i utestående obligationer varav några miljarder kronor utav det där går till förfall under 2024. Oron för det där är inte så stor längre nu när obligationsmarknaden kommit igång. Om Corem önskar kan de sannolikt göra som vanligt att man ger ut nya obligationer och löser de gamla. Fortsatta avyttringar av fastigheter är också en väg att vandra för att trimma bolagets finansiella hävstång osv.

Preferensaktien som jag äger steg några kronor när börsen öppnade idag. Utdelningen är en aning säkrare i den aktien jämfört med D-aktien varpå jag föredrar preffen. På kursen 210 kronor ger en utdelning om 20 kronor en direktavkastning på 9,5 procent. Det är högt och det speglar en högre riskbild än tex Sagax D som handlas kring 7 procent direktavkastning. Nästa utdelning har X-dag 27 mars och betalas ut i början av april. Den utdelningen är den sista av fyra kvartalsutdelningar som beslutades vid förra årets bolagsstämma. Den nya laddningen utdelning som de skall besluta om löper på motsvarande sätt med sista utdelningstillfället på våren 2025.

Länk till Corem preferens hos Avanza (reklamlänk).

Info om reklamlänkar.

Ny videointervju med Burton Malkiel

 

Idag har jag kollat på en ny videointervju med Burton Malkiel som skrivit boken A Random Walk Down Wall Street. En sann legendar inom finansvärlden och han står bakom ett makalöst bra budskap angående investeringar på börsen. Julia som intervjuar honom gör som vanligt ett bra jobb. Det är en intressant intervju och om du gillar den så lär du gilla Burtons bok.

A Random Walk Down Wall Street är en fantastisk bok som förklarar varför det är smartast att investera i billiga indexfonder. Jag köpte den uppdaterade 50-års jubileum versionen av boken förra året.

Länk till boken hos Bokus: https://www.bokus.com/bok/9781324035435/a-random-walk-down-wall-street/

Rapport i Corem imorgon

 


Imorgon släpper fastighetsbolaget Corem Property sin bokslutsrapport för 2023. För den som investerar i bolagets preferensaktie eller D-aktie innebär detta att ett stort frågetecken klargörs. Just nu råder viss oro att utdelningen slopas eller reduceras. Det speglas i aktiekursen och imorgon när vi har rapporten i handen så finns inte osäkerheten kvar längre. Då vet vi om det blir full utdelning eller något mindre attraktivt.

Om det blir full utdelning så finns där en liten uppsida kursmässigt i de här två aktieslagen. En uppsida för att den där osäkerheten är borta. Det är liksom inprisat i kursen just nu; den där osäkerheten.

Som jag skrivit tidigare är nedsidan däremot mycket större om utdelningen slopas.

Det här är bra att ta ställning till redan nu innan rapporten. Kanske man inte alls är bekväm med den här risken. Stor nedsida och en förmodat "liten" uppsida.

Corem har vidtagit kraftfulla åtgärder för att hantera obligationsförfall mm och senast idag meddelade de försäljning av en fastighet för 890 miljoner kronor. Problemen i fastighetssektorn har inte handlat om att fastigheterna är dåliga eller svaga intäkter utan det har varit en period där obligationsmarknaden varit otillgänglig och alldeles för dyr. Då har bolagen istället sålt fastigheter för att lösa in obligationer snarare än att ge ut nya obligationer som man brukar göra när marknaden är "normal". Obligationer har en löptid på tex 3 år och när de åren gått skall obligationsinnehavarna få sina pengar åter. Normalt sett har man alltså löst det genom att ge ut nya obligationer och ta de cashen för att lösa in de gamla.

Jag äger Corem Property preferens som just nu handlas till 209 kronor. Jag har tagit ställning till den där risken jag nämner ovan.

Slopad utdelning på Heimstaden preferensaktie

  Fastighetsbolaget Heimstaden har en preferensaktie noterad men i övrigt ägs bolaget utanför börsen. Således är inte intresset för bolaget ...