1 år sedan debaclet i WPC

För cirka 1 år sedan hände en knasig grej i ett av mina innehav. Det amerikanska fastighetsbolaget WPC hade precis meddelat sin senaste utdelningshöjning. Jag hade precis passat på att köpa på mig lite fler aktier. Så meddelade bolaget att en del av fastigheterna är usla och skall vräkas bort för att snabbast möjligt få bort dem från balansräkningen. Samt att man sänker utdelningen. Ah på ett ungefär var det vad som hände.

Jag sålde mitt innehav. Utdelningssänkningar för sällan något gott med sig varpå bara det är en rimlig anledning att sälja. Bolagets kommunikation med marknaden lämnade mycket att önska varpå även det kan vara en anledning att gå ur.

Hur som helst. Nu är de dåliga fastigheterna inte kvar i WPC. De har "resettat" utdelningen på en lägre nivå och höjt varje kvartal sedan dess. Kan man förlåta dem för fadäsen med utdelningssänkningen och den sopiga kommunikationen? Jo det skulle man väl kunna göra.

REITs som sektor har varit en dålig investering under en period om flera år. Det har varit pandemi och sedan räntehöjningar som dragit ned sektorn. WPC har varit än sämre än sektorn. På 5 år är dess avkastning inte på plus ens med utdelningar inräknat. Det är en lång period av dålig prestanda och sett i ett längre perspektiv torde det ta en evighet att hämta igen det tappet för att komma upp i samma avkastning som index.

Det som varit har varit och om man blickar framåt ser förutsättningarna bättre ut. Nu är vi inne i en räntesänkningscykel vilket är positivt för REITs. WPC blir nog ingen raket men de bör kunna fortsätta höja sin utdelning sakta men säkert varje kvartal. Finansieringskostnader går ned och hyresintäkter går upp. Aktiekursen har potential att stiga ifrån nuvarande cirka $60. Sannolikt ingen raket som sagt men den som söker hög utdelning ihop med viss kurstillväxt kanske kan se något i WPC.

WPC äger cirka 1300 fastigheter med "net lease" kontrakt. Det innebär att hyresgästen står för i princip alla kostnader förknippade med fastigheten och ägaren kan luta sig tillbaka och ta emot hyran. Fastigheterna är till cirka 65 procent belägna i Nordamerika och cirka 35 procent i Europa. Uthyrningsgraden är cirka 99 procent och genomsnittlig återstående kontraktstid är 12 år. De har god riskspridning över olika hyresgäster och ingen står för mer än 2,5 procent av totala hyresintäkterna. Fastigheterna är i huvudsak lager och industri och en mindre del är handelsfastighter som apotek, bildelsåterförsäljare (tänk Mekonomen) mm. Hyresavtalen har årliga höjningar av hyran. Ungefär hälften har fasta årliga höjningar och resten har höjningar kopplade till inflation. 

Belåningsgraden är cirka 37 procent och de pyntar en genomsnittlig ränta om 3,1 procent. För 2024 har WPC guidat om en AFFO på $4,63 - $4,73 per aktie. Mitten av det spannet är $4,68 och på aktiekursen $60 innebär det en multipelvärdering om 12,8 gånger AFFO. Det är lägre än sektorsnittet men det speglar kanske viss försiktighet ifrån marknaden när det gäller WPC. Dels på grund av grejen för ett år sedan men de gjorde även en sänkning av guidningen nu i senaste rapporten. Det rörde sig om en liten sänkning om endast 2 cent dock.

Utdelningen höjde de senaste kvartalet till $0,875 och den hade för övrigt X-dag för cirka 1 vecka sedan. I årstakt summerar utdelningen till $3,5 och innebär en utdelningsandel om cirka 75 procent vilket är mycket lågt för att vara en REIT. Utdelningen kan anses som mycket säker. Bolagsformen REIT innebär bland annat att man måste betala minst 90 procent av beskattningsbar intäkt som utdelning. Därför har REITs ofta en relativt hög direktavkastning.

Har jag "förlåtit WPC" och gillar dem igen nu då? Jag kan släppa det som varit och blicka framåt. Det ser hyggligt ut för WPC och den är nog en rimlig investering för den som vill ha hög utdelning och viss kurstillväxt. Någon fantastisk investering lär det inte bli men om man ställer den mot en investering i en preferens/D-aktie med 6-6,5 procent direktavkastning idag kan den nog vara vinnare på sikt. Det finns många REITs som har bättre potential än WPC och man behöver se den på ett speciellt sätt för att gilla den.

De äger fina fastigheter och har ett bra upplägg med net lease-avtal, långa kontrakt, årliga hyreshöjningar mm. Jag ser det som en bra defensiv investering härifrån. Jag har inte köpt in mig i bolaget igen och har i dagsläget inte planer att göra så men jag är öppen för möjligheten.

Jag sålde mina WPC

 

Inget varar för evigt och denna gången var det fastighetsbolaget WPC som fick lämna portföljen. Bolaget har idag kommit med ny info som förändrar viktiga faktorer i investeringen. De kommer skifta ut en del fastigheter i ett separat bolag vilket kommer sänka AFFO i kvarvarande WPC. Utöver det kommer de även sänka utdelningspolicyn och betala ut en lägre andel av AFFO.

Framledes är det lägre AFFO och än lägre utdelning. Fastigheterna som de delar ut i ett nytt bolag vill jag verkligen inte ha och ingen annan heller för den delen varpå de sannolikt kommer gå uselt på börsen initialt. I tillägg till det så kommer man sannolikt att få betala skatt för att man tar emot aktierna i det nya bolaget.

Enligt min erfarenhet har det aldrig kommit något gott av utdelningssänkningar. En hög och stadigt stigande utdelning var en viktig parameter i den här investeringen och när den nu försvinner är den här investeringen något annat.

WPC delar ut kontorsfastigheter

 

Fastighetsbolaget WPC har idag meddelat att de avser dela ut kontorsfastigheterna via ett nytt separat bolag till befintliga aktieägare. Det nya bolaget heter Net Lease Office Properties, NLOP och består av 59 fastigheter som utgör cirka 10 procent av WPC årliga hyresintäkter.

Exakt villkor och datum kommer presenteras senare men utdelningen av NLOP till WPCs aktieägare väntas ske i november.

Utdelningen utav NLOP kommer dessvärre att beskattas och det brukar bli förvirring osv bland mäklarna och dess kunder kring detta. De aktieägare i WPC som erhåller aktier i NLOP kommer sannolikt i efterhand få en transaktion på sin depå där mäklaren drar skatt för den här utdelningen. KASS jag vet.

Ja det är sopigt det här förfarandet att transaktionen utlöser skatt. Jag tror det är 15 procent på värdet utav de NLOP-aktier man erhåller. 

Den här transaktionen är ett led i WPCs plan att inte vara på kontorsmarknaden över huvud taget. Att man nu skeppar ut fastigheterna till aktieägarna är ett sätt att snabbt bli av med dem. Investerare är mycket negativa till kontorsmarknaden i USA och det är inte utan anledning. Det är mycket vakanser och riktigt dålig business att äga kontor nu. För WPC där det endast utgör en liten del är det negativt att förknippas med sektorn varpå man snabbt vill göra en exit och blidka marknaden. Tanken är att resterande del då kommer få en bättre värdering.

Hur som helst, jag är inte glad i den här dealen. Dels vill jag inte äga ett fristående NLOP och jag vill inte pynta skatt för äran att få äga dem.

Jag siktade på ett separat inlägg om resterande förändringar i WPC men jag lägger in det här som en uppdatering.

WPC sänker helårsguidningen till en AFFO om $5,20 - $5,28 för totala bolaget som det är idag. Tidigare var guidningen $5,32 - $5,38.

Framförallt så ändrar man utdelningspolicyn och "resettar" utdelningen. Målsättningen framledes är att dela ut 70 - 75 procent av AFFO. Jämförelsevis ligger nuvarande utdelning på 80 procent av AFFO.

W. P. Carey ett stadigt utdelningsbolag

 

Jag har gjort en översyn av WPC som jag äger sedan många år. För att gå rakt på slutsatsen så landade jag i ett sug att köpa fler aktier i bolaget. Det här är en mycket stadig utdelare och medan aktiekursen gått knackigt på sistone ser det hyggligt ut rent operativt. WPC drar in bra med cash och de ser ut att ha hygglig potential på lång sikt.

W. P. Carey är ett amerikanskt fastighetsbolag med huvudsakligen lager och industrifastigheter men de har även lite annat. 16 procent av fastighetsportföljen kategoriseras som "kontor". Den här delen kan vara en anledning till att aktien gått ned. En delförklaring må sägas eftersom hela fastighetssektorn har gått ned i spåren av högre finansieringskostnader. Just kontorsfastigheter är djupt inne i frysboxen bland investerare i USA och därför menar jag på att det faktum att det över huvud taget existerar kontor i WPCs portfölj kan vara en faktor som får investerare att rata bolaget. De där kontorsfastigheterna är dock en liten andel av portföljen men det är dessutom hygglig kvalitet på dem. I den senaste investerarpresentationen kan man se att bla Spansk stat/region är en stor hyresgäst i den kategorin. Hur som helst, den här lilla kontorsdelen i WPC bekymrar mig inget alls.

Tidigare i år fick bolaget en höjd kredit rating och det är något/några snäpp över den vanliga BBB ratingen och stadig outlook därtill. WPC har en stark finansiell ställning med en belåningsgrad kring 41 procent och ett mycket pålitligt kassaflöde. Den genomsnittliga återstående kontraktstiden är imponerande 11,2 år. I princip alla hyresavtal har årliga höjningar där över hälften är länkad till inflationen och resterande del har fasta höjningar. De senaste kvartalen har WPCs hyresintäkter ökat betydligt snabbare än innan, ett spår av inflationslänkade kontrakt. Medan hyran fram till några år sedan brukade stiga kring 1,6 procent ligger den nu på +4,3 procent i årstakt (like for like). Hyresavtalen är av så kallad net lease typ vilket innebär att hyresgästen står för i princip alla kostnader förknippade med fastigheten. Sammantaget innebär upplägget som WPC använder sig utav ett väldigt förutsägbart och stadigt kassaflöde.

Utdelningen är på $4,28 i årstakt vilket ger en direktavkastning om 6,8 procent på en aktiekurs kring $63. För 2023 har bolaget guidat om en AFFO på $5,32 - $5,38 per aktie vilket ger en god täckning av utdelningen. Som andel av AFFO ligger utdelningen på 80 procent vilket är bra för att vara en REIT. Bolagsformen REIT är skapad på så vis att bolaget måste betala en stor del av sin intjäning i form av utdelning. Under 90 procent utdelningsandel är starkt för den här typen av bolag.

Aktien har som sagt gått svagt ihop med hela REIT-sektorn och när det vänder är inget jag spekulerar i. Jag ser till WPC som är ett bra bolag. De presterar bra och har gjort det igenom alla tänkbara ekonomiska klimat. Nedgången i dess aktie ser jag som ett bra läge att investera mer. På lång sikt så klart. På kort sikt som några år kan det fortsatt vara svalt intresse för sektorn på börsen. Jag överväger att investera mer i W. P. Carey.

W. P. Carey höjer utdelningen

 

Det drar ihop sig för kvartalsutdelning för det amerikanska fastighetsbolaget WPC och jag har bevakat deras sajt som en hök de senaste dagarna i väntan på besked. Nu har de informerat om höstens utdelning och det är som vanligt, en liten höjning.

WPC har höjt sin utdelning varje år i cirka 25 år. De brukar höja flera gånger per år och i många år har de nu höjt utdelningen varenda kvartal. Förvisso små höjningar men det är från start en hög direktavkastning.

Med X-dag nu i slutet av september och pay date i mitten av oktober är utdelningen $1,071. En höjning ifrån förra kvartalets $1,069.

I årstakt är den nya utdelningen totalt på $4,284 vilket på kursen $63,82 ger en direktavkastning om 6,71 procent.

Jag äger WPC och tycker de gör sin grej bra. De har mycket god riskhantering och de har en bra inriktning mot starka hyresgäster och net lease-avtal. Hyresgästen står för i princip alla kostnader förknippade med fastigheten medan WPC tar emot hyresintäkter som blir högre för varje år tack vare inbyggda årliga hyreshöjningar

Video om W. P. Carey

 

Jag möttes av en video om WPC när jag gick in på Youtube idag. Gubben som gjort videon brinner för investeringar med hög direktavkastning och gör regelbundet videos om sådana aktier och ETF:er.

Den här videon om WPC tycker jag är rimlig. Jag äger bolaget och instämmer i att det sannolikt är en stadig utdelare över tid. 

W. P. Carey höjer utdelningen

 

Det amerikanska fastighetsbolaget WPC brukar höja sin utdelning varje kvartal och nu var det dags igen. De senaste höjningarna har varit på ett par cent och den senaste blev i linje med det.

Kvartalsutdelningen höjs från $1,067 till $1,069. X-datum är i slutet av juni och utdelningen pyntas sedan i mitten av juli. I årstakt är den nya utdelningen på $4,276. På kursen $70,25 ger det en direktavkastning om 6,1 procent.

Jag äger WPC som presterat stadigt genom åren men det har inte varit fantastiskt. Avkastningen är sämre än amerikanska börsindex. Min tro är att WPC kan fortsätta ticka på i maklig takt. Stadigt men sannolikt ingen indexkrossare. Kursutvecklingen har varit flat de senaste åren men intäkterna och kassaflödet har ökat. Värderingen är lägre nu än vad den var för några år sedan. Mitt innehav är redan i överkant storleksmässigt av vad jag vill ha varpå jag inte siktar på att köpa mer i närtid.

W. P. Carey höjer utdelningen

 

Det amerikanska fastighetsbolaget WPC meddelade igår att de höjer sin utdelning igen. Det här är det 25:e året i följd som de höjer sin utdelning och de brukar faktiskt höja varje kvartal. Det är dock små höjningar och det är ingen mäktig utdelningstillväxt att snacka om på senare år. Det är en pålitlig utdelningshöjare och direktavkastningen är ganska hög dessutom.

Kvartalsutdelningen höjs till $1,067 per aktie vilket ger $4,27 i årstakt. Senast betalt för aktien är $79,46 vilket ger en direktavkastning om cirka 5,4 procent. Förra kvartalsutdelningen var på $1,065 så det är ingen stor skillnad. För ett år sedan var kvartalsutdelningen $1,057 vilket innebär en utdelningstillväxt om endast 1 procent på ett år.

X-dag för utdelningen är 30 mars och pay date är 14 april.

Jag äger WPC och gillar bolagets strategi med bred riskspridning. Den magra utdelningstillväxten kan jag acceptera ihop med en så pass hög direktavkastning.

W. P. Carey videointervju

 Här är en 5 minuter kort video med Jason Fox ifrån WPC. Den är kort men informativ. Fox lyfter fram styrkor i fastighetsportföljen och pratar om recession och kort om hur det kan påverka 2023.

Videon är 6 månader gammal men rakt av relevant. 

Jag äger WPC och en av anledningarna är det rimliga risktagandet och goda riskkontrollen. Utdelningstillväxten är låg men direktavkastningen hög. Ihop med starka finanser och bra riskkontroll är det här ett bolag i min smak. Jag är en försiktig general.

W.P. Carey höjer utdelningen

 

Det amerikanska fastighetsbolaget WPC meddelade ikväll svensk tid att de höjer sin utdelning nu i samband med den kommande kvartalsutdelningen. Som väntat får man ju säga då bolaget brukar höja utdelningen lite varje kvartal.

Den nya kvartalsutdelningen blir på $1,065 vilket i årstakt summerar till $4,26. Aktien stängde idag på $78,97 vilket ger en direktavkastning om 5,4 procent.

Utdelningen har X-datum precis i slutet av december (27:e eller 28:e något sådant) och betalas ut den 13 januari. Vi här i Sverige får som vanligt vänta någon dag extra innan vi ser utdelningen då våra mäklare tar någon dag på sig att hantera den pga utländsk valuta.

Jag äger WPC och gillar dem för sin goda strategi och exekvering. De gör ett bra jobb med att driva verksamheten framåt med god kontroll på risken. De har god spridning över fastighetstyper, hyresgäster, geografiskt mm.

W.P. Carey höjer utdelningen

 

Det amerikanska fastighetsbolaget WPC meddelade igår att de höjer utdelningen nu i höst. Det kom inte som en förvåning för någon förmodligen då bolaget brukar höja sin utdelning varje kvartal. WPC har en mycket lång historik av utdelningshöjningar och som synes i grafen ovan har de höjt varje år sedan börsnoteringen 1998.

Utdelningen som betalas ut i oktober är på $1,061 och tar utdelningen till $4,244 i årstakt. Igår stängde WPC på $83,46 vilket ger en direktavkastning om 5,1 procent.

Det finns olika sorters utdelningsaktier och medan jag allra bäst gillar sådana med hög utdelningstillväxt gillar jag WPC för vad den är. Medan bolagen med hög utdelningstillväxt ofta har betydligt lägre direktavkastning så är det omvänt i WPC kan man säga. Här är det hög direktavkastning men låg utdelningstillväxt. Jag har en mix av olika sorters utdelningsaktier och bäst potential i långa loppet tror jag de med låg direktavkastning och hög utdelningstillväxt har. Jag använder mig av investeringar med hög direktavkastning delvis för vissa av dem har en annan karaktär i form av risk och konjukturkänslighet. En annan faktor är att mitt kapital inte är tillräckligt stort för att kunna leva på utdelningar om direktavkastningen är 1-2 procent som den är för S&P 500 och många fina utdelningshöjare.

W.P. Carey rapport Q2 2022

 

Det väldiversifierade fastighetsbolaget WPC släppte idag sin rapport för det andra kvartalet och marknaden tog emot den med glädje. Aktien är i skrivande stund på +4,2 procent och handlas i $88,4. Jag lyfte fram väldiversifierat som särskild egenskap för bolaget och det med rätta. De har olika fastighetstyper som industri, lager. kontor, self storage mm. Fastigheterna har god geografisk spridning i både USA och Europa. Inte nog med det, man har en mycket god spridning över olika hyresgäster och ingen hyresgäst utgör mer än 3 procent av totala hyresintäkter. Det är en utmärkt riskspridning.

Hyreskontrakten har årliga hyreshöjningar och stiger i snabbare takt nu med inflationen.

Per det andra kvartalet rapporterade WPC en AFFO om $1,31 per aktie. Det är drygt 3 procent högre än året innan. För helåret snävar de in guidningen (en höjning) till $5,22 - $5,30 per aktie.

Antaget att AFFO landar i mitten av intervallet så handlas WPC nu till en värderingsmultipel om 16,8. Det är en klart rimlig värdering.

Utdelningen som de nyligen höjde är $4,236 i årstakt vilket ger en direktavkastning om 4,8 procent. Utdelningen pyntar de kvartalsvis och nästa tillfälle har x-datum i slutet av september och betalas i mitten av oktober. En kul grej är att de brukar höja utdelningen varje kvartal. WPC har betalat högre utdelning varje år ända sedan börsnoteringen 1998.

Bilden ovan visar några nyligen genomföra förvärv. De porträtterar flera saker WPC gör. De visar några olika typiska fastigheter för bolaget. Det är också några typiska fastighetsaffärer för WPC med långa hyresavtal i en "sale-leaseback" affär.

Jag äger WPC och tycker det är en rimlig långsiktig investering. De har noga tänkt över det här med att sprida risken och har en väldigt fin fastighetsportfölj och tillhörande god historisk prestanda. En typisk investering för mig, med rimlig potential och mindre riskfullt än mycket annat.

W.P. Carey höjer utdelningen

 

Det amerikanska fastighetsbolaget WPC meddelade igår kväll svensk tid att de höjer den kommande kvartalsutdelningen. Som väntat får man väl säga, de brukar höja utdelningen varje kvartal.

Den nya utdelningen blir $1,059 jämfört med $1,057 kvartalet innan. I årstakt är nu utdelningen $4,236. Aktien stängde igår på $82,26 vilket ger en direktavkastning om 5,15 procent.

X-datum för utdelningen är precis i slutet av månaden och paydate i mitten av juli.

WPC har investerat i fastigheter i snart 50 år och har hela tiden fokuserat på net lease-avtal som innebär att hyresgästen står för de flesta kostnaderna förknippade med fastigheterna. De fokuserar på fastigheter i olika slag men gemensamt har de att de oftast har 1 huvudsaklig hyresgäst. Tex ett stort distributionscenter eller en fabrik. En typisk fastighetsaffär för dem är den de gjorde för något år sedan med grilltillverkaren Weber där de köpte deras fabrik och samtidigt hyrde ut fastigheten till Weber på ett mycket långt avtal (15 år). En sådan affär kallas Sale-leaseback och är något WPC är specialister på.

Jag äger WPC och gillar dem för deras goda, sunda strategi. De har en mycket bra diversifiering geografiskt, bland fastighetstyper och över hyresgäster. De har spridit sina risker bra och de har en strategi som medför ett pålitligt och stadigt kassaflöde in i bolaget. De har mycket lager och industrifastigheter men äger även kontor, retail mm. I slutet av 2021 köpte WPC 11 Coop-butiker i Danmark. Som ett exempel på vad de äger. Också den affären var en Sale-leaseback.

W.P. Carey rapport Q1 2022

Fastighetsbolaget W.P. Carey eller WPC som de ofta kallas har precis lämnat rapport för det första kvartalet 2022. Bolagsformen är REIT och sådana kretsar rapporten kring nyckeltalet FFO/AFFO vilket man tittar på istället för redovisad vinst som man gör i vanliga bolag. Kortfattat är det där AFFO de riktiga pengar bolaget genererar medan det i redovisad vinst i en REIT ingår värdeförändringar, nedskrivningar mm och gör det irrelevant. 

AFFO blev $1,35 per aktie upp från $1,22 året innan.

För helåret är guidningen en AFFO om $5,18 - $5,30 per aktie. På nuvarande kurs om cirka $80 ger mitten av det där intervallet en värderingsmultipel om cirka 15 gånger. Det är en rimlig värdering och attraktivt relativt många andra REITs som handlas högre.

Belåningsgraden är under 40 procent.

De har höjt utdelningen varje år sedan noteringen 1998. Utdelningstillväxten är skral men direktavkastningen är hög. Utdelningen är i årstakt $4,228 vilket ger en direktavkastning kring 5,2 procent. Nästa kvartalsutdelning har X-datum i månadsskiftet juni/juli och betalas i mitten av juli. WPC brukar höja utdelningen en gnutta varje kvartal.

Hyresavtalen är konstruerade så de höjs årligen och parerar inflationen vi nu har. Bestånden är väldiversifierat över olika sektorer, hyresgäster, geografiskt osv så de har mycket god riskhantering där. Ungefär hälften av fastigheterna är av typen lager och industri. Kontor och Retail utgör en stor del av resterande bestånd och så har de en liten slurk Self Storage och övrigt. 63 procent av beståndet är beläget i USA och 35 procent i Europa (2 procent övrigt också).

Just inflationen är en drivare för snabbt stigande intäkter för WPC nu. Medan inflationen har varit kring 7-8 procent en tid nu i USA växte WPC sin AFFO med 10,6 procent jämfört med året innan. Avtalen har årliga höjningar och lejonparten är kopplade till inflation.

Jag äger WPC och gillar dem för dess utmärkta strategi och riskhantering. De är mycket noggranna med att sprida risken på flera olika sätt. Att äga olika fastighetstyper, på olika platser osv. Den största hyresgästen utgör bara några procent av totala hyresintäkterna (cirka 3 procent) vilket också är en faktor för att hålla risken under kontroll. Ju större andel av intäkterna en enda hyresgäst står för desto sämre/mer riskfyllt. Enskilda år kommer det alltid finnas andra REITs som stiger mer på börsen eller växer snabbare. Det kommer också finnas REITs som försvinner, går i konken. WPC har en strategi och finansiell ställning som får mig att tro att de kommer finnas kvar decennier från nu. Fortfarande inte snabbast växande men ett rimligt bolag med god riskkontroll.

W.P. Carey VD-brev

Det amerikanska fastighetsbolaget WPC har precis publicerat ett VD-brev där direktör Jason Fox skriver om året som gått och berättar om bolaget. Det är 16 sidor långt men innehåller en hel del foton och grafer varpå det inte tog alls lång tid att läsa det.

I det här VD-brevet får man en god inblick i vilken typ av fastigheter de äger, hur de arbetar med riskspridning, hur hyresavtalen är konstruerade med årliga höjningar.

Om du äger eller av annan anledning är intresserad av WPC vill jag uppmana dig att läsa det här VD-brevet. Det är lättläst och innehåller enbart relevant info. Klicka här för att komma till WPCs sajt där du klickar "Read Letter" för att läsa helt enkelt.

Jag äger WPC och är imponerad av bolagets kultur och strategi. De har funnits i decennier och jag tror på dem i långa loppet. Om några år har de höjt sin utdelning varje år i 25 år i följd. Den senaste kvartalsutdelningen hade X-dag för bara några dagar sedan och betalas ut i mitten av april. Direktavkastningen är hög på 5,2 procent ungefär medan utdelningstillväxten är ganska låg. Det blir ändå en helt okej kombo i min värld. När direktavkastningen är hög är det okej om utdelningstillväxten är låg. Omvänt vill jag se bolag med låg direktavkastning har desto högre utdelningstillväxt.

W.P. Carey höjer utdelningen

 

Det amerikanska fastighetsbolaget W.P. Carey med ticker WPC meddelade igår att de höjer sin kommande utdelning, som de brukar göra varje kvartal.

Utdelningen höjs till $1,057 och det är en mycket liten höjning från tidigare $1,055. I årstakt är nu utdelningen $4,228 vilket på nuvarande kurs om $79,26 ger en direktavkastning på 5,3 procent. I slutet av mars är X-datum och utdelningen betalas ut i mitten av april.

Det är ingen saftig utdelningstillväxt att snacka om men direktavkastningen är samtidigt hög så det blir ändå ett ganska gemytligt case.

Jag äger WPC och tycker de har en bra strategi med god riskspridning och sunt risktagande. Direktavkastningen är nästan lika hög som i våra svenska preferens och D-aktier men den höjs som sagt en liten gnutta varje kvartal. Så har de gjort i många år och utdelningen har stigit varje enskilt år sedan noteringen 1998.

W.P. Carey en utdelningshöjare med god direktavkastning

Det amerikanska fastighetsbolaget W.P. Carey (WPC) har precis lämnat rapport för 2021 och det är god prestanda de uppvisar. Bolaget är ett av de större fastighetsbolagen med inriktning mot net lease som jag skall komma in på lite längre ned. De äger olika fastighetstyper utspridda i Nordamerika och ytterligare några länder i världen och har således god riskspridning geografiskt och över fastighetstyper.

För 2021 rapporterar de $4,89 AFFO som är det nyckeltal REITs använder istället för EPS/redovisad vinst per aktie. Enkelt förklarat är AFFO de riktiga pengar fastighetsbolaget genererar in i sin kassa. I redovisad vinst finns en rad redovisningsmässiga saker som avskrivningar och värdeförändringar. EPS är intetsägande medan FFO/AFFO är det man skall titta på.

WPC guidar för 2022 en AFFO om $5,18 - $5,3 per aktie. Landar de i mittspannet av det där snackar vi $5,24 vilket vore en tillväxt om 7,1 procent.

Bolaget har en stark finansiell ställning med en Investment Grade rating. De har god tillgång till billigt kapital och total belåningsgrad i bolaget är 40 procent.

Om den stigande inflationen lyfter bolagets VD fram att hyresavtalen är konstruerade på ett sådant sätt att de höjs i än högre takt desto högre inflationen är. Hyresavtalen har en genomsnittlig bindningstid om 10,8 år vilket får anses vara långt. Det där "net lease" som jag nämnde överst i det här inlägget handlar om hyresavtalen. Det är ett upplägg där hyresgästen pyntar i princip alla kostnader förknippade med fastigheten. Även skatt, försäkring, underhåll mm. Kvar för fastighetsägaren är i princip bara att ta emot hyresinbetalningarna. Det här upplägget innebär mycket förutsägbart kassaflöde och stabilitet i verksamheten.

Nu till utdelningen och vad bättre att börja med än denna vackra graf:

De har höjt utdelningen många år i följd nu och faktiskt brukar de höja den varje kvartal. Den senaste kvartalsutdelningen pyntade de nu i januari och den var på $1,055. I årstakt är det $4,22 per aktie. Sätter vi det i relation till AFFO per 2022 om $5,24 innebär det en mycket god täckning av utdelningen. En grej med den här bolagsstrukturen REIT är att de är tvungna att betala ut nästan hela vinsten. REITs har ofta en utdelningsandel om 70-100 procent av AFFO. Till en aktiekurs om $76 innebär utdelningen en direktavkastning om 5,5 procent.

WPC har både hög direktavkastning och är en stadig utdelningshöjare. En mycket trevlig kombo. Jag tycker det här är ett attans bra bolag. De har en bra och sund strategi där de växer och mår bra med god riskkontroll.

Årets första utdelningshöjningar och W.P. Carey

Häromdagen skrev jag om mina första utdelningshöjningar i år; Abbvie och Realty Income. Idag funderade jag på det där och genast slog det mig: Hey, vänta lite nu du äger ju ett bolag som höjer sin utdelning varje kvartal!

Japp W.P. Carey eller WPC som det förkortas har höjt sin utdelning varje kvartal under en mycket lång period som synes i grafen ovan. Det är deras utdelningar sedan noteringen 1998. Den sista stapeln för 2021 har fått en oproportionerlig storlek pga ett fel i systemet men beloppet $4,21 stämmer.

WPCs första utdelning i år betalas redan nu 14 januari till oss som ägde aktien 30 december. I årstakt har de gjort en liten höjning till $4,22. Utdelningen som vi får nu i januari är på $1,055 mot senaste kvartalets $1,052.

Det är små höjningar men över tid summerar det till något bra. Direktavkastningen är ganska hög i WPC och det gör att en lägre utdelningstillväxt ändå är okej. Vissa bolag har betydligt högre utdelningstillväxt men det är oftast i kombination med lägre direktavkastning. I skrivande stund handlas WPC till $82 vilket ger en direktavkastning om 5,15 procent.

Jag äger WPC och har viktat den lite högre än mitt "kära" Realty Income. Jag tycker attans bra om Realty Income som är ett aningens bättre bolag sett till risk och strategi. WPC har dock erbjudit ett bättre investeringscase där jag köpt till en bra värdering och större potential. Till $82 handlas de ungefär 16 gånger AFFO (ca $5 2021) jämfört med Realty Income som handlas kring 20x. Jag började köpa in mig i WPC under 2020 kring $70 och köpte senast mer nu hösten 2021 runt $76. Värderingen är fortfarande överkomlig och jag tror absolut att de kommer fortsätta generera mer cash och högre utdelningar.

Ökat i W.P. Carey

Igår skalade jag av ytterligare lite i Brookfield Renewables som vuxit sig för stort i min portfölj och ökade istället i W.P. Carey där jag hade en betydligt mindre stek. WPC är ett amerikanskt fastighetsbolag med mycket god diversifiering i beståndet. Dels bland olika fastighetstyper och hyresgäster men faktiskt även geografiskt. De äger fastigheter i USA och Europa i huvudsak och några kåkar är belägna här i Sverige.

Belåningsgraden är rimlig med en nettoskuld/bolagsvärde om 35 procent. För året har de lämnat en prognos om en AFFO på $4,79 - $4,93 per aktie. Aktiekursen om cirka 73 dollar i förhållande till AFFO är klart rimlig. Utdelningen brukar de höja varje kvartal och grafen ovan visar hur den stigit över åren. Den senaste kvartalsutdelningen på $1,048 blir i årstakt 4,192 och en direktavkastning om cirka 5,7 procent.

Det där AFFO jag nämner ovan är de riktiga pengarna ett amerikanskt fastighetsbolag genererar. Man kan inte titta på redovisad vinst för den innehåller avskrivningar mm som inte påverkar pengarna i kassakistan. AFFO är riktiga pengar som bolaget genererar rakt in i kassakistan. 

WPC presenterar sin rapport för kvartal 1 den 30 april.

W.P. Carey höjer utdelningen

WPC är ett av de största "net lease" fastighetsbolagen i USA. Det där net lease är en viss avtalsstruktur med hyresgästen. Kortfattat innebär det att hyresgästen står för de mesta kostnader som kan förknippas med fastigheten. För fastighetsägaren betyder det ett mycket stadigt och förutsägbart kassaflöde. Ett kassaflöde som ger stöd åt saftiga utdelningar.

Grafen ovan visar utdelningshistoriken för WPC och den är ju klart läcker. Det stora hoppet 2012/2013 vill jag minnas är pga byte av bolagsform till REIT. Det är många år av höjningar och faktiskt är det så att de brukar höja varje kvartal.

Förra kvartalsutdelningen var på $1,046 och gången innan det låg den på $1,044. 

Likt flera kvartal i följd nu blir höjningen lika stor i dollar räknat när nästa utdelning är fastställd till $1,048. X-datum för utdelningen är 30/3 och pay date är 15/4. För oss här i Sverige får vi vänta ytterligare någon dag innan utdelningen syns i depån. Det tar våra mäklare den tiden att lösa det.

I årstakt är utdelningen nu $4,192 vilket på kursen $71 ger en direktavkastning om 5,9 procent. Vi kan dock räkna med höjd utdelning även nästa kvartal och kvartalet efter det osv.

WPC äger fastigheter främst i USA och delar av Europa. Det är olika fastighetstyper och en specialitet de har är sale/leaseback där tex Scania äger sin fastighet och säljer den till WPC för att samtidigt teckna ett långt hyresavtal på den. Jag drog till med Scania för jag har för mig att de faktiskt gjorde den dealen. Nedan är ett par grafer med info om beståndet:

Det är en god spridning bland fastighetstyper och hyresgäster. Runt 60 procent av det här är i USA och resten i Europa. 99 procent av alla hyresavtal har årliga hyreshöjningar inbakade.

Jag äger WPC och har köpt dem runt nuvarande aktiekurs på $71. Ett rimligt pris för ett bra bolag.