W.P. Carey rapport Q1 2022

Fastighetsbolaget W.P. Carey eller WPC som de ofta kallas har precis lämnat rapport för det första kvartalet 2022. Bolagsformen är REIT och sådana kretsar rapporten kring nyckeltalet FFO/AFFO vilket man tittar på istället för redovisad vinst som man gör i vanliga bolag. Kortfattat är det där AFFO de riktiga pengar bolaget genererar medan det i redovisad vinst i en REIT ingår värdeförändringar, nedskrivningar mm och gör det irrelevant. 

AFFO blev $1,35 per aktie upp från $1,22 året innan.

För helåret är guidningen en AFFO om $5,18 - $5,30 per aktie. På nuvarande kurs om cirka $80 ger mitten av det där intervallet en värderingsmultipel om cirka 15 gånger. Det är en rimlig värdering och attraktivt relativt många andra REITs som handlas högre.

Belåningsgraden är under 40 procent.

De har höjt utdelningen varje år sedan noteringen 1998. Utdelningstillväxten är skral men direktavkastningen är hög. Utdelningen är i årstakt $4,228 vilket ger en direktavkastning kring 5,2 procent. Nästa kvartalsutdelning har X-datum i månadsskiftet juni/juli och betalas i mitten av juli. WPC brukar höja utdelningen en gnutta varje kvartal.

Hyresavtalen är konstruerade så de höjs årligen och parerar inflationen vi nu har. Bestånden är väldiversifierat över olika sektorer, hyresgäster, geografiskt osv så de har mycket god riskhantering där. Ungefär hälften av fastigheterna är av typen lager och industri. Kontor och Retail utgör en stor del av resterande bestånd och så har de en liten slurk Self Storage och övrigt. 63 procent av beståndet är beläget i USA och 35 procent i Europa (2 procent övrigt också).

Just inflationen är en drivare för snabbt stigande intäkter för WPC nu. Medan inflationen har varit kring 7-8 procent en tid nu i USA växte WPC sin AFFO med 10,6 procent jämfört med året innan. Avtalen har årliga höjningar och lejonparten är kopplade till inflation.

Jag äger WPC och gillar dem för dess utmärkta strategi och riskhantering. De är mycket noggranna med att sprida risken på flera olika sätt. Att äga olika fastighetstyper, på olika platser osv. Den största hyresgästen utgör bara några procent av totala hyresintäkterna (cirka 3 procent) vilket också är en faktor för att hålla risken under kontroll. Ju större andel av intäkterna en enda hyresgäst står för desto sämre/mer riskfyllt. Enskilda år kommer det alltid finnas andra REITs som stiger mer på börsen eller växer snabbare. Det kommer också finnas REITs som försvinner, går i konken. WPC har en strategi och finansiell ställning som får mig att tro att de kommer finnas kvar decennier från nu. Fortfarande inte snabbast växande men ett rimligt bolag med god riskkontroll.

Bästa infon om REITs

Här har ni den bästa videon och infon jag stött på hittills om amerikanska fastighetsbolag av typen REITs. Den förklarar på ett mycket enkelt och tydligt sätt vad en REIT är, hur den funkar och varför samt olika typer av REITs. Den sista minuten pratar de om skatt men det kan du skita i för det gäller amerikanska investerare. Vi svenskar beskattas som vanliga amerikanska aktier. I en KF eller ISK dras det 15 procent källskatt som man har möjlighet att få i retur. Läs mitt inlägg om utländsk källskatt.

Videon är cirka 11 minuter lång och Deidre Wollard från Motley Fool gör det grymt bra. Om ni gillar videon så klicka gärna på tummen upp hos Youtube. Det hjälper dem att nå ut till fler med sina kickass videos.

Jag äger flera REITs varav Realty Income och EPR Properties är amerikanska och så äger jag några kanadensiska som fungerar likadant.

Ha du inte hört talas om REITs förut nämner jag kort och gott att det är en populär typ av bolag för utdelningsinvesterare. Mer info har du i videon.

Omplaceringar och preferensaktier

Idag minskade jag ytterligare i Industrivärden samt sålde mina Ratos och mina Ratos pref. Ratos pref är egentligen fin men jag valde att omplacera till högre risk och högre direktavkastning.

Istället har jag ökat i Akelius som idag handlats kring 307 kronor som jag väntat på. Det var också det som gjorde att jag sålde av det där andra idag. Jag passade också på att öka i Volati pref, jag vågade ju inte ta i när jag tecknade denna och det visade ju sig vara en hit nu i efterhand. Under dagen passade jag på att köpa flera gånger varav den lägsta kursen blev 101,5 kr och den högsta 102,75 kr.

Jag hade planerat att köpa SNH idag som handlas över 8% direktavkastning men då jag kunde klippa in Volati med nästan lika hög DA gjorde jag så. Fördelen med Volati är att det inte dras någon utländsk källskatt (som tar 2-3 år att få i retur) samt att det inte är någon valutarisk som i SNH.

Verksamhetsmässigt och bolagsmässigt är SNH nice och jag köper den gärna framöver om den handlas kring de här nivåerna. De har investment grade kredit rating och de har i huvudsak triple net avtal med sina hyresgäster vilket ger ett mycket pålitligt och stabilt kassaflöde. Jag gillar inte att de lånar in management externt (som förvisso är vanligt bland REITs) men de har ju lång historik och andra bolag som styrs av samma managementfirma har också lång och fin historik, tex GOV.
I senaste rapporten hade SNH FFO som täcker utdelningen men inte värstans mer, dock var FFOn högre än föregående år.

Jag hoppas och tror att de svenska preffarna håller sig kring nuvarande nivåer eller backar den närmsta tiden så jag kan köpa mer till nivåer som jag tycker är bra. Backar Balder en aning till kanske jag tar in den. Hemfosa ökar jag gärna i om den tar sig neråt 307 kr. Amasten pref kan jag tänka mig att öka lite i då jag anser risken minskat något i deras verksamhet.

Digital Realty Trust, DLR

DLR är ett amerikanskt fastighetsbolag med fokus på datacenter/serverhallar. Det är en konkurrent till Dupont Fabros Technology som jag skrivit om tidigare. Där går jag in bara lite närmre på varför datacenter kräver speciella fastigheter.

Aktien handlas till en direktavkastning om cirka 5,4% på kursen $63,15 och har en god historik med stadiga utdelningshöjningar. Bolaget har höjt utdelningen minst 1 gång per år sedan 2004, det är så långt bak jag ser utdelningshistorik och anar att bolaget grundades då. Utdelningen betalas kvartalsvis om $0,85 och en lite annorlunda sak är månaderna de betalar. Utdelningen betalas i januari, mars, juni, september. De flesta andra bolag som betalar i mars/juni/september betalar även i december men här skiljer sig DLR och pyntar alltså i januari.

Bolaget har fyra olika preferensaktier med olika förutsättningar. Den jag gillar bäst är serie E som har en hög direktavkastning om cirka 6,8% och handlas strax över call price som är $25. De andra preffarna har en sämre kombination av direktavkastning och pris vs call price.

Digital Realty har en kreditrating om BBB vilket innebär Investment grade och det är riktigt bra. De har en god finansiell ställning med FFO som gott och väl täcker utdelning samt en god outlook.

Jag tror generellt på fastigheter på lång sikt men just den här verksamheten med fokus på datacenter hänger även ihop med en global trend med större dataflöden.

American Realty Capital Properties, Shady business!

Idag meddelade ARCP att de upptäckt felaktigheter i bokföringen. Jag är i full färd med att läsa in mig i skumrasket men det jag fått fram är att man boostat FFO och alltså redovisat bättre FFO än verkligt. FFO är grunden till utdelningen som ligger på 1$ per aktie.Det har gjorts avsiktligt och man har försökt dölja det. Redovisningschefen och finanschef pekas ut och har fått lämna firman på stående fot.



Överhängande risker nu:
Sänkning av utdelningen är nog att vänta med en lägre FFO. Jag har dock inte fått en uppfattning kring omfattningen av bluffen. Hur mycket de har boostat siffrorna.

Law suit mot bolaget. Jag har snappat upp flera advokatfirmor som skramlar inför en stämning av bolaget á aktieägare och kreditgivares vägnar. Jag vet inte hur dyrt detta kan bli eller hur troligt det är att det blir ett negativt utfall för bolaget. Vad jag lärt mig är att stämningar i USA generellt kan nå upp till väldigt stora belopp. De tar tid dessutom.

Jag äger preferensaktien med ticker ARCPP och av det jag läst hittills är jag ännu inte orolig för utdelningen med direkt anledning av bluffen. Det är snarare om jag skall vara orolig kring en eventuell stämning. Det sunda förnuftet säger att en ev stämning inte borde äventyra hela bolaget.

I skrivande stund är ARCP ned ca 30% till 8,67$ och preffen ARCPP är ned nästan 12% till 20,79$

Uppdatering:
Läser nu att ARCP gått ut med att utdelningen för 2014 ej är hotad. Detta är väldigt lugnande för preferensaktien medan för stamaktien är faran ej över utan man skall ha i beräkningarna att utdelningen kan tänkas sänkas efter årsskiftet. Även efter detta statement  är aktien ner kraftigt vilket tyder på oro bland investerare kring utdelningen bla.

Uppdatering II:
Nu har börsen stängt och aktiekursen har hämtat sig rejält. ARCP stängde ca 19% ned och ARCPP ca 6% ned.

Uppdatering III:
Mitt inlägg om diversifiering känns högaktuellt kring detta. Länk till inlägget: http://petrusko.blogspot.se/2014/09/diversifiera-mera.html

Uppdatering IV: 
Det verkar som att "bluffen" består i en boostad FFO om ca 0,05$. Minus 30% verkar dock vara en dramatisk kursreaktion på en så "liten" bluff. Det kan väl inte vara rädsla för stämningar som drar ned den så mycket?

Uppdatering V:
3/11 meddelar RCS att de avser dra sig ur köpet av Cole Capital från ARCP utan att ange orsak. Kontraktsbrott hävdar ARCP. Här nalkas det stämning och det är knappast en fördel för ARCP, det nydagade bokföringsfifflet. Länk till uttalande från ARCP: http://finance.yahoo.com/news/american-realty-capital-properties-responds-142900659.html