För cirka 1 år sedan hände en knasig grej i ett av mina innehav. Det amerikanska fastighetsbolaget WPC hade precis meddelat sin senaste utdelningshöjning. Jag hade precis passat på att köpa på mig lite fler aktier. Så meddelade bolaget att en del av fastigheterna är usla och skall vräkas bort för att snabbast möjligt få bort dem från balansräkningen. Samt att man sänker utdelningen. Ah på ett ungefär var det vad som hände.
Jag sålde mitt innehav. Utdelningssänkningar för sällan något gott med sig varpå bara det är en rimlig anledning att sälja. Bolagets kommunikation med marknaden lämnade mycket att önska varpå även det kan vara en anledning att gå ur.
Hur som helst. Nu är de dåliga fastigheterna inte kvar i WPC. De har "resettat" utdelningen på en lägre nivå och höjt varje kvartal sedan dess. Kan man förlåta dem för fadäsen med utdelningssänkningen och den sopiga kommunikationen? Jo det skulle man väl kunna göra.
REITs som sektor har varit en dålig investering under en period om flera år. Det har varit pandemi och sedan räntehöjningar som dragit ned sektorn. WPC har varit än sämre än sektorn. På 5 år är dess avkastning inte på plus ens med utdelningar inräknat. Det är en lång period av dålig prestanda och sett i ett längre perspektiv torde det ta en evighet att hämta igen det tappet för att komma upp i samma avkastning som index.
Det som varit har varit och om man blickar framåt ser förutsättningarna bättre ut. Nu är vi inne i en räntesänkningscykel vilket är positivt för REITs. WPC blir nog ingen raket men de bör kunna fortsätta höja sin utdelning sakta men säkert varje kvartal. Finansieringskostnader går ned och hyresintäkter går upp. Aktiekursen har potential att stiga ifrån nuvarande cirka $60. Sannolikt ingen raket som sagt men den som söker hög utdelning ihop med viss kurstillväxt kanske kan se något i WPC.
WPC äger cirka 1300 fastigheter med "net lease" kontrakt. Det innebär att hyresgästen står för i princip alla kostnader förknippade med fastigheten och ägaren kan luta sig tillbaka och ta emot hyran. Fastigheterna är till cirka 65 procent belägna i Nordamerika och cirka 35 procent i Europa. Uthyrningsgraden är cirka 99 procent och genomsnittlig återstående kontraktstid är 12 år. De har god riskspridning över olika hyresgäster och ingen står för mer än 2,5 procent av totala hyresintäkterna. Fastigheterna är i huvudsak lager och industri och en mindre del är handelsfastighter som apotek, bildelsåterförsäljare (tänk Mekonomen) mm. Hyresavtalen har årliga höjningar av hyran. Ungefär hälften har fasta årliga höjningar och resten har höjningar kopplade till inflation.
Belåningsgraden är cirka 37 procent och de pyntar en genomsnittlig ränta om 3,1 procent. För 2024 har WPC guidat om en AFFO på $4,63 - $4,73 per aktie. Mitten av det spannet är $4,68 och på aktiekursen $60 innebär det en multipelvärdering om 12,8 gånger AFFO. Det är lägre än sektorsnittet men det speglar kanske viss försiktighet ifrån marknaden när det gäller WPC. Dels på grund av grejen för ett år sedan men de gjorde även en sänkning av guidningen nu i senaste rapporten. Det rörde sig om en liten sänkning om endast 2 cent dock.
Utdelningen höjde de senaste kvartalet till $0,875 och den hade för övrigt X-dag för cirka 1 vecka sedan. I årstakt summerar utdelningen till $3,5 och innebär en utdelningsandel om cirka 75 procent vilket är mycket lågt för att vara en REIT. Utdelningen kan anses som mycket säker. Bolagsformen REIT innebär bland annat att man måste betala minst 90 procent av beskattningsbar intäkt som utdelning. Därför har REITs ofta en relativt hög direktavkastning.
Har jag "förlåtit WPC" och gillar dem igen nu då? Jag kan släppa det som varit och blicka framåt. Det ser hyggligt ut för WPC och den är nog en rimlig investering för den som vill ha hög utdelning och viss kurstillväxt. Någon fantastisk investering lär det inte bli men om man ställer den mot en investering i en preferens/D-aktie med 6-6,5 procent direktavkastning idag kan den nog vara vinnare på sikt. Det finns många REITs som har bättre potential än WPC och man behöver se den på ett speciellt sätt för att gilla den.
De äger fina fastigheter och har ett bra upplägg med net lease-avtal, långa kontrakt, årliga hyreshöjningar mm. Jag ser det som en bra defensiv investering härifrån. Jag har inte köpt in mig i bolaget igen och har i dagsläget inte planer att göra så men jag är öppen för möjligheten.
