Greg Silvers från EPR Properties hos Jim Cramer

Box office softness barely affects our revenues, says lifestyle REIT CEO from CNBC.


Jag äger EPR Properties som är ett fastighetsbolag som äger fastigheter i vad man kan kalla upplevelse/nöjesfastigheter. Det är biografer, bowling, skidanläggning men de äger även en hel del skolor också. Läs mer om EPR i mitt tidigare inlägg om bolaget. Länk här.

Greg Silvers från EPR gästade Jim Cramer igår och i videon ovan kan ni checka in detta. Cirka 6 minuter lång och på den tiden får man en god tanke om utmaningar och bolagets ställning. Jim Cramer är heltänd på bolaget.

Om du inte ser videon ovan kan du använda nedan länk.
https://www.cnbc.com/video/2017/08/24/lifestyle-reit-ceo-box-office-softness-barely-affects-our-revenues.html?play=1

Wallenstam i podd

Hans Wallenstam VD och storägare i fastighetsbolaget Wallenstam har gästat fastighetspodden. Avsnittet är från slutet av 2015 men det är först nu jag lyssnat till det.
Roande och intressant. Klicka på play ovan för att lyssna.

Läs mer: I början av 2017 skrev jag ett inlägg om Wallenstam som jag en tid därefter tog in i portföljen. Länk till inlägget.

Klockan 8.00 den 10/8 släpper Wallenstam sin rapport för kvartal 2.

Wallenstam lämnar utdelning två gånger per år med start i år och årets andra utdelning har X-datum 26/10. Sista dag för handel inklusive rätt till utdelning är alltså 25/10 och utdelningen betalas ut 1/11.

Omega Healthcare Investors höjer utdelningen

För 20:e kvartalet i följd höjer Omega Healthcare sin utdelning som nu landar på $0,64 upp från $0,63. Höjningen om $0,01 kan tyckas liten men i årstakt blir det ändå en hygglig höjning, de höjer ju varje kvartal och utdelningstillväxten landar kring 6 procent.
Med en såpass hög direktavkastning som OHI har är detta en riktigt jäklarns bra tillväxt.

På kursen $32,86 är direktavkastningen 7,8 procent.

Omega Healthcare Investors är en REIT, ett amerikanskt fastighetsbolag med inriktning på vårdfastigheter. Likt Realty Income kör de uteslutande triple net lease vilket betyder att alla kostnader förknippade med fastigheten betalas av hyresgästen. Detta ger ett mycket stadigt och bra kassaflöde. Hyresgästerna är spridda över 42 stater och i Storbritannien samt ingen av dem står för mer än 10 procent av hyresintäkterna vilket är bra i ett riskperspektiv. Sedan 2004 har FFO växt med imponerande 12,1 procent årligen och aktien har gett en totalavkastning om cirka 13 procent per år de senaste 10 åren. Payout ratio är ungefär 73 procent av FFO vilket är starkt.

Efterfrågan på den service som bedrivs i bolagets fastigheter är stor och kommer öka stadigt i många år framöver. Inom vissa segment tros marknaden inte lyckas tillgodose efterfrågan under en period. Antalet personer över 60 år ökar snabbt i spåren av att vi lever allt längre.

Omega Healthcare Investors har en bra inriktning i vårdfastigheter och det här med triple net lease är en genial strategi.

Castellum 6 mån rapport 2017

Idag presenterade Castellum sin rapport för de 6 första månaderna 2017 och det såg riktigt trevligt ut med 9 procent tillväxt i förvaltningsresultatet och en positiv syn på framtiden.

Castellums VD Henrik Saxborn är som ni kan se på bilden mycket glad över det fina resultatet, kolla in det smajlet. Med rätta, de har presterat bra och har all anledning att vara glada.
Saxborn nämner att fastighetsmarknaden är urstark och en annan sak han nämner är något jag själv tänkt en del på. Under en period av flera år har Castellum minskat exponeringen mot rena butikslokaler som nu bara utgör kring 3 procent av beståndet. Saxborn nämner som en intressant möjlighet utveckling av sådana här lokaler till tex citynära logistiklokaler för e-handel. Just detta har jag tänkt kring generellt för branschen. Butikslokaler ekar tomma i många städer runt om i landet och medan Castellum nästan inte har någon exponering alls i detta är det ett problem generellt för branschen. De här lokalerna måste finna nya användningsområden.

Vidare nämner Saxborn att det finns anledning att vara försiktig framledes med tanke på eventuellt höjd skatt, stigande avkastningskrav mm. Belåningsgraden är fortsatt på 48 procent vilket är riktigt nice. Jag hoppas att de ligger kvar där, de presterar ju uppenbarligen bra trots en försiktig belåning.

Sammanfattningsvis en god rapport med positiv outlook.

EPR Properties - Nytt innehav, månadsutdelare

Jag har spanat på det här bolaget några år och nu gjorde jag slag i sak. EPR Properties äger i huvudsak "nöjesfastigheter" och skolor. För att förklara vad nöjesfastigheter kan vi genast hoppa in på en risk med det här bolaget och det är att de har en hyresgäst som står för en riktigt stor del av intäkterna och det är Biokedjan AMC som utgör cirka 18 procent av hyresintäkterna. Det är i tyngsta laget och en risk man helst undviker. Jag lever lite farligt och satsar på att det går vägen. Ja, så kom vi in på att nöjesfastigheter är Bio men också skidanläggningar, bowling mm.

EPR har lång erfarenhet av att äga den här typen av specialfastigheter vilket är en stor fördel eftersom de är betydligt svårare att räkna på än tex hyreslägenheter. Skolfastigheter som de också äger är relativt låg risk med mycket god förväntad efterfrågan en lång tid framöver. Långa avtal och pålitligt kassaflöde.

Jag nämnde en stor hyresgäst som en riskfaktor och en annan intressant sak med just fastighetsbolag är kapitalstrukturen. I bilden här ser ni att EPR finansierat sig till stor del med eget kapital (66 procent).

Bolaget noterades 1997 och en fun fact kring det är att det är samma år som Castellum noterades. Till skillnad från Castellum så har EPR sänkt utdelningen en gång och det var i finanskrisen då den sänktes från $3,36 till $2,6 och har höjts stadigt sedan dess.
I bilden här ser man hur utdelningen utvecklats de senaste åren.

Utdelningen betalas månadsvis och summerar till $4,08 i årstakt vilket på kursen $71,43 ger en direktavkastning om cirka 5,7 procent. Fin utdelningstillväxt och hög direktavkastning, en kombo jag gillar.

Det är en annorlunda nisch det här med nöjesfastigheter men jag gillar den, det är något annorlunda och jag tror på den. Det handlar om upplevelser, att åka skidor, gå på bio, bowla och det är saker som millennials mfl väntas prioritera. Blir det tuffare tider framöver sparar man hellre in på teknik och prylar än biobesök och bowling. Under den tiden Ratos ägde SF-bio fick jag info om bio den vägen och det bekräftar den här bilden att det är stadig och bra business.

LTC Properties - månadsutdelare

Jag har tittat snabbt på ett amerikanskt fastighetsbolag med intressant inriktning och som skulle kunna vara ett alternativ för mig att investera i på sikt. Istället för att bara lägga det till min minneslista offline nämner jag det här så kanske ni är några som spanar vidare på det.

LTC Properties har varit verksamma sedan 1992 med inriktning äldreboende och vårdfastigheter. Avtalen är långa och det är netlease vilket lägger en del av löpande kostnader på hyresgästen. Bolaget äger 211 fastigheter utspridda över 30 stater i USA.

Direktavkastningen är cirka 4,3 procent och utdelningen betalas månadsvis. Utdelningstillväxten har varit kring 5 procent de senaste åren. Kursen är just nu runt $51.

Jag tycker det är en attraktiv inriktning det här med vård och äldreboende. Det är långa avtal med en genomsnittlig kvarvarande löptid om knappt 10 år. Vi blir allt äldre vilket stadigt ökar behov i verksamheten som bedrivs i dessa fastigheter.

Fastighetsbolag renoverar lägenheter och höjer hyran

Här kommer ett kort och snabbt inlägg.

Vissa fastighetsbolag har i sin strategi att köpa nergångna bostadsfastigheter och renovera och höja standarden för att sedan kunna höja hyran. Gör man det i liten skala ser jag inget konstigt i det men har man det i sin strategi och gör en del sådana här affärer så är det något jag ej gillar. Det behöver ej betyda att bolaget är genomdåligt men det är inte tillräckligt bra för att jag skall gilla det och här är anledningen:

När man gör renoveringar uppstår kostnader som sänker resultatet. Samtidigt skriver fastighetsbolaget upp värdet på fastigheten för nu är den ju värd mer (högre standard/högre hyra=högre värde). Fastighetsbolaget kan alltså genomföra de här åtgärderna utan att det påverkar redovisat resultat nämnvärt. Vad som däremot påverkas är kassaflödet då kostnaderna uppstår i en stor klump när renoveringen görs och de högre hyrorna tar flera år för att kompensera detta. Det är en bra egenskap att ha ett starkt och bra kassaflöde. Ett sunt kassaflöde behöver man för att betala fakturor, att göra förvärv osv. Plötsliga utgifter, kostnadshöjningar osv kan svida rejält för bolag med dåligt kassaflöde.

Victoria Park och D.carnegie tror jag är två¨sådana här bolag. Amasten gör också en del sådana här uppgraderingar men i liten omfattning om jag ej fattat fel. K2A som nyligen noterade sin preff har en strategi/affärsidé som verkligen tilltalar mig men där bolaget befinner sig nu undviker jag det. De har någon enstaka fastighet och har tagit in pengar för att bygga fler fastigheter. Deras kassaflöde kommer vara negativt under överskådlig framtid och som sagt, ändrade kostnader och oförutsedda utgifter kan slå hårt. Jag hoppas det går vägen för dem och att de blir ett fastighetsbolag som äger mängder med bostadsfastigheter de tjänar fina pengar på. Då kanske jag blir aktieägare.

Summering: Tittar man inte så noga kan det alltså se ut som att resultatet är bra och visar inga spår av kostnaderna från renoveringar. Håll koll på kassaflöde och förvaltningsresultat i ett fastighetsbolag.

Realty Income höjer igen. Redan och rejält!

Realty Income som brukar höja utdelningen var tredje månad gjorde förra månaden en väntad höjning. Nu meddelar man att man redan nästa utdelning gör en höjning och en rejäl sådan!

Från 2,201$ till 2,268$ i årstakt. Det är en höjning om 3% som kanske inte låter så imponerande och det är det ju inte om det stannar där...

Men Realty Income höjer utdelningen regelbundet, åtminstone var tredje månad. Det är således väntat ytterligare några höjningar under 2015.

Förra året gjordes som vanligt höjningar var tredje månad men de var mycket små och tillväxten på helåret blev inte bra. Nu börjar man året i grand fashion med en höjning om 3%.

Bolaget med ticker "O" är ett fastighetsbolag av typen REIT vilket betyder att de inte betalar någon skatt öht så länge de betalar minst 90% av resultatet i utdelning.

De har betalat månadsvis utdelning i 45 år och kallar sig "The Monthly Dividend Company". Sedan 1994 har de pyntat utdelning 533 gånger och höjt den 78 gånger till dags dato (21/1 2015).

Realty Income har en riktigt bra strategi som kallas "triple net" vilket betyder att alla kostnader relaterade till fastigheten ansvarar hyresgästen för. Även skatt, försäkring, underhåll, allt, allt.

Detta ger mycket pålitliga och stabila intäkter och medför en lägre risk. Man förvärvar regelbundet nya fastigheter som man betalar via baklån, nya aktier, obligationer osv. Det viktiga här som de gör så bra är att öka FFO per aktie och på den vägen får man som ägare en stadigt stigande aktiekurs och höjda utdelningar.

Ett fantastiskt fint bolag som jag förväntar mig behålla flera decennier framöver.

Länk till bolagets websida: http://www.realtyincome.com/

Realty Income (O) höjer utdelningen

Bolaget meddelade häromdagen att de höjer utdelningen till 2,201$ på årsbasis. Det är en liten höjning från 2,197$ men de höjer såpass frekvent att det i slutändan är ganska nice.
Realty Income brukar höja utdelningen varje kvartal och detta var 78:e gången de höjer utdelningen. De betalar utdelning varje månad och detta blir deras 533:e utdelning sedan 1994.

Snacka om fin historik och pålitliga utdelningar! Jag tycker att Realty Income är ett fantastiskt fint bolag och ser gärna att den utgör en större del i min väska framöver. Planen är att vikta upp den och se den som ett kärninnehav. Vad bättre än ett bolag med så här pålitlig utdelning?

Realty Income är en REIT vilket är en bolagsform med annorlunda beskattning. Enkelt förklarat kan man säga att de inte betalar någon skatt och är förpliktade att dela ut minst 90% av kassaflödet för att behålla denna bolagsstatus.

Strategin för bolaget är så kallade "tripple net lease" vilket innebär att alla utgifter relaterade till fastigheten betalas av hyresgästen, även skatten. Detta ger ett mycket stabilt och lättberäknat kassaflöde för Realty Income. En mäkta bra strategi, jag gillar den starkt.

Just nu handlas Realty Income till 46,75$ vilket ger en direktavkastning om 4,7%

Tobin Properties preferens

Tidigare i år gjorde Tobin Properties en Nyemission av preferensaktier och nu sätter man en liten liten del av dessa hos småsparare via Avanza. Preferensaktier för cirka fem miljoner skall spridas på gissningsvis så många småsparare som möjligt för att uppnå största möjliga ägarspridning som det finns regelverk kring för en notering på First North. Man säkerställer en marknad för befintliga preferensaktieägare att sälja på samt en snabb och smidig lösning för den dagen man åter vill göra en nyemission av fler preferensaktier.

Ett liknande tillvägagångssätt som Oscar Properties och deras preferensaktie. Jag minns dock inte hur många som erbjöds i deras notering. Tobin Properties bjuder ut drygt 4% av preferensaktierna i samband med notering på First North. Preferensaktierna som vid nyemissionen i somras kostade 100 kr stycket säljs nu till småsparare för 105 kr. Utdelningen är på totalt 11,5 kr per år och ger på teckningskursen 105 kr en direktavkastning om knappt 11%. Utdelningstillfälle är halvårsvis i december och juni.

I bolagspresentationen står det att köparna av preferensaktien erhåller utdelningen nu i december om man äger aktien 10:e december. På Avanzas sajt står det att man får aktierna cirka 11/12 om man deltar i noteringen. Jag har frågat Avanza och de har förtydligat eller bekräftat snarare att första utdelningen man erhåller är i juni.

Det här tycker jag är bristfälligt. Oproffsigt eller slarvigt kanske att skriva på detta vis i bolagspresentationen. Man ger intrycket att småspararna som deltar i noteringen skall få utdelning redan nu i december. I samband med att jag skriver detta blogginlägg läser jag presentationen en gång till och ser nu på ett par sidor längre ned att man specificerar att första utdelning är i juni. 

Klart olycklig presentation av detta tycker jag.

Om ett antal år höjs utdelningen på preferensaktierna. Så sker även för andra preffar som tex Ratos och SAS pref. De två sistnämnda sänker samtidigt inlösenkursen. En tydlig signal om att man har för avsikt att lösa in preffen och om man ändå inte gör det blir det högre utdelning för ägarna nice.

Tobin Properties går sin egen väg och höjer inlösenkursen när de höjt utdelningen. Detta gör mig förbryllad. Är det väl planerat för att signalera att man till varje pris kommer lösa in preffen innan detta inträffar. Eller gör man det för att ha möjlighet att ge ut fler preffar till högre pris i framtiden?

Jag vrider och vänder på det men kommer inte fram till en smart förklaring. Varför lägga in villkor som missgynnar bolaget? 

Ledningen i bolaget är fyra unga män och kvinnor. Tre av dem med magisterexamen i företagsekonomi från handelshögskolan i Stockholm. Sen är det Adelina Mehra som imponerar mest på mig, hon är arkitekt från Chalmers och arbetat som VD på arkitektkontoret Semrén + Månsson.

Jag kommer inte teckna mig i denna notering. Önskar all framgång till bolaget samt de som tecknar sig för denna preff.

Hufvudstaden utdelningshöjare

Jag har Hufvudstaden på min bevakningslista och överväger att köpa in den till portföljen igen. Direktavkastningen är egentligen i lägsta laget men den fina utdelningstillväxten väger upp för detta, åtminstone om historien upprepas. 

Hufvudstaden har höjt ordinarie utdelning varje år de senaste 17 åren (jag har inte dubbelkollat men litar på Hernhag som tittat närmre på det). På bolagets egna webbsida ser man snabbt och enkelt att de höjt utdelningen varje år de senaste tio åren.

Tittar man i programmet Hitta Kursvinnare kan man se att utdelningstillväxten under perioden 2007 - 2013 i snitt var 7,8%. Dock har de senaste tre åren tillväxten legat kring 6%.

Hufvudstaden har som sagt fastigheter på bästa lägen och det i sig medför en lägre risk. Bolaget har även en väldigt låg belåningsgrad om under 20% vilket är unikt bland fastighetsbolagen på börsen och är också en faktor som sänker risken. Storägare med knappa 90% av rösterna är Lundbergs med Fredrik Lundberg i spetsen. Skall man väga in risker kring ägarsituationen så tycker jag det är positivt med en stor och stark ägare. Är det dessutom en av Sveriges främsta finansmän desto bättre.

För 2013 var utdelningen 2,75 kr och för 2014 blir den förmodligen inte under 2,9 kr. En utdelningstillväxt om minst ca 5,4%. Inte jättebra men helt ok. Jag tar hellre en pålitlig tillväxt kring 5% än en osäker på det dubbla. Idag 17:e november stängde Hufvudstaden A på 93 kr och på en antagen utdelning om 2,9 kr är direktavkastningen ca 3,1%.

Enligt senaste rapporten är substansvärdet 95 kr per aktie.

Väger man in faktorer som "låg" risk, pålitlig utdelningstillväxt, gynnsam värdering vs substansvärdet så tycker jag att det är en attraktiv värdering på ett så här bra bolag.

Hemfosa preferens

Idag 13:e oktober kallade Hemfosa till extra bolagsstämma som äger rum den 12:e november. Anledningen är att de skall besluta om att ge ut preferensaktier.
Med pressmeddelandet som gick ut idag är förutsättningarna för de nya preferensaktierna kända, allt utom priset vid nyemissionen.

Här kommer statsen för Hemfosa preferens:
Utdelning: 20 kr per år fördelat på 5 kr per kvartal.
Utdelningstillfällen: jan, apr, juli, okt.
Inlösen: Till den femte årsdagen 130% av ursprungligt emissionspris. Från femte till tionde årsdagen 120%. Från tionde årsdagen och därefter är inlösenpriset 110% av ursprungliga emissionspriset.

VD för Hemfosa är fastighetsfräsare Jens Engwall som tidigare var direktör på Kungsleden. Affärsmodellen med fokus kring transaktioner tog han med sig från Kungsleden till Hemfosa. Kungsleden som gått knackigt en längre tid har nu bytt strategi och fokuserar på förvaltningsresultatet.

Hemfosa äger till största del samhällsfastigheter vilket inte är den mest riskfyllda typen att äga men heller inte den minst riskabla. Det är tex betydligt lägre risk i Akelius preferens som nu handlas till ca 322 kr. En annan att jämföra med är Amasten som äger främst bostadsfastigheter vilket i sig är en mindre riskabel fastighetstyp än Hemfosa. Amasten noterades på börsen under 2014 precis som Hemfosa, skillnaden är dock att Amasten är mycket mindre, på en mindre lista (First North) och att det började med sin nuvarande verksamhet i år medan Hemfosa funnits i flera år innan det börsnoterades.
Amasten introducerades på 250 kr och handlas nu kring 270 kr.

Hemfosa har varit väldigt offensiva historiskt och var tidigt ute med preferensaktier, jag vill minnas att det skrevs att de hade en belåningsgrad kring 95% ett tag inräknat preferensaktier som de då klassat som lån. Nu är belåningsgraden 63% vad jag kan se i senaste årsredovisningen. Det är inte lågt men heller inte alarmerande högt.

Med ovan i beaktning kan man hoppas på 250 kr emissionskurs, 275 kr är ok medan 300 kr är väl högt.

HCP

Det amerikanska fastighetsbolaget HCP som jag tills nyligen hade i portföljen, backade rejält i fredags och handlas nu till riktigt attraktiva nivåer. Vad jag kan se är det inget bolagsspecifikt som utlöst nedgången.
HCP är en REIT som äger vårdfastigheter som sjukhus, äldreboenden, osv. De har funnits länge och har väldigt fin historik. Med 29 år av regelbundna utdelningshöjningar är den en "Dividend Aristocrat".

Den stängde på 40,55 USD i fredags och med en utdelning om 2,18 USD är direktavkastningen ca 5,3%. I februari lär de höja utdelningen igen och en gissning är att den hamnar på 2,26 USD vilket ger ca 5,6% direktavkastning på nuvarande kurs.

Jag sålde som sagt HCP relativt nyligen. Det berodde främst på att jag ville vikta upp andra branscher i min väska och såg ett bra tillfälle att skifta över till mer AT&T. Jag gillar HCP, de har en riktigt bra verksamhet och fin historik. Utdelningen tar jag för mycket pålitlig. Så här hög direktavkastning med sannolik utdelningstillväxt, det lär vara ett bra innehav på många års sikt.

http://www.hcpi.com/

Utdelningstillväxt är en mycket viktig faktor för värdeökningen på lång sikt. Den är dessutom oerhört viktig för den som är beroende av utdelningar för sitt uppehälle. Inflationen gör att vi får mindre och mindre för varje krona. För att inte tappa köpkraft måste alltså utdelningen stiga stadigt. Utan utdelningstillväxt är man tvungen att löpande köpa mer aktier för att utdelningen skall växa.

Jag lägger stor vikt till detta i min portfölj. Jag har vissa innehav som har obefintlig utdelningstillväxt men väldigt hög direktavkastning. Andra innehav har mycket pålitlig och fin utdelningstillväxt och tillsammans blir de vad jag tycker är en riktigt fin portfölj =)
Jag planerar att öka i befintliga utdelningshöjare samt ta in fler för att sprida risk.

Uppdatering: Snubblade precis över den trevliga infon att sist gång jag köpte HCP var det till kurs: 37,53 USD och en dollarkurs om 6,44 kr =)