Emilshus gör stort förvärv - 1,4 mdr SEK

Fastighetsbolaget Emilshus slår till på ett förvärv om 1,4 miljarder kronor. Det rör sig om 35 fastigheter i Skåne av typen lager och lätt industri. Den typ av fastighet som bolaget fokuserar på helt enkelt. Det är högavkastande fastigheter.

Så här skriver Emilshus i ett pressmeddelande:

"De förvärvade fastigheterna är belägna i västra Skåne i orter såsom Helsingborg, Landskrona, Malmö, Staffanstorp och Trelleborg. Fastigheterna utgörs till 70 % av lätt industri och lager. Total uthyrningsbar area uppgår till 124 000 kvm. Bland de större hyresgästerna återfinns Hitachi Energy, Flint Group, Trelleborgs kommun, SWEP International, Freudenberg Technologies och Region Skåne. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 95 % och genomsnittlig återstående hyrestid är 4,7 år. Säljare är Acrinova AB (publ). Tillträde sker den 1 september 2025. Portföljen inkluderar tre projektfastigheter som kommer tillträdas efter färdigställande, vilket beräknas ske runt årsskiftet 2025/2026."

Förvärvet finansieras med eget kapital och banklån.

Jag äger Emilshus preferensaktie och jag tycker bolaget gör sin grej bra och just preffen står sig bra mot andra preffar. De högavkastande fastigheterna genererar ett starkt kassaflöde. Emilshus pyntar inte utdelning på sina stamaktier och de har mycket god täckning för utdelningen till sin preff. I långa loppet är ju så klart stamaktien den som ger bäst totalavkastning men jag är inte engagerad i bolaget för maximal totalavkastning. Jag är här för pålitliga utdelningar ifrån preferensaktien.

Preffen pyntar 2 kronor utdelning per år fördelat på 0,5 kronor per kvartal. I skrivande stund kostar Emilshus preferens 28,6 kronor och har precis spottat ur sig en utdelning. Nästa utdelningstillfälle har X-dag 27 juni. Direktavkastningen är 7 procent.

Emilshus avser printa 8 miljoner preferensaktier

 

Fastighetsbolaget Emilshus skall ta in pengar genom en emission av preferensaktier. När de finansierat sig via nya stamaktier har jag varit go och glad då det stärker min sits som preferensaktieägare. När de nu ger ut fler preferensaktier blir det omvända. Det är en försämring för preffen och mig som befintlig ägare. Det blir fler aktier som skall dela på bolagets vinster.

Innan emissionen var där strax över 20 miljoner preferensaktier och nu dunkar de ut 8 miljoner nya. En ökning om 40 procent.

Emilshus preferens stängde idag på 29,9 kronor. 

Emissionen är en riktad sådan med ett accelererat bookbuilding förfarande. Innebörden av det är att priset sätts ikväll genom en auktionsliknande princip och hela transaktionen är klappad och klar senare ikväll. Den här typen av nyemission går att göra snabbt och smidigt för att man inte vänder sig till allmänheten. En företrädesemission där befintliga ägare får rätt att teckna aktier tar en hel evighet att genomföra. Det är dokument och skit som skall gå ett par vändor hos finansinspektionen och man måste ge allmänheten en lång betänketid för det stora beslutet om att teckna aktier. Det är flera månader en sådan grej. Därför är det uteslutet att erbjuda befintliga ägare delta i emissionen. Det tar för lång tid och blir en obrukbar väg i många situationer.

Jag köpte fler Corem preff förra veckan

 

Det ser helt okej ut för fastighetsbolaget Corem. För något år sedan var det kris med en obligationsmarknad som var näst intill stängd och man fick avyttra fastigheter för att lösa obligationsförfall. Det normala förfarandet är att ge ut nya obligationer för att lösa in de gamla men det gick inte under en period. Räntan som krävdes på obligationsmarknaden var så hög att man kan säga att obligationsmarknaden var stängd. En följd av snabbt stigande ränteläge och en flykt från risk.

I närtid fick Corem en smocka när media pushade nyheten att Ericsson kan lämna Kista. Det skulle drabba Corem eftersom de äger fastigheterna Ericsson sitter i och de är bolagets största hyresgäst. Aktiemarknaden är lättskrämd och Corems olika aktieslag handlades ned på nyheten.

Fritt ur minnet så väger Ericssons hyresavtal kring 6 procent av Corems totala hyresintäkter och i pengar rör det sig om 200-300 miljoner kronor. Det är inte obetydligt och det är en osäkerhetsfaktor. Problemet är inte överhängande och heller inte katastrofalt. I mina ögon är den här osäkerhetsfaktorn inprisad i Corems preferensaktie som jag investerar i.

Jag var snabb och sålde innan aktien backade när media pushade den där grejen om Ericsson. I omgångar har jag köpt åter och nu i förra veckan klippte jag in fler kring 266 kronor. Jag tog ett litet gäng på 263 kronor i fredags också. Innehavet väger nu en bit över 2 procent i portföljen och tillsvidare nöjer jag mig där.

Utdelningen är på 20 kronor i årstakt och betalas kvartalsvis om 5 kronor åt gången. På kursen 263 kronor är direktavkastningen 7,6 procent. Nästa utdelningstillfälle är nu vid årsskiftet med X-dag 27 december och paydate 7 januari.

Jag har ökat mitt ägande i NP3

På förmiddagen såg jag ett avslut på kursen 30,2 kronor i NP3 preferens. Det tyckte jag var en bra deal och tänkte att kan de så kan jag. Jag lade in en order och den gick till avslut strax innan börsens stängning nu på eftermiddagen.

NP3 är ett bra fastighetsbolag med fokus på högavkastande fastigheter. De har en sund finansiell ställning och de höjde nyligen sin prognos för helåret 2024 till ett förvaltningsresultat om 860 miljoner kronor. De har mycket god täckning för preferensaktien som jag tycker är en bra deal här på 30,2 kronor. En sund finansiell ställning och sjunkande räntor framför oss. Utdelningen är på 2 kronor i årstakt och på kurs 30,2 kronor ger det en direktavkastning om 6,6 procent. Den betalas kvartalsvis och nästa utbetalningstillfälle är månadsskiftet januari/februari.

NP3 preferens utgör nu strax under 3 procent av min portfölj och jag har inte för avsikt att köpa den över 3 procent.

Pris på preferensaktier vid högre ränteläge

 

Idag har jag twittrat om preferensaktier vid högre ränteläge och det slog mig att alla har ju inte twitter varpå det nu blev ett blogginlägg också. För cirka 7 år sedan deltog jag i noteringen av Akelius preferensaktie till 300 kronor styck. Utdelningen om 20 kronor gav en direktavkastning om 6,6 procent. Den svenska 10-åringen stod i strax under 2 procent.

För 10 år sedan deltog jag i noteringen av Balder preferensaktie till 250 kronor styck. Utdelningen om 20 kronor gav en direktavkastning om 8 procent. Den svenska 10 åriga obligationen stod i cirka 3 procent.

Förr eller senare kommer ränteläget bli högre men den viktiga frågan är hur högt. Just nu är räntan historisk låg och kan stiga en hel del utan att för den delen anses vara hög. Ovan noteringar nämner jag som en måttstock på preffar och D-aktier vid ett annat ränteläge än nuvarande.

Jag är inte orolig för högre ränta. Min tro är att vi har relativt låga räntor länge och ett sådant scenario rymmer högre ränta än nuvarande skitlåga nivåer. Vi har nu tecken på högre inflation och stigande räntor men det viktiga är som sagt hur högt och man kan tillägga hur snabbt. Betydligt högre ränta kommer inte som en blixt från klar himmel ena dagen till den andra.

Nedan är ett relevant inlägg som handlar om hur preferensaktier och D-aktier värderas.

https://petrusko.blogspot.com/2015/06/introduktion-till-preferensaktier.html

Stigande ränta och preferensaktier

 

Den svenska 10-åringen tickar på uppåt. Procentuellt sett är det en stor skillnad men det är fortfarande superlåga nivåer. Diverse prognoser talar för låg ränta länge och så kan det mycket väl bli. Å andra sidan blir det aldrig precis som man tänkt sig med det här. Ingen vet exakt när och hur det kommer utveckla sig. Förändringen kan ske snabbare så väl som långsammare.

Värdering av tillgångar görs ofta i relation till den riskfria räntan (10-årig statsobligation). "Hur mycket mer betalt än den riskfria räntan vill jag ha för att ta risk i en viss investering?" När räntan stiger gör även avkastningskravet hos investerare det.

Ett bra exempel är preferensaktier som har en väldigt stark koppling till ränteläget. Om investerare skulle få ett höjt avkastningskrav om 1 procentenhet innebär det för en preff med 6 procent direktavkastning att den behöver ge 7 procent för att attrahera investerare. För noterade preffar regleras detta genom prissättningen på börsen. Om preferensaktien kostar 100 kronor kommer aktiekursen backa ned till cirka 85 kronor för att handlas till 7 procent direktavkastning. Läs mer i mitt inlägg: Introduktion till preferensaktier. 

Den senaste tiden har flera av de preferensaktier och D-aktier som jag följer handlats ned en aning. Om det faktiskt beror på ränteläget eller är en ren tillfällighet får nog framtiden utvisa. Det är en kort tidsperiod och en förändring av en fortsatt låg ränta.

Ett knippe preffar

Jag förvaltar min portfölj med målsättning att den skall generera att kassaflöde till mig att leva på. Jag lever på utdelningar och en del av min portfölj utgörs av preferensaktier just för det pålitliga kassaflödet. Preffarna är konstruerade på sådant sätt att bolagen har incitament att pynta utdelningen in i det sista. Därför kan man lita på att utdelningen tickar in så länge bolaget håller sig hyggligt sunt och klarar av att pynta sin utdelning.

Vad jag vill säga är att preffar inte på något sätt är "säkra" pengar. Det är ett pålitligt kassaflöde men inte säkra pengar. Oscar Properties och Eniro är två exempel på preffar som blivit katastrof för investerarna.

Igår köpte jag mer NP3 preferens, Corem preferens samt Fastpartner D. Den sistnämnda är ju ingen preff men den funkar i princip likadant. Medan jag tyckte att alla tre de där var fantastiska fynd för ett par månader sedan till betydligt lägre kurs tycker jag att de fortfarande är attraktiva. De handlas till över 6 procent direktavkastning, bortåt 6,5 procent till och med. Det är nice. De betalar utdelningen kvartalsvis. Corem hade en utdelning nu precis i början av juli medan de andra två betalar nästa utdelning i början av augusti.

Sådana här preferensaktier har en begränsad potential och lär avkasta sämre än vanliga aktier i långa loppet. För den som behöver ett kassaflöde kan de vara en intressant komponent. Man kan även se på dem som ett sätt att förändra riskbilden i portföljen. Hur man än vrider och vänder på det lär totalavkastningen bli sämre på riktigt lång sikt. Det skall man känna till innan man investerar i dem.

Jag gillar preffarna både för de pålitliga utdelningarna och för att risken är lägre i dem. På sikt borde jag prestera sämre än index men jag gör det till ett lägre risktagande och jag får mina utdelningar som jag behöver. Så är min strategi och det finns många andra. En populär sådan är 4-procentregeln som går ut på att man har pengarna i superbilliga indexfonder och säljer 4 procent per år. Tanken är att fonderna över tid genererar såpass avkastning att de täcker upp de där 4 procenten samt årliga höjningar i takt med inflationen.

Länk till NP3 preferens hos Avanza (affiliatelänk).

Länk till Corem preferens hos Avanza (affiliatelänk).

Länk till Fastpartner D hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

NP3 riktad nyemission

Fastighetsbolaget NP3 meddelade igår eftermiddag att de avser göra en riktad nyemission av preferensaktier och idag är det klappat och klart. Drygt 3 miljoner aktier är tecknade till kursen 29 kronor varpå bolaget tillförs nära 90 miljoner kronor.

Ett par saker om det här då:

1. Varför får inte befintliga ägare möjlighet att teckna? Jo det är olika förfaranden och regelverk beroende på vem man riktar sig till. När man gör ett brett erbjudande till allmänheten så är det tidskrävande med en fasligt massa regelverk och broschyrer mm. När man riktar sig till en begränsad grupp professionella investerare/fondbolag osv går det snabbt som blixten. Man har inte samma snåriga och tidskrävande regler.

2. Att finansiera sig med preferensaktier är det bra? För fastighetsbolag generellt sett kan det vara en bra komponent. Framförallt är det en bra del i en större kombo av finansieringsmöjligheter. Fastighetsbolag behöver stadigt finansiering till sin verksamhet och god tillgång till kapital är A och O. Att ha obligationer, banklån och preferensaktier är helt olika sätt att finansiera sig och när den ena dörren är stängd kanske en annan är öppen. Ja i sämre tider alltså. I goda tider är alla dörrar vidöppna. Vidare då kring det här med preferensaktier och om det är bra eller ej. De utgör endast en liten del av total finansiering varpå många gör misstaget att tänka "varför betala 6-7 procent ränta på en preff när man kan låna hos bank för 1 procent". Ja det är ett vanligt misstag som jag många gånger sprungit på. Om exempelvis 10 procent av finansieringen av en fastighet utgörs av preferenskapital och resterande är en mix av stamaktiekapital och banklån så blir den totala räntan väldigt låg ändå. Ytterligare kring preferenskapital är det här med att det är ett kapital som kan lösas in till en fastställd kurs. Bolag som tar in sådan här kapital kan använda det med hävstång via banklån och avkasta långt mer än preferensaktiens utdelning och räntor ihop för att många år senare lösa in preffen och behålla allt det goa kapitalet det genererat utöver den ursprungliga slanten.

Jag äger NP3 preferensaktie sedan tidigare och tycker det är ett rimligt bolag. Utdelningen är 2 kronor och aktien handlas kring 31 spänn men backar kanske lite idag vilket är normalt efter sådan här nyemission men repar sig. På kursen 31 kronor är direktavkastningen cirka 6,5 procent och utdelningen betalas kvartalsvis om 0,5 kronor åt gången.

Länk till NP3 preferensaktie hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Akelius säljer i Tyskland

I ett led av av bolagets fokus på att gå från en stark BBB kredit rating till en ännu starkare BBB+ säljer de cirka 2800 lägenheter i Tyskland.  Försäljningspriset är 7,2 miljarder svenska kronor och likviden skall användas till att minska belåningen med ovan nämnt syfte.

Det finns flera anledningar att vilja sträva efter det här som Akelius fokuserar på. En hög kredit rating innebär att man får lägre finansieringskostnader i form av lägre ränta. En annan del är att vara starkt rustad och stå stadigt i all slags storm som kan tänkas komma. Ja Akelius har länge haft en stark finansiell ställning av just denna anledning, de vill hålla nere risk och stå stadigt när det stormar.

En annan grej som kan nämnas är det här med preferensaktier och att de påverkar vilken kredit rating ett bolag får. Preffar ger en bättre rating än rena lån men preffar sänker ratingen de också. Så att lösa in preffarna ger en högre rating och tar bolaget vidare på sitt mål om finansiell superstyrka.
 Beträffande preffarna och eventuell inlösen så är det så att i maj i år sänks inlösenkursen till 345 kronor som en del av en trappa där 330 kronor år 2024 är lägst. Med tanke på lägre finansieringskostnader som bolaget uppnår är det inte otänkbart att de väljer att lösa in preffen till 345 kronor. De där 15 kronorna de kan spara på att lösa in preffen år 2024 får de väga mot att det faktiskt är 5 år kvar till dess och det är en lång tid de istället kan åtnjuta lägre finansieringskostnader.

I kallelsen till årsstämman är det en punkt om bemyndigande av nyemission av 500 miljoner stycken stamaktier. Det är väldigt många aktier och skulle kunna vara avsett för en D-aktie liknande de som Sagax och SBB har. De där D-aktierna funkar snarlikt en preferensaktie med den väsentliga skillnaden att de saknar just preferensen och det gör stor skillnad för ratingbolagen. En D-aktie drar inte ned ratingen på samma sätt som en preff gör och därför kan det ligga i korten för Akelius att införa en D-aktie och erbjuda byte från preffarna. Infon kommer uppdateras närmre inpå stämman kring de förslag som är lämnade. Den här biten är ren spekulation från min sida och fler ändringar behövs för att kunna ge ut en D-aktie.

Akelius preffen betalar totalt 20 kronor utdelning per år fördelat om 5 kronor per kvartal. Senast betalt är just nu 345,5 kronor vilket ger en direktavkastning om cirka 5,8 procent. Sett till den låga risken i Akelius så är det rimligt. Man kan till och med räkna hem nuvarande kurs mot en inlösen på 330 kronor om 5 år. Det är 15 kronor kursförlust varpå totalavkastningen blir kring 5 procent per år. Attraktivt sett till den låga risken.

Länk till Akelius preferens hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Erik Selins visdom om finanskrisen och investeringar

Erik Selin är en framstående företagsbyggare och investerare i Sverige. Han är storägare och VD i fastighetsbolaget Balder och han äger aktier i en rad olika börsbolag. Här bjuder han på en öppenhjärtig intervju i EFN Börslunch. Han pratar fastighetsbolag, bettingbolag och banker bla. På ett pedagogiskt sätt förklarar han också vad han tycker om preferensaktier och vilka bolag han tycker lämpliga att ha sådana.

Det är alltid intressant att lyssna till Erik Selin och just den här videon från dagens EFN Börslunch tycker jag är toppenbra. Missa den inte!

The Dividend Investor v.19 - 3 preffar med +6% direktavkastning

Min senaste artikel på Tradingportalen.

http://www.tradingportalen.com/dividend-investor-v-19-3-preffar-med-6-direktavkastning/

Amerikanska preferensaktier - Ett sätt att hitta dem

Jag skrev kort på twitter om att amerikanska preferensaktier kommit ned i pris i spåren av stigande räntor. Det finns en del lockande placeringar där nu men håll koll på call date, det tidigaste datumet preffen kan lösas in. Om du riskerar att bli inlöst inom tex ett år kan valutan utgöra en stor risk. Om preffen inte kan lösas in förrän om 10 år kan valutarisken anses lägre. Dels spelar den inte lika stor roll för totalavkastningen och dels har du en lång period på dig att själv välja att sälja preffen om du så önskar.

Här är en sajt med väldigt många amerikanska preferensaktier. Den innehåller även info om call date mm.

https://www.dividendinvestor.com/preferred-stocks-sorted-alphabetically/

Stort fall i preferensaktier - Upplysning om risk

För ungefär ett år sedan upplevde vi ett stort fall för preferensaktier generellt. Akelius sjönk från ungefär den nivå den är på idag (runt 330 kronor) ner till strax under 300 kronor. Det gick snabbt ned och sedan började en längre period med långsam återhämtning. Att Akelius och övriga preffar handlas till nuvarande nivåer är ingen självklarhet. Värderingarna är generellt höga nu och på sikt bör man förvänta sig lägre aktiekurser i spåren av högre marknadsränta. Efterfrågan/intresset för preffar kan drastiskt förändra värderingen av dem också. Går det ned igen skall man inte ta för givet att de åter tågar upp till de här nivåerna.

Poängen då? Ja, den är att upplysa om riskerna i preferensaktier. De kan backa i kurs de också. Läs mitt inlägg Introduktion till preferensaktier.

Känn dig inte "trygg" med preffar. Risken är lägre än stamaktier men man kan fortfarande göra dåliga affärer eller förlustaffärer. Akelius nedgång från ca 330 till knappa 300 kronor är en nedgång på 10 procent. Det skedde på bara några månader.

NP3 preferensaktie

Fastighetsbolaget NP3 med fokus på kommersiella fastigheter i norra Sverige avser emittera preferensaktier till ett totalt värde om 300 miljoner kronor.

Erbjudandet kommer ske via en företrädesemission till befintliga aktieägare där de största ägarna redan flaggat för att de kommer teckna sin andel.

Erbjudandet kommer offentliggöras i februari men redan nu har man meddelat att kursen för preferensaktierna kommer vara max 26,5 kronor. 

Jag har stämt av med bolaget att utdelningen kommer vara 0,5 kronor per kvartal/2 kronor per år.

På kursen 26,5 kronor blir direktavkastningen 7,5 procent.

Länk till NP3 hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden preferensaktie

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden noterar sin preferensaktie på First North och första dagen för handel med den är 12/10 2017.
Bolaget är bara något år gammalt och inriktar sig på samhällsfastigheter. De senaste oblligationerna bolaget gett ut är på en ränta om Stibor 3M + 7 procent vilket ger en god bild av räntemarknadens syn på bolaget.
Med dessa förutsättningar tar jag det för mycket troligt att de kommer emittera fler preffar framöver för att finansiera sig.

Utdelningen är 35 kronor per år fördelat om 8,75 kr per kvartal. Utbetalningsdagar är 10 januari, 10 april, 10 juli, 10 oktober.

Bolaget har en aggressiv tillväxtplan och hög belåning. Jag har inget värst stort förtroende för dess VD Ilija Batljan. I en tid då de rutinerade och seriösa fastighetsbolagen stålsätter sig och bygger finansiell styrka framstår SBBs finansiella ställning som svag.

Vi får se vad den här aktien handlas till men det skall till väl över 7 procent direktavkastning för att jag skall överväga att köpa den. Även om den handlas till en lockande direktavkastning är min grundinställning skeptisk. Det är inget bra bolag och det är ingen bra ledning.

Befintliga ägare av preffen tror jag är bla de som ägt Högkullen preff som får den här preffen istället. Det görs alltså inget noteringserbjudande utan den noteras och det finns befintliga ägare som kickar igång handeln med aktien. Som sagt, det lär komma nyemission av fler preffar framöver. Det här bolaget skall suga i sig så mycket kapital som bara möjligt att sätta sprätt på. Högbelånade kåkar och svällande preffkapital, något att vara varsam med.

Mitt inlägg med inlösenkurs för de flesta preferensaktier är uppdaterat med denna. Länk till inlägget.

Balder löser in preff. Datum spikat. Ingen mer utd

Idag meddelade Balder att de fått in kapital via obligationer som aviserat och utlyste en extra bolagsstämma för att besluta att preferensaktien skall lösas in.

Sista dag för handel med preffen är 5/10.
Avstämningsdag är 9/10
Och utbetalning av inlösenbeloppet om 350 kronor sker 12/10.

Inlösen sker alltså före utdelningen som var planerad senare i oktober och man erhåller inte denna. 350 kronor är det man får, inte mer inte mindre. Bolaget var förutseende kring att detta kan skapa frågor och var mycket tydliga kring frågan i sitt pressmeddelande.

Jag tidigare skrivit om detta med innestående belopp och förklarat att det inte har med belopp mellan utdelningar i anslutning till inlösen utan att dess innebörd handlar om utdelningar som blivit försenade, som bolaget inte lyckats betala ut.

Balder planerar lösa in alla utestående preferensaktier

Inlägget innehåller affiliatelänkar.

Balder planerar att lösa in alla sina preferensaktier och anledningen är att man genom en annan sorts finansiering stärker sitt kreditbetyg vilket i sin tur leder till att hålla nere finansieringskostnader och säkerställa en god tillgång till kreditmarknaden. Istället planerar Balder ställa ut ett par olika sorters obligationer för att få in kapital till att lösa preffen.

Inga datum är spikade ännu men vi kan räkna med att det blir av åtminstone. De går inte ut med denna info utan att veta med god säkerhet att de får in pengarna via obligationer så de kan lösa preffen.

Inlösenkurs för Balder preferens är 350 kronor och inget courtage utgår. Inlösen när den väl sker är obligatorisk vilket innebär att du inte har något val, du blir inlöst och det sker automatiskt.

Länk till Balder preferens hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Jag har sålt och minskat risk

Jag har passat på att sälja mitt innehav i bägge preferensaktierna från Oscar Properties. Är ingen omedelbar fara men den verksamheten bolaget bedriver är inte den mest stabila över tid. Därtill är bolaget inte finansiellt starkt på samma vis som många andra bolag med preffar.

Samtidigt sålde jag en pytteliten del av mitt innehav i Alm Equity. De har mer eller mindre samma verksamhet som Oscar men utav dessa två väljer jag att behålla Alm. Min lilla försäljning i Alm idag är mer av en frisering av innehavet och procentuellt väger det ungefär som tidigare.

Likviden från försäljningen kommer jag i huvudsak använda till att sänka min belåning. Som bekant arbetar jag löpande med belåning och jag siktar på att ha max cirka 5-7 procent belåning. Efter den här justeringen kommer jag ligga på strax under 5 procent belåningsgrad.

Medan likviden i huvudsak går till att sänka belåningen passade jag på att använda en liten del till att köpa fler Klövern preferens.

Med detta drag har jag sänkt risken beskedligt. Gått ur min exponering i Oscar som hör till de mer riskfyllda preffarna och jag har sänkt min belåning.

Ökade i Akelius preferens idag

I slutet av maj bestämde jag mig för att vikta upp fixed income för att anta en än försiktigare investeringsprofil, börsen var högt värderad och det såg skakigt ut. Sedan dess har jag bara köpt preffar eller utdelningshöjare som HCP och Realty Income.

Idag har jag handlat upp utdelningen från Klövern och Alm Equity preferens, det blev ett gäng Akelius preferens till kursen 303,5 kronor. Utdelningen är 20 kronor per år och det ger en direktavkastning om ca 6,6% vilket jag tycker är riktigt nice med tanke på den låga risken i Akelius.

Nästa kvartalsutdelning är i augusti och X-datum är 4/8.

Akelius äger bostadsfastigheter vilket är den fastighetstyp med lägst risk. Fastigheterna är belägna på bra till bästa läge som tex Manhattan New York. Om en hyresgäst säger upp sitt lägenhet hyr man med lätthet ut den till någon annan som flyttar in samma dag den gamla hyresgästen flyttar ut, detta ger ett mycket stabilt och pålitligt kassaflöde. Bostadsfastigheter is king!

Akelius har en credit rating om BBB- från S&P vilket är investment grade och jättebra! Bolaget har även beslutat att uppgradera sin finanspolicy och i runda slängar kommer de sänka belåningsgraden och göra ändringar som stärker Akelius finansiella ställning och ytterligare sänker risken.

Inlösenkursen för preferensaktien blir lägre och lägre fram till maj år 2024 då den når sin lägsta möjliga nivå om 330 kr. En inlösen innan detta är i princip helt uteslutet och jag tror inte den kommer lösas in strax därefter heller utan snarare att den löper vidare.

Kom ihåg: Preffar köper man för utdelningens skull!

Jag tror preffar generellt kommer hoovra kring nuvarande nivåer och kanske backa en del på sikt. Man bör inte förvänta sig någon nämnvärd kursuppgång. Stigande räntor, större utbud, skakig marknad, billigare alternativa placeringar osv, det finns många anledningar att tro att preffar inte kommer stiga nämnvärt framöver.

Min historia om SAS en riskfylld preferensaktie

För cirka ett år sedan deltog jag i NyEmissionen av SAS preferensaktier. Teckningspriset var 500 kronor med en direktavkastning om 10%. På första handelsdagen steg kursen och en tid efter introduktionen handlades aktien kring 520 kronor. Inte mycket senare kom SAS med en rapport som visade att det gick sämre än väntat och preferensaktien föll handlöst. Pengarna brändes i snabbare takt än planerat och marknaden blev orolig för SAS betalningsförmåga. Jag sålde strax under 500 kronor och ihop med en utdelning jag erhållit blev förlusten mycket liten. Lyckosam tajming för min del då aktien rasade till under 400 kronor och  handlades sedan där under en period.

Jag köpte igen på 400 kronor och behöll den tills nyligen. SAS har sedan dess löpande lämnat rapporter som visar att det går ungefär som väntat eller bättre. Tidigare i år sålde jag strax under 500 kronor och nu har jag precis köpt igen strax under 500 kronor. Jag sålde för att jag behövde pengar till ett annat köp och för att minska risken. Nu är jag alltså riskvillig igen och har åter köpt. Häromdagen lämnade SAS marssiffror som var bättre än väntat. Man kan spekulera i att det till viss del beror på Norwegians problem men det är ändå ökade intäkter vilket SAS behöver. Vi hoppas att det håller i sig fortsatt.

Summerar jag mina affärer så är jag idag på plus tack vare att jag sålde och köpte åter på 400 kronor. Det är dock inte poängen med inlägget utan det är snarare att belysa risken i den här preffen samt att belysa generellt att preffar också innefattar risk. Från noteringskursen rasade SAS över 20% och man skall vara beredd på att det kan rasa lika mycket och ännu mer om det på nytt kommer tecken på att det går sämre för SAS.

SAS pref är ett mycket litet innehav i min portfölj och den är min mest riskfyllda placering.