Corem rapport för 9 mån 2021

 

Fastighetsbolaget Corem Property har idag släppt sin rapport för det tredje kvartalet 2021. Som vanligt när det gäller fastighetsbolag är redovisad vinst intetsägande och ointressant. Detta beror på att det innehåller en rad faktorer som främst är redovisningstekniska och inte alls handlar om riktiga pengar som genererats. Det är typ hypotetiska pengar/resultat.

Förvaltningsresultat är det man skall titta på. Det är riktiga pengar som genererats in i bolagets kassakista. Det totala förvaltningsresultatet är missvisande i Corem eftersom det finns väldigt många fler aktier nu efter förvärvet av Klövern. I absoluta tal är det mycket större belopp nu och dessa lyfts fram och det ser pampigt ut. Man får bläddra till sidan 22 av 24 i rapporten för att läsa nyckeltalet per aktie.

Corems förvaltningsresultat i det tredje kvartalet blev 0,36 kronor per aktie mot 0,29 kronor året innan. Det är en fin ökning det.

Substansvärdet är 27,21 kronor per aktie vilket betyder att Corem nu handlas till premie då b-aktien står kring 28 kronor. Länge drogs Corem och Klövern med stor substansrabatt men den har under detta året snabbt raderats. Corems aktie har skjutit i höjden under 2021 och det är en uppvärdering som ligger bakom. 

Efter förvärvet av Klövern har belåningsgraden skjutit upp rejält och ligger nu på 55 procent. Med Klövern följde stora lån på fastigheterna. Belåningsgraden är inte alarmerande, den är högre än innan och den är högre än vissa andra bolag i sektorn. Högre belåning ger större potential men också mer risk. Jag attraheras mer av bolag med lägre belåningsgrad men som ändå presterar hyggligt. God prestanda till lägre risk.

Jag äger preferensaktier och D-aktier i Corem Property. 

Castellum Q1 2021 - Lägre förvaltningsresultat

Idag har Castellum släppt sin rapport för det första kvartalet 2021. I förra rapporten flaggade de för att 2021 sannolikt får mycket tufft att nå målet om 10 procent tillväxt i förvaltningsresultatet. Nu i kvartal 1 redovisar man en nedgång om -3 procent i förvaltningsresultat.

Förvaltningsresultatet kommer in på 2,82 kronor per aktie och är alltså 3 procent sämre än året innan men det är okej.

"Like for like" har hyrorna stigit med 1 procent. Alltså de fastigheter som man ägde förra året och nu fortfarande äger under den här perioden. Nedgången förklaras av stora avyttringar. De har ju sålt för miljardbelopp till Blackstone och de har ytterligare några försäljningar som gör att de nu inte drar in lika högt förvaltningsresultat.

Planen med dessa försäljningar är att ta hem fina vinster i högt värderade tillgångar och engagera kapitalet där de kan skapa snabbare värde. Detta gör Castellum mycket bra i vad de kallar "egna projekt". De tar fram planer och säljer på ritning i vissa fall, kontrakterar byggbolag som bygger grejen åt dem. Denna vägen har visat sig generera ett mycket bra värde åt Castellum. Det blir liksom mer pengar den vägen och då är det en smart strategi att sälja högt värderade gamla kåkar för att skapa än mer värde i nybyggda. 

Försäljningarna har lyft fram värde och fått substansvärdet att stiga till 220 kronor per aktie. Gårdagens stängningskurs om 207,6 kronor innebär en substansrabatt på cirka 6 procent.

I samband med rapporten meddelar Castellum att de också fortsätter med återköp av egna aktien. De äger redan cirka 2 miljoner aktier och kan nu köpa än fler intill nästa årsstämma. De här aktierna kan komma användas som betalning vid förvärv. Jag ser gärna att man likt amerikanska bolag gör återköp och makulerar aktier. Castellum kan med fördel använda aktier som betalning men jag ser gärna att aktier makuleras också. Det där får tiden utvisa hur det blir.

Uthyrningen går bra för Castellum och de meddelar i rapporten att det rullar på bra och inte är tal om några hyressänkningar i spår av pandemi eller förändring pga den.

Avgående VD Henrik Saxborn avslutar sitt VD-ord i rapporten med en liten kommentar kring utdelningen. Han säger så här:

"Utdelningen i Castellum brukar ju följa förvaltningsresultatet. Men min bedömning är att vår starka finansiella ställning gör det möjligt att – om styrelsen och bolagsstämman så önskar – inte bryta vår tjugotreåriga svit av utdelningshöjningar oavsett det exakta utfallet av detta enstaka mellanår vad gäller tillväxt."

Ja det är ju ett år till nästa utdelning skall beslutas så det får vi ju se hur det blir med den. Castellum har onekligen en stark finansiell ställning och kan utan vidare höja utdelningen mer än vad förvaltningsresultatet växer. De har en stark ställning och de har en låg utdelningsandel. Det blir alltså inte tal om att gröpa ur bolaget i sådana fall utan det handlar om att dela ut en lite större del av förvaltningsresultatet än vad man brukar göra.

Hemfosa rapport kvartal 2 2019

Fastighetsbolaget Hemfosa presenterade idag sin rapport för det andra kvartalet och aktien steg initialt vilket jag tyckte var jobbigt. Värderingen var redan i högsta laget och jag hoppades att rapporten snarare skulle bli en reality check. Att marknaden skulle se vad knasigt högt värderad Hemfosa är. Kort efter börsens öppning och den där initiala uppgången så backade dock aktien och handlas nu ned nästan 3 procent på kursen 89,8 kronor.
Jag äger Hemfosa och ökade själv nyligen en bit över 89 kronor. Då gjorde jag ett eget antagande om att jag köpte till 10 procent högre pris än vad bolagets tillgångar var värda. Nu har facit kommit och bolagets tillgångar är värda 81 kronor. Min smärtgräns går vid 10 procent premievärdering vilket tillåter mig att köpa mer vid cirka 89 kronor. För att räkna hem 89 kronor behöver man räkna in bolagets prestanda det närmsta året. Att köpa på högre kurs betyder att man får räkna in vad de presterar för ytterligare några år framöver. Det är inte ett bra utgångsläge för en investering, att från start ligga back flera års utveckling.

Substansvärdet var alltså per sista juni 81,32 kronor.

Förvaltningsresultatet ökade med 25 procent i kvartalet till 335 miljoner kronor.

Fastighetsvärdet i Hemfosa är totalt 39 miljarder kronor. Att relatera till målet om 50 miljarder kronor i bolagets egna 5-års plan.

Hemfosa presterar grymt bra. Det här är riktigt bra prestanda och de har peggat upp för fortsatt framgång. Flera nyrekryteringar som stärker organisationen i norden och möjliggör bolagets fortsatta tillväxt. Inriktningen mot samhällsfastigheter tycker jag verkligen om. Risken i detta är mycket låg med tanke på att en majoritet av bolagets totala hyresintäkter är garanterad av stat, landsting och kommun där det är noll risk för inställda betalningar.
Jag ser fram emot att köpa mer Hemfosa men jag väntar till dess att värderingen inte längre är helknasig.

Länk till Hemfosa hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Castellum och nästa utdelningshöjning

I början av det här året meddelade Castellum sin senaste utdelningshöjning som landade på imponerande 15 procent. Från 2,65 kronor per halvår till 3,05 kronor där den andra delen pyntas i september. Den 20/9 är X-datum för Castellums andra halvårsutdelning om 3,05 kronor och pay-date är 26/9 (då pengarna dyker in på kontot).

Den där höjningen var riktigt bra och en god bit högre än snittet för Castellum som höjt sin utdelning varje år ända sedan börsnoteringen 1997. Vad skall man vänta sig framåt då? Man skall nog inte tro att det blir 15 procent varje år. De brukar höja sin utdelning lika mycket som de växer sitt förvaltningsresultat och därför får man en god hint i bolagets delårsrapporter. Det första kvartalet rapporterade Castellum en tillväxt i förvaltningsresultatet om 9 procent. Det är ju en liten hint men bara ett kvartal utav fyra. Snart presenterar dock bolaget sin rapport för andra kvartalet och då har man ett stadigare utgångsläge att gissa kring nästa utdelningshöjning.

Den 12 juli rapporterar Castellum för det andra kvartalet 2019 och då kommer jag spana in tillväxten i förvaltningsresultatet med spänning. Höja utdelningen gör bolaget en gång per år och det meddelas i bokslutsrapporten som presenteras i början av året.

Länk till fastighetsbolaget Castellum hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Castellum starkt Q1 - Växte förvaltningsresultat 9%

Castellum har ett mål om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet men det är ett tufft mål för dem och de når det inte alltid. De har valt att göra så, att välja ett tufft mål som de får kämpa för att uppnå. Inga söndagspromenader in i mål här inte.
Idag rapporterar de för det första kvartalet 2019 och de har presterat riktigt bra. Förvaltningsresultatet växte 9 procent och det gör mig mäkta glad.

Substansvärdet är 178 kronor (EPRA NAV) vilket är ungefär i linje med rådande börskurs kring 179 kronor.
Belåningsgraden är på sunda 45 procent.
Under kvartalet uppgick nettoinvesteringarna till -726 miljoner kronor vilket betyder att de sålt för mer än de köpt.

Castellum äger fastigheter för att förvalta och tjäna pengar på hyresintäkter men ändå gör de en del transaktioner. De är hela tiden på tå och håller fastighetsbeståndet uppdaterat. Man säljer på orter för att köpa på annat håll med bättre utsikter. Man fasar ut fastighetstyper av mindre god framtidspotential så som handelsfastigheter. Castellum har en mycket liten andel handelslokaler och det är för att de för många år sedan identifierade att den typen av lokal går en dålig framtid till mötes. Att vara helt utan blir svårt då det ofta är butikslokaler, restauranger osv i bottenplan i vissa fastigheter och stadsdelar.

I rapporten kommenterar de hyresnivåer och den är fortsatt mycket god med fin hyrestillväxt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Den heta kontorsmarknaden drev på resultatet till rekordnivåer under 2018 och 2019 har börjat bra det också. Stark efterfrågan driver på hyrorna i en snabbare takt uppåt.

Castellum är ett stort fastighetsbolag med fokus på kontor och logistikfastigheter. De pyntar under 2019 en utdelning om 6,1 kronor varav 3,05 betalades i mars och resterande del betalas ut i september. På kursen 179 kronor är direktavkastningen 3,4 procent. Castellum har höjt sin utdelning varje år sedan noteringen 1997. Detta som en följd av en bra strategi som lett till stadigt stigande förvaltningsresultat.

Länk till Castellum hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Castellum växer förvaltningsresultatet 13% Q3 2018

Castellum tuffar fortsatt på riktigt bra i spåren av en riktigt bra kontorsmarknad och ett gediget arbete med egna projekt. I det tredje kvartalet summerade tillväxten av förvaltningsresultatet till +13 procent och det är också vad det nu ligger på för helåret.
 En ganska fiffig och trevlig grej med Castellum är att de brukar höja sin utdelning lika mycket som de växer förvaltningsresultatet. Helåret 2018 kommer inte landa värst långt ifrån +13 procent och det blir således en riktigt fin utdelningshöjning under nästa år.

I år har de betalat totalt 5,3 kronor i utdelning uppdelat på ett tillfälle nu på hösten och ett i samband med årsstämman på våren. Skulle förvaltningsresultatet stanna på +13 procent för helåret 2018 blir utdelningen nästa år således 6 kronor. På kursen 151,4 kronor ger det en direktavkastning om 4 procent.

Bolaget rapporterar ett substansvärde om 168 kronor (EPRA NAV).

Stadigt växande förvaltningsresultat och utdelning ända sedan noteringen 1997 och i år är det lite extra kraft i tillväxten. Med en rabatt mot substansvärdet och en förväntad direktavkastning om 4 procent är värderingen klart rimlig. Kontorsmarknaden är fortsatt god vilket ger god potential för Castellum framöver.

Ett stycke i rapporten handlar om nya möjligheter och det tänker jag kan  vara av intresse varpå jag klistrar in det nedan.

"Med den snabba förändringstakten i samhället och i affärsmodeller
uppstår också nya tillväxtmöjligheter. Co-working är
ett sådant exempel. I London utgör Co-working ca 4% av den
totala kontorsytan och tillväxten är stark och står för drygt
20% av nyuthyrningsvolymen. Marknaden för Co-working är
inte lika mogen i Stockholm och utgör uppskattningsvis ca 1%
av den totala kontorsytan. Dock sker nu även här en tydlig tillväxt.
Co-working innebär att man bygger in mer teknik och
kunskapsinnehåll i fastigheten och ökar effektiviteten. För
hyresgästen minskar ytbehovet och totalkostnaden och för
hyresvärden ökar hyran per kvadratmeter betydligt om än
med en lägre marginal. En Win-Win situation för båda parter.
Risken med mellanhandsdrivna Co-working upplägg är att
fastighetsägaren tappar kontakten med slutkunden. Därför
kommer Castellum att lansera ett eget Co-working koncept i
början på nästa år som innebär nya möjligheter för alla våra
befintliga hyresgäster när det gäller tillgång till lokaler i storstäderna.
Verksamheten förväntas självklart bidra positivt till
det samlade koncernresultatet."

Castellum ligger verkligen inte på latsidan och bara äger fastigheter. De är väldigt alerta och snappar upp nya trender och driver utveckling/digitalisering. Jag har inte sett samma driv hos något annat fastighetsbolag. Sen är ju Castellum unikt och prisas löpande för sitt arbete kring hållbarhet och miljötänk osv.

Länk till Castellum hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Wallenstam Q2 2018

Igår rapporterade fastighetsbolaget Wallenstam för det andra kvartalet 2018 och det var som vanligt en angenäm rapport. Förvaltningsresultatet steg kraftigt och det kommer förmodligen stiga extra framöver med anledning av att fler fastigheter blir hyresrätter nu. Som de nämner i videon har Wallenstam i spåren av lite skakig bostadsrättsmarknad gjort om några projekt till hyresrätter istället. I höstas skapade de stora rubriker när de gjorde om en del i projektet "Orangeriet" till hyresrätter och efter det var det nästan dagligen prat i media om den försämrade bostadsrättsmarknaden. Det är just Orangeriet de nämner i videon här och det tycker jag är lite kul.

Wallenstam har superfinanser och planerar redan från start en alternativ kalkyl i alla projekt. Därför kan de göra så här att de gör om från bostadsrätter till hyresrätter. En möjlighet som saknas för många andra aktörer.

Något jag ser fram emot är den nya affärsplanen som Wallenstam skall presentera i år. De är ju nu inne i slutet av en plan med mål osv som sattes för flera år sedan. De har levererat bra på den planen och nu är det superintressant att få se hur kommande plan ser ut. Nuvarande plan tror jag heter "Affärsplan 2018" och den har de arbetat efter sedan 2014.

Substansvärdet som EPRA NAV är 77,4 kronor per aktie och förvaltningsresultatet per aktie är nu på rullande 12 månader 2,7 kronor. I skrivande stund är aktiekursen 89,3 kronor vilket betyder en premievärdering mot substansvärdet om cirka 15 procent och en multipel om 33 gånger förvaltningsresultatet.

Jag äger Wallenstam och det är ett enastående bra bolag. Verksamheten och bolagets finansiella ställning är klockren. Historiken är bäst i klassen. Attans bra alltså men värderingen är därefter och lite till. Ja, Wallenstam är väldigt dyr nu.

Länk till Wallenstam hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.