Fastighetsbolaget Cibus som nyligen tog in mer pengar i bolaget passar nu på att använda en del av slantarna till att förvärva ett knippe fastigheter i Danmark. Fastighetsbolaget gjorde nyligen en nyemission om cirka 900 miljoner kronor och som jag skrivit tidigare kommer det leda till högre förvaltningsresultat per aktie. Trots att det alltså blir fler aktier. Med de där 900 miljonerna kan man förvärva fastigheter för cirka 2 miljarder kronor. Fastigheter med hög avkastning som tickar in ett bra kassaflöde till Cibus i ur och skur.
I Danmark slår man nu till på 5 fastigheter till ett värde om 107,7 miljoner danska kronor. Det görs i en affär med en aktör som driver SPAR och Meny-butiker. Affären görs i en så kallad "Sale leaseback" deal. Det är alltså aktören som bedriver sin mataffär som säljer själva fastigheten för att samtidigt teckna ett långt hyresavtal. Så här är vanligt att göra för att frigöra cash till annat i verksamheten, som att tex investera i uppfräschade/uppgraderade butiker. I den här affären är hyresavtalet bundet på 9,5 år.
900 miljoner blir 2 miljarder; Affären finansieras till 50 procent med banklån och resterande del med eget kapital. Det är på den vägen de 900 miljonerna man tagit in i eget kapital blir till drygt det dubbla.
Jag gillar Cibus inriktning mot fastigheter där dagligvaruhandel bedrivs. Det är en mycket stadig och pålitlig verksamhet. Aktörerna som driver matbutikerna är i de flesta fallen finansiellt starka. Cibus gör sin grej bra och växer förvaltningsresultatet per aktie samt på sikt kommer de vara åter i att höja utdelningen per aktie. Likt många andra fastighetsbolag blev där lite grus i maskineriet för Cibus i samband med pandemikraschen och den efterföljande inflations-"krisen". Det där har man nu tagit sig vidare ifrån och kan fortsätta tillväxtresan.
Min önskan är att Cibus håller sig i det nedre spannet av sitt egna mål om belåningsgrad och faktiskt att de sänker det till ett mer konservativt mål. Målet de har nu är 55-65 procent belåningsgrad och de ligger på cirka 59 procent. Där skulle jag som sagt gärna se att de ligger på 55 procent och att de sänker målet så de tillåts ligga på 50 procent. Man växer snabbare med lite högre belåningsgrad men det är inte så jäkla bråttom. Jag tar det gärna lite varsamt. För bolag i Cibus ringa storlek är dock den här belåningsgraden inte hög. Det är vanligt att ha belåning i denna storlek eller än mer för att snabbare växa sitt förvaltade kapital. Vi har nu gått in i en räntesänkningscykel och utöver att finansieringskostnaden går ned för fastighetsbolagen så leder det även till att fastighetsvärdena stiger på sikt. De stigande fastighetsvärdena är en rimlig faktor att dra nytta av i samband med ett eventuellt lägre målspann om belåningsgrad. Det löser sig av sig självt då.
Med den nyligen genomförda emissionen om 900 miljoner kronor skall man förvänta sig fortsatta förvärv av Cibus i närtid. Med en bankbelåning om 50 procent likt denna affären så sjunker Cibus belåningsgrad som alltså var cirka 59 procent i förra rapporten.
Cibus pyntar utdelning månadsvis och på kursen 175 kronor är direktavkastningen cirka 5,8 procent.
