Sunday, May 29, 2016

Fastigheter och risk.

Det finns olika typer av fastigheter och de har olika egenskaper i form av risk och avkastning. Lägst risk får man i bostäder, visualisera en kåk med 40 lägenheter. Håller man fastigheten i gott skick är det inga pix att konstant ha cirka 100% uthyrningsgrad. Säger någon upp sitt kontrakt har man lätt lägenheten uthyrd från dag 1 när den är utflyttad. Exempel på bolag med denna inriktning är Amasten Holding och Akelius. Balder har en del bostäder också fast alldeles för mycket annat för att anses vara "pure" bostäder. *Uppdatering Amasten är bara 60% bostäder. Jag fick för mig att det var betydligt mer än så.

På andra sidan riskskalan hittar vi specialanpassade fastigheter av lager/industrityp. Dessa ger betydligt högre avkastning men det är ju priset på risken. En sådan här fastighet kan vara mycket svår att hyra ut om man tappar hyresgästen. Den kan vara omöjlig att hyra ut i befintlig skepnad och att anpassa den kan bli kostsamt och samtidigt svårt att ta ut denna kostnad från en ny hyresgäst. Om man lyckas anpassa och få en ny hyresgäst kan det bli till priset av att fastigheten avkastar avsevärt mindre än den borde och eller att det dröjer många många år innan man räknat hem kostnaden av anpassningen.
Man tappar inte bara kassaflödet från hyresintäkter om man tappar hyresgästen. Värdet på en högriskfastighet utan en hyresgäst är avsevärt lägre än om den haft en hyresgäst.

På bilden ovan är en fastighet som byggts speciellt för Gymgrossistens centrallager i Trollhättan. Jag minns inte exakt när den byggdes men jag tror den byggdes för 10-15 år sedan. Nu har den stått tom i några år efter att Gymgrossisten växt ur den och flyttat till större lokaler. Den här tomma lokalen har ett bra läge och goda möjligheter att delas upp, anpassas osv. Ändå har den stått tom länge länge.
Jag känner inte till detaljer kring fastigheten och det är klart tänkbart att Gymgrossisten betalat hyra på den en lång period när den stått tom pga kontrakt.
Oavsett är det surt för fastighetsägaren. Att casha in hyra på en tom lokal är en liten tröst för vad är värdet på en fastighet utan hyresgäst? Betydligt lägre än om den vore uthyrd!
Har den stått tom i två år utan kassaflöde och ett rejält tapp i värde? Aj aj...

Jag kan bara spekulera kring detaljerna vad gäller denna fastigheten. Min poäng är dock risk!
Det finns bolag som har inriktning mot lager/industrifastigheter och de kan ha en del fastigheter i sitt bestånd som är en bit ut på riskskalan men det är ingen fara för de har så många ben att stå på. Corem Property har den inriktningen, förvisso har jag inte koll på om de sitter på några högriskare men sannolikt har de några objekt som har högre risk än mycket annat i portföljen. Skulle de råka ut för något sådant här med en sådan fastighet, stå tom ett par år osv, det skulle inte drabba dem nämnvärt. De har flera ben att stå på. Men låt oss säga att deras portfölj bestod enbart av högriskfastigheter, ja då kan det bli svettigt om/när det händer att för många av dessa tappar kassaflödet och värdet pga att de står tomma.

Sen finns det ju de där svarta fåren... Enfastighetsbolagen. De som bara äger en enda fastighet. I falsk trygghet i form av en finansiellt stark hyresgäst, i form av ett långt kontrakt, i form av att hyresgästen äger ett antal aktier i det är obetydliga fastighetsbolaget.
Kom ihåg, vad är värdet på en fastighet utan hyresgäst? Oavsett om ett kontrakt löpt ut eller har tio år kvar kan en hyresgäst säga upp det och flytta. Det lämnar en tom lokal som i bästa fall får in hyra till kontraktet löpt ut  men åter igen: Vad är värdet på en fastighet utan hyresgäst?

Om ett miljardbolag äger aktier för några miljoner i ett fastighetsbolag som äger dess centrallager eller whatever, om det bolaget vill byta lokal så behöver det där futtiga ägandet inte betyda någonting. Ta Saltängen Property som exempel, de äger en stor logistikfastighet som ICA hyr. ICA i sin tur äger aktier i Saltängen Property till ett värde kring 20 miljoner eller knappt 5 procent av bolaget. Det gör dem till näst största ägare. 20 miljoner kronor, det är en falsk trygghet om man nu känner någon sådan i att ICA är ägare i bolaget de hyr fastigheten av.

Well nu blev det lite väl specifikt och det var inte min plan med det här inlägget. Det här inläggets främsta fokus är risk i olika fastighetstyper samt extremrisken i enfastighetsbolag.

Fundera över det här: Om de här enfastighetsbolagen nu skulle sitta på en riktigt fin och bra fastighet, tror ni inte att fastighetsfräsarna, de etablerade fastighetsbolagen skulle förvärvat dem då? Enfastighetsbolagen existerar för att de seriösa bolagen ratar just den fastigheten. De vill inte ha den, risken är för hög.

Nu blev detta en lång text med fokus på det negativa i form av den höga risken i vissa industri/lagerlokaler mm. Glöm för allt i världen inte den så viktiga inledningen i inlägget; Fastighetstypen med lägst risk: Bostadsfastigheter.

Disclaimer: Jag äger Akelius Residential preferens.


11 comments:

  1. Inte ett ord i ditt blogginlägg om skillnaden mellan bostadsfastigheter och lokalhyresfastigheter när det gäller hyressättningen?
    I det ena fallet reglerade hyror enligt bruksvärdessystemet, i det andra fallet fria marknadshyror.

    ReplyDelete
  2. Man kan få intrycket av det här blogginlägget att Amasten är ett renodlat bostadsföretag. Det är det verkligen inte. 39% av värdet utgörs av kommersiella lokaler - som dessutom är belägna på småorter. Jag investerar gärna i fastighetsaktier, men Amasten avstår jag från. Mvh/ Johan

    ReplyDelete
  3. Du skriver: "Oavsett om ett kontrakt löpt ut eller har tio år kvar kan en hyresgäst säga upp det och flytta." Detta är fel. Det går inte att komma ur befintligt avtal med löptid kvar.

    /davva

    ReplyDelete
  4. Hej Johan,
    Där var jag dåligt uppdaterad. Jag gick in och dubbelkollade nu och det är hela 40% kommersiella fastigheter enligt senaste årsredovisningen. Tack för att du påpekade detta.

    Mvh Petrusko

    ReplyDelete
  5. Hej David,
    Det verkar inte som att du läst hela stycket. Du får läsa igen. Det jag skriver är att hyresgästen kan flytta ur lokalen när de vill och lämna den tom. I bästa fall får fastighetsägaren hyran till kontraktet löpt ut. Det är inte ovanligt att lokaler lämnas i förtid, innan kontrakt löpt ut. Värdet på en fastighet utan hyresgäst är? Just det, inte bra.

    Det vanligaste är nog att hyran betalas till kontraktet löper ut men det kan uppstå tvister som är segdragna och kan mynna ut i det ena och det andra.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  6. Jag sätter gärna en slant i Saltängen. Tack vare att avtalet går ut först 2022 får jag 10% avkastning varje år till dess. Satsar jag t ex kr 100000 får jag in kr 70000 om inte ICA går i konkurs. Genom ränta-på-ränta-effekten tillkommer ytterligare ca kr 20000 med 7-8% i annan aktie. Lika med totalt kr 90000 tillbaka även om mina aktier blir TOTALT värdelösa.Alla aktier har sina risker.

    ReplyDelete
  7. Hej igen!

    Mjo, fast du skriver ju att en hyresgäst kan "säga upp" avtalet med 10 år kvar, vilket inte stämmer.
    Du skriver också att i det fall en hyresgäst lämnar lokalen tom är det bästa som kan hända att fastighetsägaren får hyra till hyresperiodens slut. Mja, visst kan ett företag gå i konkurs eller sluta betala hyran, men hur stor är den risken i exempelvis enfastighetsbolag med ICA som hyresgäst?
    Jag skulle påstå att det bästa som kan hända i det fall en hyresgäst tomställer lokalen är att du kan hyra ut den på nytt och få dubbel hyra en viss period. Hittar du ingen ny hyresgäst, och lokalen är tom, kan du ju åtminstone dra ner på rörliga kostnader under återstående löptiden medan du fortfarande får in hyra. Förutsatt att det inte är en triple net-fastighet förstås.

    ReplyDelete
  8. Väldigt bra inlägg med tanke på hur många av fastighetsbolagen på Stockholms börsen sysslar med både bostäder och lokaler, bostäder är mycket säkrare och de har en högre kvadratmeters pris i hyressättningen jämnt i mot lokaler, med råge... Förutom i centrala delar av storstäderna... Svenska marknadshyror på bostäder ligger mer runt dubbelt så mycket per kvm jämfört med lokaler...

    Personer flyttar ju också i mindre skala än vad företag gör... Får de ett litet bättre läge med liknande hyra, eller så har de blivit för stora som i ditt exempel och väljer att flytta till en större lokal...

    Men lokaler är ofta mycket billigare att bygga (plåt byggnad med eller utan isolering e ganska vanligt och väldigt sällan ens lister...) Och kunden brukar ganska ofta stå för ombyggnad av insidan själva...

    stor risk = stor avkastning eller stor förlust...

    ReplyDelete
  9. Tummen upp för en snabb rättelse angående Amasten! Jag tycker dock inte det är så konstigt att du initialt gjorde detta misstag - Amasten marknadsför sig ju på ett försåtligt sätt som "ett fastighetsbolag som äger hyresfastigheter med i huvudsak bostäder, samt i viss del lokaler och kontor." Jag tycker det tydligare borde framgå att "i viss del" innebär hela 40%! =)

    Vill man ha en indikation på vilka skräpfastigheter Amasten äger så räcker det att läsa morgonens PM. Man har emitterat ett obligationslån till Stibor 3M + 6,00%. Det är naturligtvis jättedyrt och betydligt högre än t ex NP3 som mest äger högavkastande norrlandsfastigheter. Man brukar ju säga att kreditmarknaden är betydligt smartare än aktiemarknaden och jag tycker prissättingen av obligationen säger det mesta om risknivån i Amasten. /Johan

    ReplyDelete
  10. Hej! Det här var ju bara lite löst tyckande utan en riktig substans.
    Ska du skriva får du väl så får du nog jobba lite mer!

    ReplyDelete
  11. Värderingen på fastigheten är nivån på hyran. Hellre låter fastighetsägare lokaler stå tomma än att sänka hyran eftersom värdet då sjunker. I slutändan har de tänkt att sälja vidare.

    ReplyDelete