För många år sedan deltog jag i noteringen av Akelius preferensaktie. Jag ägde den till dess att de löste in den 2019 (jag sålde över börsen en kort tid innan själva inlösen). Akelius äger riktigt bra fastigheter som genererar ett väldigt pålitligt kassaflöde. I kombination med stark finansiell ställning/låg belåningsgrad finner jag bolaget mycket attraktivt. Preffen var mitt största innehav i portföljen. Jag älskar Akelius men den nya D-aktien tog jag det lugnt med när den infördes i samma veva som preffen försvann. Dels tyckte jag att den handlades precis uppe på maxgränsen av vad den borde och så börjar den inte pynta utdelning förrän i maj nu år 2020.
Nu har aktien som sagt backat till väldigt attraktiva nivåer och utdelningen kommer igång om en månad ungefär. Sedan rullar det på med 0,025 euro varje kvartal. Den kommer aldrig höjas utan ligger stadigt på 0,1 euro per år. Det är en investering av typen fixed income och värderas annorlunda än vanliga aktier. Den värderas likadant som preferensaktier och om det har jag skrivit ett inlägg.
Det finns alltså ett "tak" på hur högt aktiekursen kan gå men ifrån de här nivåerna tänker jag att det finns en betydande kurspotential. En investering som normalt sett enbart handlar om utdelningen/räntan men nu har den också en kurspotential, det är en bra deal. När röken har lagt sig och kapitalmarknaden är tillbaka i vanliga takter så bör Akelius-D också värderas upp enligt det sätt sådana här investeringar skall värderas. Baserat på allmänna ränteläget och risknivån i bolaget. En trevlig potential som jag ser som en bonus. Jag äger Akelius-D främst för de fina utdelningarna.
Igår köpte jag fler Akelius-D kring 1,29 euro. Jag har köpt i många omgångar nu på sistone och börjar få upp den här investeringen till en hygglig del av portföljen. Nu väger den strax under 4 procent.
Länk till Akelius D hos Avanza (affiliatelänk).
Info om affiliatelänkar.
Man ska nog vara lite försiktig med fastighetsaktier i allmänhet.De får betala mycket mer för sin finansiering idag än för en månad sedan. Detta innebär att avkastningen för bolaget sjunker och därmed värderingen på bestånden. När bankerna knackar på dörren och påtalar att 65% gränsen är överskriden och de måste amortera ner sina lås så rasar korthusen. Fastighetsbranschen är en tickande bomb för tillfället.Men som alltid finns det vinnare i allt elände men bolag som har över 30% belåningsgrad skulle jag hållit mig borta från iaf. Jag säger bara, var försiktig.......
SvaraRaderaHello,
RaderaJa avkastningskravet på fastigheter har kommit upp en aning. Bolagen med allra högst belåning kan få det tufft men det är väldigt pessimistiskt din syn där att hålla sig ifrån allt som har över 30% belåningsgrad. Igår kom det en rad uppdateringar på fastighetsbolag där vassa fastighetsanalytiker gjorde mindre justeringar nedåt utav NAV pga höjt avkastningskrav.
Det finns gott om sunda fastighetsbolag med strax under 50% belåningsgrad som klarar väldigt mycket elände innan de är i knipa.
Sen finns det olika grader av krisen i sektorn. Bolag med stor del av beståndet i utsatt sektor som handel och restaurang drabbas mer än vissa andra.
De sunda bolagen med bra kredit rating och bra bestånd kommer fortsatt ha tillgång till finansiering även i riktigt usla tider.
Mvh petrusko
Hej! Har följt dig i flera år, riktigt imponerande! Är själv heltidstrader och just nu håller jag på att bygg upp en långsiktig utdelningsportfölj. Har med många bolag i min portfölj som du också har. Dock undrar jag varför är du inte intresserad av SBB? SBB D delar just nu ut 9% på 22kr. 2kr utdelning (dock ex utdelning om man köper den nu). SBB har ca 1% kommerisella fastigheter och 90 % är statliga intäkter iform av kommuner osv. Ville bara höra din åsikt, då jag själv har köpt rätt mycket senaste veckorna i både D och B aktien.
SvaraRaderaTjena Henke,
RaderaTack för din kommentar.
SBB är ett bra ca om allt går rätt väg.
Att jag inte investerat i dem beror på några saker. Jag saknar förtroende för ledningen sedan de hotade preffägarna med inlösen om de inte bytte till D-aktien. Sen är bolaget och dess storägare Ilja ganska offensiva. De har rusat fram med en hiskelig fart. I goda tider kan det gå snabbt och bra. I dåliga tider kan det gå snabbt utför. De har lite högre belåning, de har inte lika stor höjd till sina åtaganden mot banker osv som vissa andra bolag. Med sjunkande värderingar framöver är SBB tidigare i knipa än tex Castellum som har gott utrymme till sina åtaganden.
Risken är långt högre i SBB och dess D-akties värdering speglar det.
Mvh petrusko
EN grej med SBB är väl att covenanterna ligger dåligt till om fastighetspriserna skulle falla (bara 12 pct ned). Det kan skapa problem för SBB oavsett belåningsgraden.
RaderaMvh investera-pengar.blogspot.com
Har också handlat på mig en hel del Akelius D och Sagax D samt en lite klick Klövern Pref (väger redan ganska tungt i portföljen).
SvaraRaderaHar även två nischinnehav K2A Pref och Alm Equity, men dessa ser jag som aningen mer riskfyllda, och väger således lättare i portföljen. Allt handlas till rena fyndnivåer nu tycker jag, då prioriterar jag att köpa det med högre kvalitet.
Hello,
RaderaBra resonemang där. Det är rimligt att satsa på kvalitet nu. Risken har blivit högre och kommer vara det en tid framöver. Jag äger ju tex Alm Equity preff jag med men håller en liten viktning pga den högre risken.
Mvh petrusko
Hej!
SvaraRaderaKör samma upplägg som Snålgrisen men köper även Klövern pref
Hur ser du på Klövern kontra K2A?
Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.
RaderaTjena Stefan,
RaderaOm man bara ser till fastighetstyp så äger ju K2A bättre grejer. De har enbart hyreslägenheter och sådana ger ett stabilt kassaflöde. Några nackdelar för K2A är deras ringa storlek. Det skulle kunna ligga dem i fatet vid behov av finansiering när tiderna är riktigt usla. Då är banker generellt mer restriktiva. Klövern och Arnhult är hyggligt offensiva och medan jag kan tänka mig att äga den preffen så är jag försiktig med den. Med dessa faktorer är det svårt att säga vilken som har lägst risk av de två men det lutar nog åt Klövern. Om man som jag skulle se på dem bägge som ett litet komplement till portföljen så kan man ju väga in totala risken i portföljen och komma till en annan slutsats. Jag skulle tex i dagsläget köpa en liten slurk K2A före en dito Klövern preff.
Mvh petrusko
Ingen risk för utebliven utdelning? Ser att årsstämman är i morgon.
SvaraRaderaTjena Kalle,
RaderaNej det finns ingen risk i dagsläget rent operativt för inställd utdelning. Det vore politiskt då men fastighetsbolagen generellt sett har kört på med sina planer. Akelius i synnerhet står mycket stadigt och det finns ingen anledning öht för dem att förslå annat än utdelning enligt plan.
Japp stämman är imorgon och när de beslutat om utdelning på den är det spikat och klart för de närmsta 12 månaderna. Då är utdelningen beslutad och ristad i sten.
Mvh petrusko
Tack för dina svar! Din kunskap uppskattas
SvaraRaderaHar en fråga om Brookfield Property Partners.
Den har sjunkit mycket. Hur ser du på utdelningen där, är den hotad?
Akelius har i mina ögon ganska höga hyror på sina fastigheter.
SvaraRaderaTror du inte att det kommer bli mycket vakanser nu i spåren av att många förlorar sina arbeten?
Jag tror det och ser 10-12% som mer rimlig DA för risken man tar.
Ha en fortsatt fin dag!
Tjena,
RaderaAkelius äger fastigheter i starka städer som New York. Där kan hyra framstå som hög med våra mått mätt. Generellt sett så har dr även en strategi att uppgradera standarden på lägenheterna. De ger ju en högre hyra också oavsett om det är i Sverige, Tyskland eller UK.
Akelius fastigheter är den fastighetstyp med allra minst risk. Det finns inte på kartan att de skulle få problem med vakanser. Om någon säger upp sin lägenhet så är den uthyrd igen omgående.
Mvh petrusko
Har också svårt att se att det skulle bli vakanser i ett attraktivt bostadsbestånd. Ska de som blir av med jobbet köpa bostad istället eller bo på gatan?
RaderaBlir det utländsk källskatt på utdelningen? Jobbigt i så fall att vänta mer än ett år att få tillbaka det...
SvaraRaderaHello,
RaderaNej ingen skatt dras på utdelningen. Akelius D funkar bra i ett ISK.
Mvh petrusko
Hej Petrusko,
SvaraRaderaTack för en riktigt bra blogg och rationella analyser. Har följt dig ett tag och planerar att fortsätta med det!
Vad tänker du kring EPR i dagsläget? Visserligen trist om man låg tungt sedan tidigare då de tappat över 70% från ATH eftersom deras verksamhet främst är nöjesfaciliteter. Men med tanke på deras starka kassa, framtidsutsikt(folks törst på aktivitet) och ett nuvarande DA på 22% känns det som ett fint case att handla på rea!? Skulle gärna vilja ha din take på detta.
Tack å ha de riktigt gött!
Mvh Andre
Tjena,
RaderaJag äger EPR och hoppas på det bästa. Risken är extremt förhöjd. Går allt bra är det ett bra case men det är just nu utanför min ordinarie risktolerans. Jag köper inte nu men jag säljer inte de jag har. De har en sund ställning men det går fort utför om flera hyresgäster går omkull i samma veva.
Mvh petrusko
Hej,
SvaraRaderaDå aktien handlas i euro. Äger man den bäst i KF eller ISK?
Mvh Joakim
Hello,
RaderaNej ingen skatt dras på utdelningen. Akelius D funkar bra i ett ISK.
Mvh petrusko
Är det helt bestämt att utdelningen blir 0,1 EUR per år?
SvaraRaderaLäste att D-aktierna får fem gånger utdelningen på stamaktierna men MAX 0,1 EUR. Kan inte det innebära att utdelningen blir väsentligt lägre i framtiden?
Hej! Jag har tittat en del på Akelius D då jag saknar mina preffar men precis som du har jag varit tveksam eftersom den handlas i euro. Över tid varierar valutan och jag brukar känna mig OK med det, särskilt i de bolag som har en bra utdelningstrend.
SvaraRadera7,7% i direktavkastning är attraktivt men eftersom kronan är svag nu så räcker det med att kronan går upp lite för att direktavkastningen ska hamna runt 5-6% och då blir det inte lika attraktivt längre eftersom den inte kommer höjas.
Hur tänker du här? Är du OK med en fixed income som "bara" ger 5% eftersom den är rätt säker? Eller tänker du att det är mer sannolikt att kronan sjunker än stärks mot euron?
Hej Rikard,
RaderaValutan är en riskfaktor som jag värderar extra noga när det gäller fixed income. Jag är inte förtjust i att äga fixed income i utländsk valuta. Därför kommer jag inte vikta Akelius D så tungt i min portfölj. Akelius preffen som handlades i kronor vägde kring 14 procent i min väska. D-aktien utgör kring 4 procent och så värstans mer än så vill jag inte ha.
Mvh petrusko
Jag instämmer med Rikard när det gäller valutarisken. Dessutom får man dåliga växelkurser hos nätmäklarna när man växlar mellan kr och Euro eller tvärtom vilket gör att man förlorar lite pengar i varje transaktion i samband med köp, försäljning och utdelning.
SvaraRadera