Tuesday, December 01, 2015

Genova Property Group preferens

I november 2015 gjorde Genova Property Group en nyemission av preferensaktier till institutionella ägare. Nu några veckor senare skall 100.000 st av dessa aktier säljas till småsparare via notering på First North.  

Teckningsperiod: 1-8 december
Första handelsdag: Kring 15:e december
Teckningskurs: 100 kronor
Utdelning: 10,5 kronor per år fördelat kvartalsvis
Utdelningsmånader: feb, maj. aug, nov
Inlösen: 130 kronor till november 2025 och därefter 110 kronor.

Bolaget äger och förvaltar fastigheter samt projekterar nya bostäder och samhällsfastigheter. Befintlig fastighetsportfölj är dock inte bostäder i huvudsak utan det är bla handelsfastigheter och lagerfastigheter, fastighetstyper med betydligt högre risk än bostäder.

Belåningsgraden är sunda 56% och vid en snabb titt är avkastning på eget kapital bara runt 5% men jag tolkar det som att de har satt ett stort kapital i pågående projekt och att det är vad som drar ned avkastningen. Tidigare kvartal har nyckeltalet varit +20% vilket är högt.

Finansiellt ser bolaget hyggligt ut. Jag gillar inriktningen där de skall bygga och äga bostäder och samhällsfastigheter. Det låter bra va?! Men allt är inte guld och gröna skogar och den "höga" direktavkastningen är inte alls hög sett till risken i verksamheten när man tittar närmre.

De äger i dagsläget lager och handelsfastigheter med en mycket dålig diversifiering i hyresgäster. Och största hyresgästen är ett svårt sjukt bolag som är dömt att dö: Coop står för 20% av hyresvärdet!

Värderingen av den här preffen är i ett riskperspektiv okej med en lutning åt för hög. Jag blir ej förvånad om man kommer kunna köpa den under teckningskursen framöver. Jag är även lite negativ till att noteringskursen är såpass nära lägsta inlösenkurs som är 110 kronor. Då man ej kan teckna i ISK kommer jag sannolikt ej delta men om jag skulle göra det så skulle jag bara ta en liten post och kanske köpa mer i efterhand om den backar.

Läs mer om Genova Property Group preferens hos Avanza
 

11 comments:

  1. Jag måste erkänna att jag än så länge haft fel angående preffar. Trodde att riskkapital preffarna(Ratos, Volati, Serendipity, Pegroco) skulle vara säkrare än "en fastighets" preffarna(Delarka, Kallebäck, Saltängen, Torslanda).
    Fastighetspreffarna(Akelius, Balder, Heimstaden, Amasten) har den annalkande bostadsbubblan hängande över sig men det är smart av dem att sprida riskerna med olika skulder(banklån, obligationer, preffar).
    Företagspreffar(Eniro, SAS, Footway, Ferronordic) var nog rätt att vara skeptisk till eftersom de inte hade något annat val än att ge ut dyra preffar.
    Preffarna är förvånasvärt volatila räntepapper skulle vara kul att höra vilka du tycker är säkrast nu och i framtiden.

    ReplyDelete
  2. Fundering kring Preffar. vad har bolaget för rätt att slopa utdelningen? vad är kravet på bolaget för att inte bara slopa den hur som?

    ReplyDelete
  3. Hej!

    Tänkte kolla vad du anser om Pegroco Invest (Göran Persson har ett finger med i spelet i bolaget). När jag tittar på bolagets innehav så är det en spretig verksamhet utan tydligt fokus. Vidare känns det som att innehaven i många fall inte ännu genererar vinst i samband med viss konjunkturkänslig verksamhet. Bolaget handlas till 10.7% DA. Kvartalsvis utdelning om 2.40 kr respektive 2.35 kr.

    Är det trots allt en vettig risk/reward? Kan vara värt en liten stek?

    ReplyDelete
  4. Coop-lådorna i Uppsala köptes väldigt billigt av en holländsk fastighetsfond som inte såg värdet i att kunna konvertera de flesta av fastigheterna till byggrätter för bostadsrättsutveckling. Du kan se i den skiftande värderingen av dessa fastigheter vilka som redan har fått ilagakraftvunna detaljplaner för konvertering. Denna kalkyl är mycket bra och Coop kommer ej att vara en stor HG till Genova så länge.

    Samma sak gäller de flesta andra "förvaltningsfastigheterna" som endast är kassaflödesgenererande optioner på potentiell bostadsutveckling.

    /Fastighetskonsulten

    ReplyDelete
  5. Hej 5 miljoner,
    Ändring av utdelningen måste godkännas av preffägarna så bolaget kan inte ändra hur som.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  6. Hej Andreas,
    Jag har inte fastnat för Pegroco. SAS preferens ger kring 10% direktavkastning och i den är risken för inställd utdelning närmsta året minimal.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  7. Hej Fastighetskonsulten,
    intressant, tack för input.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  8. Hej!

    Jag tänkte fråga om dina tankar om Fingerprint.

    1. Vad tycker du om Fingerprints nuvarande värdering/kurs?
    Samt
    2. Vad tror du om Fingerprint i framtiden, främst med tanke på den kommande guidningen (den 9/12) för 2016 där analytikerna spår en omsättning mellan 7-8 miljarder?

    Mvh William

    ReplyDelete
  9. Hej William,
    Fingerprint är inte min tekopp. Jag investerar inte i den typen av bolag och är ej insatt i detta.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  10. William, se en sammanfattning av algorithm på Nordnet Shareville. Mycket bra sammanfattat.

    ReplyDelete
  11. Det verkar som om det går att teckna i isk nu.

    ReplyDelete