Realty Income höjer utdelningen - Samt ett par negativa faktorer

Det amerikanska fastighetsbolaget Realty Income brukar höja utdelningen minst fyra gånger per år. De pyntar utdelning månadsvis och höjningarna de gör är ofta små men där emellan blir det någon större och historiskt har de växt utdelningen kring 4 procent årligen. Den här gången är det en liten höjning och inte superintressant men jag tänkte passa på att nyttja den här lilla höjningen till att samtidigt skriva om ett par negativa faktorer för Realty Income.

Utdelningen först nu då: Den höjs ifrån $0,2565 till $0,2570 per månad. I årstakt summerar den till $3,084 vilket på aktiekursen $52,28 ger en direktavkastning om 5,9 procent. X-datum för nästa utdelning är 29 mars.

Ett par negativa faktorer då. Ja det är inget omvälvande men ändå något. Jag tar den senaste först och det är att jag igår läste om att DollarTree går lite sämre än väntat och planerar att stänga 600 butiker i spåren av att kunder spenderar mindre. Det här är en typisk hyresgäst för Realty Income med en verksamhet som ansetts stadig oavsett ehandel och sämre tider. Nu står inte DollarTree för ruinens brant utan de tjänar bra med pengar men det här ruckar min syn på den här typen av hyresgäst och dess stabilitet. Ingen big deal idag utan något att ha med sig i bakhuvudet.

Nästa faktor då är den där affären med Decathlon som de meddelade för ett tag sedan. Jag har inte skrivit något om den då det bara är en liten sak men det passar bra att nämnas nu i samband med den här DollarTree-grejen. Decathlon är en jättestor sporthandlare likt XXL fast ännu större lokaler. Decathlon fanns i Sverige ett tag men gick i konkurs/lades ned. ** Decathlon har ett par butiker kvar i Sverige och förlorar pengar. Enormt stora fysiska butiker för försäljning av sportvaror är inte en verksamhet jag ser som stark och pålitlig i långa loppet. Nu är de flesta butikerna i Frankrike, Tyskland osv och där är de steget efter med utvecklingen men butiksdöden, ehandel osv kommer nå dem också i högre grad. Realty Income köpte ett flertal fastigheter i en så kallad Sale Leaseback deal utav Decathlon. Jag gillar inte den här affären då det är en mindre stabil/pålitlig hyresgäst i mina ögon jämfört med resten av Realty Incomes portfölj.

På senare år har de avvikit mer ifrån sin inriktning. Jag tycker de är allt för hetsiga på att växa och gör det nu via vägar de inte är bekanta med. Det kan så klart gå utmärkt men det är förknippat med risk. För ett par år sedan köpte de ett stor Casino/hotell och det är på den vägen vi nu står här med än mer utav något annat än gym och mataffärer. Tur nog så har de väldigt mycket mer utav det goda än det här som jag är lite negativ över. De där Decathlon-fastigheterna är en obetydlig del av bolaget men jag är mer vaksam nu på hur bolaget navigerar framåt. Jag vill inte att de köper in vad som helst i jakten på tillväxt. En viktig faktor i min investering i Realty Income är deras cherry picking av hyresgäster. De har historiskt varit duktiga på att bara äga fastigheter med finansiellt starka bolag som dessutom har en stormtålig verksamhet 

Typiska verksamheter i Realty Incomes lokaler är logistikhub som tex FedEx, Gym, Apotek, mataffär, 7-eleven osv.

Med det sagt: Jag gillar fortsatt Realty Income. De har en god finansiell ställning och aktiekursen är nedpressad nu. Hela fastighetssektorn är nedpressad i USA och det ser inte ut att lätta snart. Kontorsmarknaden har havererat fullständigt och inte ens på bästa läge i riktigt stora städer är kontorsfastigheter bra nu. Realty Income har inte kontor men hela fastighetssektorn dras med i ett enda penseldrag. Fler faktorer har påverkat sektorn och precis som här har de stigande räntorna pressat ned fastighetsbolagens aktiekurser. Ja det kan nog dröja innan aktiekursen repar sig i Realty Income men under tiden tickar bolagets verksamhet på. De drar stadigt in mer pengar och de pyntar utdelning varje månad. 

Realty Income bokslutsrapport 2023

Nu är det ett tag sedan jag skrev om Realty Income varpå jag passar på att riva av ett par rader om bolaget nu i samband med dess rapport. Häromdagen släppte de sin bokslutsrapport för 2023. Innan jag går in på den tänkte jag kommentera en av deras affärer de gjort nyligen. I en klassisk "sale lease back" affär köpte de ett gäng fastigheter utspritt i Europa där sporthandlaren Decathlon bedriver sin verksamhet. Jag gillar inte den här affären då det är en hyresgäst som inte är lika bra i mina ögon som bolagets övriga hyresgäster generellt sett.

Fysisk sporthandel i modell enorm storlek går uselt i Sverige och den har problem i USA. Även om länder som Frankrike och Tyskland gör saker annorlunda så kommer sådan här utveckling dit också. Med det sagt kan Decathlon ändå klara sig och hanka sig fram. Det är bara inte en lika stadig hyresgäst som tex en FedEx-hub eller en Walmart. Ja det här var ett sidospår kan man säga, bara mina tankar om det där förvärvet av Decathlons kåkar.

Aktiekursen i Realty Income står lägre nu än för 5 år sedan. Det har varit en dålig investering under den perioden. Långsiktiga investeringar i enskilda aktier går igenom sådana här perioder. Realty Income är i grund och botten ett bra bolag. Fastigheter är över tid en bra tillgång som givit en god avkastning. Nu har vi gått igenom pandemi och räntekris som bägge varit en utmaning för fastighetssektorn. Det där är övergående. Kortsiktiga blippar bara i det långa perspektivet.

Då har vi avklarat även den pucken att Realty Income varit en dålig investering på kort sikt. Nu till rapporten då.

Bolaget rapporterade en AFFO om $4 per aktie för 2023. Ställer man det i relation till utdelningen så ser man att de har en mycket god täckning av utdelningen som just nu är på $3,078 i årstakt. Utdelningsandelen är kring 75 procent vilket är mycket bra för en REIT. Skattereglerna tvingar dem att pynta en stor utdelning men som investerare vill man ha säkerhetsmarginal varpå man gärna vill att utdelningsandelen ligger under 90 procent i den här typen av bolag.

I relation till aktiekursen $52,69 innebär $4 AFFO en värderingsmultipel om 13,2. Det är historiskt lågt.

Realty Income är ett väldigt stort fastighetsbolag men har ändå vridit upp takten senaste tiden. För inte många år sedan var de inte i Europa men nu är de här och de gasar ordentligt. Under 2023 förvärvade Realty Income fastigheter för cirka 100 miljarder kronor ($9,5 mdr). Fler länder och nu andra typer av hyresgäster som de där Decathlon jag nämner ovan. Jag följer den här expansionen med skräckblandat intresse. Det känns inte solklart att det blir succé. Många gånger har bolag gått på en nit när de går utanför sin kärna som nya marknader osv. 

För 2024 lämnar Realty Income en prognos om AFFO på $4,13 - $4,21. Skulle den landa i toppen av det där intervallet är det en gemytlig tillväxt om cirka 5 procent. Det vore nice och medger en hygglig höjning av utdelningen under året. De brukar höja utdelningen varje kvartal men oftast är det bara en symbolisk pyttehöjning. Sett över längre tid däremot summerar höjningarna till mer än "pytte" och historiskt snittar den årliga utdelningstillväxten på 4,3 procent.

Realty Income har en god finansiell ställning och de har god tillgång till kapital både via obligationer och via aktiemarknaden. Ja det är vanligt för den här typen av bolag att finansiera sig med nya aktier och det är inget konstigt med det så länge man växer nyckeltalen per aktie. Det gör Realty Income bra med stadigt stigande AFFO och utdelning per aktie över tid. Man sitter heller inte i klorna på banken eller obligationsinnehavare när man till större del finansierar sig med eget kapital. Jag nämnder detta kort då många småsparare i Sverige ofta har en avig syn på att ge ut nya aktier på det här viset. Det härstammar ifrån att i Sverige är det främst usla bolag som ger ut nya aktier. Usla bolag som späder ut nyckeltalen per aktie och oftast blir till skit. Så är det som sagt inte med den här typen av bolag i USA där det är vanligt att finansiera sig så här och när nyckeltalen per aktie stiger är det inget att noja över.

Åter till aktiekursen. Värderingen är låg nu och så länge Realty Income inte kör in i väggen med sin expansion ute i världen kan det tänkas vara en bra investering här sett på mycket lång sikt. På kort sikt finns där en del faktorer som kan hålla nere aktiekursen i fastighetssektorn. Vissa delar av fastighetssektorn är rejält på dekis i USA där kontor är en sådan. Det är precis iskallt och stora ytor ekar tomma. Investerare ratar den typen av bolag men som vanligt blir det även en kylig inställning till hela sektorn. Trots att Realty Income inte äger kontor så är de ihop med andra fastighetsbolag i frysboxen. 

Även om aktien gått dåligt i 5 år så kan det ändå vara så att det dröjer innan den får fart igen. Igår stängde aktien på $52,69 vilket innebär en direktavkastning om 5,84 procent. Utdelningen betalas månadsvis. Inte för inte som de kallar sig för "The Monthly Dividend Company". Realty Income noterades 1994 och har höjt sin utdelning varje år sedan dess. Jag har investerat i bolaget i över 10 år. Senast jag ökade var för cirka 1 år sedan till kurs strax över $60 och en attraktiv värdering. Nu är värderingen än lägre då den handlas till $52,69 som sagt. Jag har en stek i portföljen som jag är nöjd med men en liten slurk till skulle jag kunna ta in. Jag äger bolaget i en KF och där har jag inte lika stort kassaflöde varpå jag inte lika snabbt kan få fram cash för ett köp. Hur som helst; Jag tror på Realty Income på lång sikt och jag är lockad att öka på dessa nivåer.