Nu äger jag Fabege

Fastighetssektorn har inte repat sig lika bra som övriga börsen och anledning är att investerare är svalt inställda till dem pga spåren som corona kan sätta på verksamheten/efterfrågan på lokaler. Olika typer av fastigheter behandlas med stor skillnad av investerare där handelsfastigheter och kontor får kalla handen i större grad än tex hyresbostäder. Fabege har i huvudsak kontor och har fått sig en rejäl skopa på börsen då investerare tror att efterfrågan kan komma minska framöver. Att vi skall jobba hemma i allt högre grad efter Corona.

Jag delar inte den här oron och ser nedgången i Fabege som ett rimligt tillfälle att köpa in mig i bolaget. Visst påverkas de av Corona men mycket är redan inprisat och de är dessutom duktiga på att anpassa lokaler/sitt erbjudande. Företag som får reducerat lokalbehov kan omplaceras/få lokalen anpassad. Det finns gott om lösningar och några spökliknande tomma fastigheter i storstäder tror jag inte på.

Värdet på fastigheterna kan minska. Per kvartal 2 skrev de ned värdet på fastigheterna med bortåt en miljard kronor i spåren av höjda avkastningskrav. Kommande kvartal framöver tror jag kan bjuda på ytterligare nedskrivningar och det är med råge inprisat i nuvarande aktiekurs kring 108 kronor relativt substansvärdet på 150 kronor. Fabege handlas alltså till en substansrabatt om 28 procent. Det är i mina ögon en god marginal med nedskrivningar och övriga utmaningar i åtanke.

Sett till jämförbart bestånd så steg Fabeges förvaltningsresultat Q2 + Q1.

Under 2019 gjorde Fabege ett förvaltningsresultat om cirka 4 kronor per aktie. De delar ut 3,2 kronor fördelat på två tillfällen om 1,6 kronor vardera. Ena halvan betalas ut i början av oktober medan den första delen betalades i våras. Som andel av förvaltningsresultatet utgör utdelningen 80 procent. Apropå utdelning så är bilden överst Fabeges utdelningsgraf de senaste 20 åren.

Fabege har en sund finansiell ställning med en belåningsgrad om endast 34 procent.

Jag har köpt en stek Fabege som är tillräckligt stor för att vara nöjd med men samtidigt ha utrymme för kompletteringsköp om tillfälle bjuds och om jag önskar.

Länk till Fabege hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Castellum starkt Q1 - Växte förvaltningsresultat 9%

Castellum har ett mål om 10% tillväxt i förvaltningsresultatet men det är ett tufft mål för dem och de når det inte alltid. De har valt att göra så, att välja ett tufft mål som de får kämpa för att uppnå. Inga söndagspromenader in i mål här inte.
Idag rapporterar de för det första kvartalet 2019 och de har presterat riktigt bra. Förvaltningsresultatet växte 9 procent och det gör mig mäkta glad.

Substansvärdet är 178 kronor (EPRA NAV) vilket är ungefär i linje med rådande börskurs kring 179 kronor.
Belåningsgraden är på sunda 45 procent.
Under kvartalet uppgick nettoinvesteringarna till -726 miljoner kronor vilket betyder att de sålt för mer än de köpt.

Castellum äger fastigheter för att förvalta och tjäna pengar på hyresintäkter men ändå gör de en del transaktioner. De är hela tiden på tå och håller fastighetsbeståndet uppdaterat. Man säljer på orter för att köpa på annat håll med bättre utsikter. Man fasar ut fastighetstyper av mindre god framtidspotential så som handelsfastigheter. Castellum har en mycket liten andel handelslokaler och det är för att de för många år sedan identifierade att den typen av lokal går en dålig framtid till mötes. Att vara helt utan blir svårt då det ofta är butikslokaler, restauranger osv i bottenplan i vissa fastigheter och stadsdelar.

I rapporten kommenterar de hyresnivåer och den är fortsatt mycket god med fin hyrestillväxt i Stockholm, Göteborg och Malmö. Den heta kontorsmarknaden drev på resultatet till rekordnivåer under 2018 och 2019 har börjat bra det också. Stark efterfrågan driver på hyrorna i en snabbare takt uppåt.

Castellum är ett stort fastighetsbolag med fokus på kontor och logistikfastigheter. De pyntar under 2019 en utdelning om 6,1 kronor varav 3,05 betalades i mars och resterande del betalas ut i september. På kursen 179 kronor är direktavkastningen 3,4 procent. Castellum har höjt sin utdelning varje år sedan noteringen 1997. Detta som en följd av en bra strategi som lett till stadigt stigande förvaltningsresultat.

Länk till Castellum hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Skanska bygger nordens högsta kontorshus

Bild: Henning Larsen Architects

Skanska investerar 1,8 miljarder kronor varav 1,5 miljarder kronor gäller byggkontraktet på nordens högsta kontorsfastighet. Byggnaden på 36 våningar kommer mäta 144 meter och ligga i Gårda Göteborg.

Så här skriver Skanska:

"– Vi är stolta och glada över att detta byggprojekt som vi varit med att utveckla under ett par års tid nu kommer igång. Det är glädjande att få bidra till utvecklingen av Göteborg och skapa detta spännande kontorsprojekt och landmärke med en konstruktion i framkant, säger Per-Anders Ericsson, Regionchef, Skanska Hus Göteborg.

Citygate har utvecklas tillsammans med den danska arkitektbyrån Henning Larsen Architects och kommer att bli Nordens högsta kontorshus."

Projektet påbörjas nu i december och väntas stå klart mars 2022. Byggkontraktet på 1,5 miljarder kronor inkluderas i orderingången för det fjärde kvartalet.

Länk till Skanska hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Kommersiella lokaler ökad konkurrens

Kontor i Stockholm är en bristvara och den stora efterfrågan har trissat upp hyrorna till smått otroliga nivåer. Fastighetsägare som Castellum gör fantastisk business på sina omförhandlade och nya avtal nu. Den heta marknaden har varat ett tag och pågår för fullt men nu riktas fler blickar mot den här guldgruvan.

Jag läser om fler bolag som nu fått upp ögonen för denna möjlighet, bla bostadsutvecklarna Alm Equity och Oscar Properties. Där kan man kickstarta det genom att göra om bostadsprojekt till kontorslokaler. 

Att utveckla nya kontorslokaler är mycket lönsamt och det vill nu fler aktörer ta del av. Den nu lite svalare bostadsrättsmarknaden hade en liknande utveckling där det snabbt dök upp fler aktörer som ville ha sin del av kakan.

Castellum talade sig varma på sin årsstämma om denna möjlighet och att de tror på en stark marknad ett bra tag framöver. De lyfte fram att det inte byggs i närheten så många kontor som efterfrågas varje år och att bla mark är ett problem.

Med fler aktörer och med en avsvalnad bostadsmarknad där projekt görs om till kontor kan man tänka att den här fantastiska marknaden inte är fullt så fantastisk så länge som Castellum gör gällande.

Det är naturligtvis nice så länge det varar men man skall ha detta i åtanke att det inte kommer vara en linjär utveckling utan det kommer en punkt när även den marknaden sansar sig.

Den här marknaden för kontorslokaler handlar alltså inte om att sälja lokaler utan om att hyra ut dem. Ju större efterfrågan desto högre hyra kan man ta ut. Castellum är störst i Sverige på just den här typen av fastigheter och det är goda tider minsann. Vid årsstämman sade bolagets VD Henrik Saxborn att de under 2018 har mycket goda förutsättningar att nå sitt tuffa mål om 10 procent tillväxt av förvaltningsresultatet.

Länk till Castellum hos hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

Goldman Sachs dräper fastighetsbolagen idag

Goldman Sachs är ute idag och skriver om kontorshyrorna i Stockholm. Hyrorna för kontor på bästa läge har stigit bortåt 50 procent på två år, De enda storstäderna i Central-/Nordeuropa med högre kontorshyror än Stockholm är Paris och London, påpekar Goldman Sachs. Hyrorna för kontor i Stockholm har toppat för denna gången skriver Goldman Sachs.

Det här är ju aktuellt för tex Castellum, Klövern mfl varpå de idag backar på börsen. Det förändrar ju ingenting för dessa bolag just idag men börsen fungerar ju så att det prisar in framtiden och en topp i hyrorna ger en annan bild av framtida vinster.

Castellum är mitt största innehav och det är en fantastisk tid för dem nu med kontorshyror på toppnivå. Man har kunnat höja hyrorna rejält och även om höjningarna blir mer normala framöver är det fler faktorer som påverkar intäkterna. Dels bygger man nya kontor och dels köper man fler fastigheter. Castellum har mycket god potential att fortsätta höja sin utdelning.

Länk till Castellum hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.