Realty Income rapport Q2 2022

 

The Monthly Dividend Company har släppt sin rapport för det andra kvartalet och den kom in bättre än marknadens förväntningar. Det är en god prestanda bolaget uppvisar, som vanligt får man väl säga. Det är en stadig verksamhet det här. De äger fastigheter med triple net lease avtal vilket betyder att hyresgästen står för alla kostnader förknippade med fastigheten. Ägaren kan problemfritt luta sig åter och ta emot ett pålitligt kassaflöde av hyresintäkter. Inga osäkerheter där utan slantarna trillar in och det är inga oförutsedda utgifter och sådant där som de flesta andra verksamheter har. Nej, här tickar det in en stadigt stigande ström av pengar. Stadigt stigande för avtalen har årliga höjningar.

AFFO per aktie blev $0,97 vilket är drygt 10 procent högre än året innan. Det där AFFO är ett nyckeltal som visar de riktiga pengar en REIT genererar. Det används istället för redovisad vinst per aktie som innehåller en rad faktorer som påverkar på pappret men inte de riktiga pengarna som genereras. Så här är det för svenska fastighetsbolag också att vinst per aktie är ett dåligt nyckeltal och man istället skall titta på förvaltningsresultat för att se de riktiga pengarna bolaget genererar. Så tänk att AFFO är som vinst per aktie. AFFO står för Adjusted Funds From Operations.

För helåret guidar de om en AFFO per aktie på $3,84 - $3,97. Antaget att den landar i mitten av spannet ger det en värderingsmultipel om 18,4 på nuvarande kurs $72. Det är inte ett vrålande fynd men det är ett okej pris för att rackarns bra bolag.

Realty Income har en stark finansiell ställning vilket resulterat i ett urstarkt kreditbetyg. De har god tillgång till finansiering till rimliga villkor. Likt många andra REITs finansierar de sig också till stor del med eget kapital. Man emitterar nya aktier i samband med förvärv och man gör det bra. AFFO per aktie har växt stadigt ända sedan börsnoteringen 1994.

Hyresgästerna är cherrypickade utefter finansiell styrka och verksamhet. Man har valt ut hyresgäster med stark finansiell ställning och verksamhet som inte hotas av e-handel. Typiska hyresgäster är mataffärer, distributionscenter, apotek, dollarstores.

Utdelningen som betalas månadsvis är i årstakt $2,97 vilket ger en direktavkastning om 4,1 procent. Utdelningen är "helig" för bolaget och de driver verksamheten med fokus på att generera en stadigt stigande utdelning till oss ägare. Det är ju det yttersta syftet för alla bolag, att generera pengar till ägarna. Här mynnar det ut i ett fokus på utdelningar och det är inte så konstigt egentligen då bolagstypen REIT är skapad på det viset. En REIT måste betala 90 procent av vinsten i utdelning. Realty Income har höjt utdelningen varje år sedan börsnoteringen 1994 och ingår i det anrika indexet S&P 500 Dividend Aristocrats.

W.P. Carey rapport Q1 2022

Fastighetsbolaget W.P. Carey eller WPC som de ofta kallas har precis lämnat rapport för det första kvartalet 2022. Bolagsformen är REIT och sådana kretsar rapporten kring nyckeltalet FFO/AFFO vilket man tittar på istället för redovisad vinst som man gör i vanliga bolag. Kortfattat är det där AFFO de riktiga pengar bolaget genererar medan det i redovisad vinst i en REIT ingår värdeförändringar, nedskrivningar mm och gör det irrelevant. 

AFFO blev $1,35 per aktie upp från $1,22 året innan.

För helåret är guidningen en AFFO om $5,18 - $5,30 per aktie. På nuvarande kurs om cirka $80 ger mitten av det där intervallet en värderingsmultipel om cirka 15 gånger. Det är en rimlig värdering och attraktivt relativt många andra REITs som handlas högre.

Belåningsgraden är under 40 procent.

De har höjt utdelningen varje år sedan noteringen 1998. Utdelningstillväxten är skral men direktavkastningen är hög. Utdelningen är i årstakt $4,228 vilket ger en direktavkastning kring 5,2 procent. Nästa kvartalsutdelning har X-datum i månadsskiftet juni/juli och betalas i mitten av juli. WPC brukar höja utdelningen en gnutta varje kvartal.

Hyresavtalen är konstruerade så de höjs årligen och parerar inflationen vi nu har. Bestånden är väldiversifierat över olika sektorer, hyresgäster, geografiskt osv så de har mycket god riskhantering där. Ungefär hälften av fastigheterna är av typen lager och industri. Kontor och Retail utgör en stor del av resterande bestånd och så har de en liten slurk Self Storage och övrigt. 63 procent av beståndet är beläget i USA och 35 procent i Europa (2 procent övrigt också).

Just inflationen är en drivare för snabbt stigande intäkter för WPC nu. Medan inflationen har varit kring 7-8 procent en tid nu i USA växte WPC sin AFFO med 10,6 procent jämfört med året innan. Avtalen har årliga höjningar och lejonparten är kopplade till inflation.

Jag äger WPC och gillar dem för dess utmärkta strategi och riskhantering. De är mycket noggranna med att sprida risken på flera olika sätt. Att äga olika fastighetstyper, på olika platser osv. Den största hyresgästen utgör bara några procent av totala hyresintäkterna (cirka 3 procent) vilket också är en faktor för att hålla risken under kontroll. Ju större andel av intäkterna en enda hyresgäst står för desto sämre/mer riskfyllt. Enskilda år kommer det alltid finnas andra REITs som stiger mer på börsen eller växer snabbare. Det kommer också finnas REITs som försvinner, går i konken. WPC har en strategi och finansiell ställning som får mig att tro att de kommer finnas kvar decennier från nu. Fortfarande inte snabbast växande men ett rimligt bolag med god riskkontroll.