fredag, oktober 25, 2019

Hemfosa kvartal 3 2019


Fastighetsbolaget Hemfosa rapporterade idag för det tredje kvartalet och de uppvisar en tillväxt långt högre än plan. De satte ju nyligen en 5-års plan om att uppnå ett fastighetsbestånd om 50 miljarder kronor. Jag vill minnas att fastighetsbeståndet var kring 35 miljarder kronor när målet sattes och nu är det 40 miljarder kronor. VD Caroline Arehult lyfter fram att det finns stor efterfrågan på samhällsfastigheter och att det finns gott om förvärvsobjekt samt projektutveckling att satsa på framöver. Företaget har fortsatt goda möjligheter att växa snabbare än sin plan.

Hemfosa har en utdelningspolicy som lyder:

"Utdelningen ska uppgå till cirka 40
procent av utdelningsbart resultat"

Det där skall man inte titta på redovisad vinst som innehåller en del poster som inte genererat pengar som går att dela ut (ej realiserade värdeförändringar på fastigheter). Det utdelningsbara resultatet baseras på förvaltningsresultatet. I reda pengar är det förvaltningsresultatet minus diverse saker som preffutdelning och skatt men för att inte krångla till det kan man fokusera på den procentuella tillväxten.

Förvaltningsresultatet har hittills under 2019 växt med 24 procent. Det kan man alltså använda som ett ungefärligt mått när man skall gissa utdelningen. Nu är utdelningen 2,4 kronor och om förvaltningsresultatet för helåret växer med 24 procent kan utdelningen nästa år tänkas bli 3 kronor. På nuvarande kurs om cirka 96 kronor innebär det en direktavkastning om 3,1 procent. Utdelningen betalas kvartalsvis varav den senaste precis betalats här nu i oktober och nästa kommer i januari.

Substansvärdet som EPRA NAV är 83,75 kronor vilket betyder att Hemfosa handlas till en premie om cirka 15 procent. De växer dock snabbt så man kan räkna hem den där värderingen.

Som Caroline påpekar i rapporten påverkas inte bolagets hyresgäster av konjunkturen utan är främst driven av den demografiska förändringen. Vi blir allt fler och vi behöver nya polisstationer och äldreboenden osv. Oavsett konjunktur kommer barn behöva en förskoleplats och rättsväsendet domstolar. Hyresavtalen är ofta långa och de är indexerade med stigande hyra över tid.

Jag äger Hemfosa och gillar den här fastighetstypen starkt. Ett bolag med Hemfosas storlek och den här inriktningen mot Samhällsfastigheter innebär ett rimligt risktagande och ett pålitligt kassaflöde. Att jag nämner storleken är för att poängtera att risken i om en hyresgäst lämnar en fastighet, att då äga en stor mängd fastigheter gör att den där enstaka smällen inte är ett problem. Man har spridit risken helt enkelt. Nettobelåningsgraden är 58 procent vilket är okej ur ett riskperspektiv.

Länk till Hemfosa hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

5 kommentarer:

  1. Stor tack för din snabba inlägg och kommentar om Hemfosa. Det uppskattar läsa detta.
    Trevlig helg,

    SvaraRadera
  2. Tjena,
    Har du gjort något jmf hittills mellan Castellum och Hemfosa?
    Hur ligger till dessa två bolag när det gäller respektiva innehav i olika kategorier? Är t.ex. Castellum lika fördelad som Hemfosa mellan olika områden skolor, äldreboende, osv... eller CAST har koncentrerat på färre omdråden?

    Intressant också höra din åsikt om att vilken av dem är mer attraktiv om man tänker endast på deras affärsområden och möjliga tillväxt? Utdelningen kommer efter hand.

    Mvh

    SvaraRadera
  3. Ge din åsikt på mitt strategiskt byte

    Jag har en svensk utdelnings portfölj i min ISK-depån sen några år tillbaka. I portföljen finns det endast fokus på stabila (stora) bolag med hög utdelning. Målet är att portföljen ska generera stabil avkastning genom utdelningar för att ersätta min nuv lön när jag om två år har planer att säger upp mig.

    Nu till min fråga:

    Några aktier har haft så bra kursutveckling som i dagens läge utdelningen m.a.p. dagens kurs hamnar så låg som jag kan hitta liknande bolag fast med högre utdelningsprocent. Frågan är att om jag gör rätt att byta till?

    Jag t.ex. igår för första gången bestämde att byta två av såna aktier mot annat som ger högre utdelning och t.o.m. fler fördelar, Jag hade:

    SCA B) sålde kurs: 97,26 kr som ger utdel: 1,79% (min gav var: 45,5 kr skulle ge utdel: 3,85%)

    SKA B) sålde kurs: 207,60 kr som ger utdel: 2,88% (min gav var: 161 kr skulle ge utdel: 3,73%)

    Köpte istället:
    XACT Högutdelande) med lika mycket pengar, kurs 127 kr som ger utdel 4.4%

    Vad hände med detta byte:

    + Utdelningar ökades mer än 16% med samma innestående kapital

    + XACT Högutdelande innehåller också SKANSKA och även 44 andra kvalitets bolag med hög utdelning dvs med bytet dels höjdes utdel till 4,4% och dels sänkte risken för dessa pengar rejäl från 2 bolag till 45 bolag!

    + Med dessa pengar i XACT Högutdelande behöver jag mindre bevakning, målet är att senare i slutändan byter nästa hela portföljen mot såna EFT alt. indexfonder. Då det känns rätt att man med ett slag kommer mot två mål. M.a.o. denna del av kapital nu behöver inte jag titta mer.

    + Jag gillar mycket bolag som ger utdelningar i flera omgångar, anledningen är att det blir mer anpassade till passiva inkomster och mer spridda kassaflödet under året. Både SCA och SKA ger tyvärr en gång per år, medan XACT håller på se över detta och kan bli i framtiden i flera omgångar.

    Frågan är:
    Har jag missat något nackdel i detta? Var detta strategiskt byte klok eller har jag gjort bort mig?

    SvaraRadera
  4. Tack för en grym blogg Petrusko!
    Tänkte höra med dig om du känner till någon site som jämför fastighetsbolags substansvärde, typ i stil med Ibindex och investmentbolag?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hello,
      Ja det finns en likadan sajt för fastighetsbolag.

      Fbindex.se

      Mvh petrusko

      Radera