torsdag, februari 21, 2019

Realty Income bokslutsrapport 2018


Det amerikanska fastighetsbolaget Realty Income rapporterade igår för det fjärde kvartalet och helår 2018.

AFFO för kvartal 4 2018 landade på $0,79 vilket var en bit över förväntan. För helåret blev det $3,19 och i bägge fallen är det cirka 4 procent mer än året innan.

Guidningen för 2019 var något jag hajade till lite över men jag behöver förmodligen inte vara orolig. De guidar om en AFFO per 2019 på $3,25 - $3,31. Det är den nedre delen av spannet jag reagerar på, jag vill helt enkelt väldigt ogärna att den landar där. Analytikers förväntningar är $3,31 och där är jag helt bekväm. Det skulle innebära en tillväxt på cirka 4 procent. Ja ja, vi får se under året hur det utvecklas, de brukar uppdatera och snäva in spannet under året.

Realty Income är ett amerikanskt fastighetsbolag och sådana har oftast en bolagsstruktur som kallas REIT. Innebörden av det är att bolaget inte betalar någon skatt utan skatten får amerikanska staten in då den beskattar bolagets ägare. Ett sätt att göra fastighetsinvesteringar tillgängliga för gemene man. När man pratar REITs så pratar man inte vinst per aktie då det nyckeltalet inrymmer flera saker som inte påverkar den riktiga intjäningen och riktiga pengar i kassakistan. Man pratar AFFO och enkelt förklarat så är det ett bättre sätt att titta på "vinsten" då den bla talar om vad som faktiskt går att dela ut till ägarna. Så när du hör AFFO tänk vinst och krångla inte till det.

The Monthly Dividend Company är en slogan som bolaget lagt till med och medan vissa tycker det är töntigt med utdelningar så tycker jag att det är kickass. Ett bolag finns till för sina ägare och att pynta utdelning till dessa är fullt normalt. Det är ju hela grejen med ägande och verksamheter att de skall generera värde till ägarna. Vissa verksamheter är mer mogna och redo för utdelningar än andra. Den här verksamheten går att bedriva på ett effektivt sätt och samtidigt pynta fin utdelning till ägarna. Det är också en viktig del i grundtanken med bolagsformen REIT; att stadigt pynta utdelning till ägarna. Att generera inkomst från fastigheter. En REIT är tvungen att betala minst 90 procent av beskattningsbara intäkter i utdelning för att klassas som och behålla sin bolagsstatus som REIT. Hela upplägget kräver alltså utdelningar och anledningen är ju att det är så amerikanska staten får in skatteintäkter på den här bolagsformen.

Realty Income har en attans smart strategi och därför gillar jag dem så mycket. Den består av en rad faktorer som jag gillar och jag skall försöka rada upp dem nedan fritt taget från mitt huvud utan ranking.

  • Cherry pickat hyresgäster med hög kredit rating.
  • Hyresgäster med verksamhet som ej hotas av E-handel, ex: Gym, FedEx, biograf mm.
  • Triple net lease avtal vilket innebär att hyresgästen står för i princip alla utgifter förknippade med fastigheten, även skatt. Det ger ett pålitligt och förutsägbart kassaflöde.
  • God geografisk spridning av fastigheter.
  • God riskspridning bland hyresgäster. Ingen enskild hyresgäst står för värst stor del av intäkter.

En grej som brukar kunna komma på tal när svenskar tittar på dessa REITs är det här att de stadigt ger ut fler aktier. Något som i Sverige är förknippat främst med dåliga bolag. I USA är det en vanlig form av finansiering för de här bolagen, att ge ut fler aktier. Viktigt att ha med sig då är att de brukar ha lägre andel traditionella lån än vi är vana vid i våra svenska fastighetsbolag men framförallt:

De bra sådana här bolagen ger ut nya aktier men ökar stadigt AFFO per aktie. Men uuuutspädning då? Utspädning... ja så lyder ofta kommentarer när jag skriver om detta. Ja what about utspädning? Det du skall bry dig om är att din utdelning och ditt värde per aktie stadigt ökar. Det där med utspädning handlar då främst om makt och någon makt i bolaget har du inte att tala om. Näe den där makten handlar om miljardbelopp i dollar räknat och vore du en sådan mäktig investerare visste du sannolikt det redan och för den delen läser sådana sannolikt inte min blogg heller. Nej mäktiga miljardinvesterare hänger inte på min blogg och det är just de som har någon utspädning att fundera på. Om de inte deltar i nyemissioner så minskar ju deras andel av totala antalet röster i bolaget. SÅ nu har vi rett ut det här med utspädning och konstaterar:

Om du inte har miljardbelopp investerat så skiter du i din röstkraft i bolaget och fokuserar främst på att AFFO och utdelning per aktie stadigt ökar.

Jag äger Realty Income och har gjort det i många år. Det är ett av mina största innehav i portföljen. De noterades 1994 och har höjt utdelningen flera gånger per år varje år sedan dess. I snitt har utdelningstillväxten varit 4,6 procent per år sedan noteringen. Just nu är utdelningen i årstakt $2,706 och på kursen $68,63 är direktavkastningen cirka 4 procent.

Länk till Realty Income hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.

7 kommentarer:

  1. Hej Petrusko! Följer dig dagligen och vill tacka för en bra blogg. Jag äger Realty Income också, men jag har en fråga om hur du ser på exponeringen mot utländsk valuta?. I dagsläge är min ca 28% av portföljen i ett antal olika aktier och ETF:er.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hello,
      Jag är extra känslig för utländsk valuta eftersom jag lever på utdelningar. Jag vill inte att valutan påverkar utdelningen i kronor allt för mycker. Nu väger utländsk valuta strax över 20% i väskan och värst mer än så strävar jag inte efter.

      Mvh petrusko

      Radera
  2. Håller med att REIT är en bra tillgångsklass att ha i portföljen. Bra att du är pedagogisk med nyckeltalen och att det är FFO och AFFO som man ska värdera en REIT efter, inte EPS. Jag har inte "O" och har aldrig haft eftersom jag vill att mina REITs ska ha högre direktavkastning än vad de brukar leverera. Söker yoc på minst 6% och det går att hitta, vad jag kan läsa ut utan att ta allt för stor risk vare sig i payout eller skuldsättning.

    Håller med att utspädningen oftast inte är något att bry sig om. De gör privata placeringar av nya units och investerar dessa i nya fastigheter som genererar kassaflöde till REITen. Gillar verkligen konceptet med REIT. Känns tryggt att äga riktiga fastigheter som står där de står och genererar inkomst.

    Som svar till Mikael om utländsk valuta så är mina innehav till 60% i utländsk valuta. Mest USD och EUR såklart men även en del CAD (nej inga cannabisbolag eller skumma gruvor) och NOK. Just nu är kronan jättesvag så jag nettoköper inte mer utländskt nu, men har flyttat om lite mellan olika utländska innehav.

    Instämmer helt att Petruskos blogg är mycket läsvärd.

    SvaraRadera
  3. Förra gången Realty income låg på 70 gillar solded du och köpte tillbaka senare. Några planer på att göra samma sak nu?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tjena Tobias,
      Inga sådana planer nej men jag skulle kunna ändra mig och för att vara tydlig så handlar det inte om att försöka tajma. När jag sålde förra gången så gjorde jag det med avsikt att jag var nöjd med kvarvarande position och att ta hem vinsten. Jag hade inte för avsikt att köpa åter billigare utan det bara blev så. När aktien backat rejält efter jag sålde tyckte jag det var nice köpläge.

      Jag tycker att min stek i Realty Income är i allra största laget och kanske får för att trimma det. Inte mer än hälften dock. I dag äger jag fler aktier än jag gjorde innan jag sålde förra gången.

      Mvh petrusko

      Radera
  4. Den här kommentaren har tagits bort av skribenten.

    SvaraRadera
  5. Hej!

    Tack för en bra blogg. Ska precis komma igång med aktiesparandet och tänker mig en liknande strategi som dig.

    Om man ska köpa aktier i ett par bolag nu (inte så stora summor). Vilka kan vara lämpliga?

    Bör jag tänka in aktiekursen eller är det bara att köpa (Har tänkt sprida inköpen under året).

    Mvh nybörjare ��

    SvaraRadera