fredag, november 06, 2015

Därför faller REITs nu

Idag faller REITs som tex Realty Income, HCP, Digital Realty, WP Carey och övriga i sektorn tungt. Anledningen till detta är att en räntehöjning i USA nu närmar sig.

Mekaniken bakom detta att en ev räntehöjning medför att REITs backar har inget med bolagens intjäningsförmåga att göra. För den oinsatte är det lätt att tänka att det handlar om att högre ränta betyder högre kostnader för ett fastighetsbolag men det är inte alls anledningen här.
REITs som grupp är högavkastande, de lämnar generellt hög direktavkastning och  Investerare jämför yielden med den de kan få på obligationer. Enkelt uttryckt kan man säga att REITs och obligationer slåss om samma kapital.

När räntan blir högre får investerare en högre riskfri avkastning och detta betyder att de samtidigt kräver högre avkastning i sitt risktagande. Om en obligation eller REIT tidigare handlas till 6% direktavkastning kanske investerare anser att den skall ge 6,5% i spåren av högre ränta. Detta regleras genom priset på tillgången. Anta att REIT X handlas i 100 kr och lämnar 6 kr utdelning vilket är 6%, om marknaden i spåren av högre räntor inte är villiga att köpa REIT X till 6% utan bara kan tänka sig att köpa den till 6,5% betyder det att aktiekursen landar kring 92 kronor.

Det kanske inte är bästa förklaringen jag fick till här men jag hoppas ni är med mig i resonemanget. Det här är inte min gissning eller tro utan det är fakta som jag läst mig till om den här typen av investering, REIT. Jag ser även logiken i mekaniken. Äger man något sådant här bolag skall man känna till detta.

 
Image courtesy of Stuart Miles at FreeDigitalPhotos.net

21 kommentarer:

  1. Hej Petrusko!
    Jag undrar lite kring varför HCP har gått så dåligt jämfört med index och andra REITer under de senaste åren? Är den köpvärd på nuvarande nivå eller tror du att den kommer bli ännu billigare framöver?

    SvaraRadera
  2. Mitt första köp i STAG förefaller lite dåligt tajmat trots låååång avvaktande inställning till REITs generellt, efter dagens positiva statistik från USA... :) Håller tummarna att de inte höjer, än. Eller att tilltron till obligationer, och andra "säkra" placeringar som statspapper sjunker då investerarna inser att de sitter på "Svarte petter-papper".

    Tjo!

    SvaraRadera
  3. Hej
    Samma gäller preffar. Har du tittat på K2A ?
    Antar att du har tittat på räntebevis. Jag har några st. T.ex Stena 1 5% ränta.
    Däremot förstår jag inte vitsen med fasträntebevisen, när man vet att räntan kommer att höjas. Din åsikt om det ?
    Mvh

    SvaraRadera
  4. Hej Anonym,
    HCP har nog varit under lite extra press pga en del utmaningar för deras största hyresgäst. Jag tycker HCP är mycket köpvärd på dessa nivåer och väntar bara på att få in dollars på depån för att kunna köpa mer.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  5. Tjena Johan,
    På kort sikt kan tajming ser mer eller mindre bra ut men förmodligen blir du en vinnare på lång sikt.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  6. Tjena Anonym,
    Jag var negativ till K2A vid IPO men de har i en snabbare takt än jag trott ökat beståndet och kassaflödesprognosen ser mindre dålig ut. Jag tycker K2A är intressant. Får ofta frågor om denna varpå det förmodligen är dags att jag skriver ett nytt inlägg om den.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  7. Om man utgår ifrån att amerikanska räntor ska stiga från december och fram till säg 3 år från nu, är det hands-off från REIT:s då? Om de ska trilla 5% varje gång det verkar troligt med en liten höjning på räntan så är de kanske inte det bästa stället att placera sina pengar under tidens gång, utan snarare kanske om några år, när vi närmar oss topparna på räntecykeln?

    Eller är det här ingenting att bry sig om, och köpa på varje dip kommer fungera bra?

    Har funderat på att skaffa mig bland annat realty income för att vikta upp fixed income, men nu verkar det inte lika smart / säkert längre?

    SvaraRadera
  8. För den som ännu inte sats sig in i REITs. Funkar detta precis som Preffar?

    SvaraRadera
  9. Hej
    Så du sätter dollar på ditt konto, visste inte det var möjligt. Kan du berätta hur och varför?

    SvaraRadera
  10. Säger inte att du har fel men förklaringen som du anger i artikeln skulle drabba alla ränteliknande papper. Igår föll muni-bonds ca 0,5%, preffar ca 1% och REITS 5-6%!
    Frågan är om gårdagen var köpläge i REITS eller om det var säljläge i munis/preffar?

    SvaraRadera
  11. Hej Simon,
    REITs är inte fixed income, de är som vanliga stamaktier på det viset att utdelningen kan höjas och sänkas lite hur som och vinsten likaså. Då REITs kursmässigt har potential jämfört med obligationer och preffar som teoretiskt är ett nollsummespel kursmässigt så är de också mer volatila. De kommer inte backa 5% varje gång det blir tal om en liten räntehöjning, marknaden är finurlig så sett, oförutsägbar.

    På lång sikt stiger REITs oavsett ränteläge.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  12. Spara För Livet: Tjena,
    Nej REITs har inget gemensamt med preffar förutom att de påverkas av allmänna ränteläget på liknande vis. REITs är vanliga bolag med en unik skattestatus, de betalar ingen skatt men är tvungna att dela ut minst 90% av resultatet.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  13. Hej Anonym,
    Japp, min förklaring gäller REITs, obligationer, preffar mfl men det slår lite olika. Eftersom REITs till skillnad från de andra har en kurspotential så är de också mer volatila.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  14. Hej P!

    Jag funderar över hur en räntehöjning i Sverige (för den kommer ju så småningom) kommer slå på preffar i Sverige?
    Jag har sedan tidigare ca 20% preffar och har mer kapital (motsvarar ytterligare 33% av nuv portfölj) på väg in.
    Planen är att köpa högavkastande svenska preffar för dem.
    Rätta mig om jag har fel nu - men stiger svensk ränta går preffarna ner och med samtidigt samma förutbestämda utdelningsnivå som tidigare skulle ett antal trygga preffar -typ Akelius - kunna generera en trygg direktavkastning som överstiger nuvarande nivå.

    Och då skulle jag utifrån min egen hypotes vänta tills räntan höjts så preffarna går ner innan jag satsar mer kapital.

    Håller du med? ��

    Hälsar Lars D (från ifånen om språket är sådär...)

    SvaraRadera
  15. Tjena Lars,
    Japp om räntorna stiger så kommer aktiekursen på preffar backa. Det korrelerar dock ej till 100% varpå det är svårt att på förhand säga hur mycket räntan måste stiga för att preffar skall backa till en viss nivå.

    Jag deltog i Balder preff notering för flera år sedan till 8% direktavkastning (250 kronor) vid ett betydligt högre ränteläge än nuvarande.

    Det kommer nog dröja många år innan vi når de nivåerna och då måste du väga in förlorad avkastning under tiden du står vid sidan.

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  16. Du är klok som ett bibliotek, Petrusko!

    Tack för ett trevligt och bra svar.

    Och fortsatt trevlig helg!

    Hälsar
    Lars D

    SvaraRadera
  17. Lars: Haha, man tackar.
    Härlig helg på dig med. =)

    Mvh petrusko

    SvaraRadera
  18. Nu börjar det bli köpläge på reits igen, jag ser det som att låsa in avkastning till en viss nivå som jag är nöjd med. Man kan aldrig veta hur kursen går. Jag tycker man bör titta på de största och bästa så bör det bli bra långsiktigt. O Ohi ventas stag. Titta även på utilitys tex cnp. Med vänlig hälsning, magnus

    SvaraRadera
  19. Tack för svar Petrusko, och lite klarsyn.

    Angående preffarna kan man väl skydda sig mot kursfallen genom att köpa preffar som har inlösen inom några år? Då slipper man sitta på stora förluster under lång tid. Den enda jag kan komma på är SAS, och det kanske inte är läge för 33% av portföljen i den preffen enbart om man inte vill leva på kanten så att säga.

    SvaraRadera
  20. Upprepar anonyms fråga om dollarkonto? Du menar väl att det kommer dollarutdelningar in på kontot, för valutakonton är väl inte OK i ISK/KF? Tycker fö det är mycket illa med krav på tvångsväxling i KF/ISK..

    SvaraRadera
  21. Hello,
    Jag använder lite slarvigt ibland ordet dollars istället för "pengar"

    Mvh petrusko

    SvaraRadera