Realty Income bokslutsrapport 2018

Det amerikanska fastighetsbolaget Realty Income rapporterade igår för det fjärde kvartalet och helår 2018.

AFFO för kvartal 4 2018 landade på $0,79 vilket var en bit över förväntan. För helåret blev det $3,19 och i bägge fallen är det cirka 4 procent mer än året innan.

Guidningen för 2019 var något jag hajade till lite över men jag behöver förmodligen inte vara orolig. De guidar om en AFFO per 2019 på $3,25 - $3,31. Det är den nedre delen av spannet jag reagerar på, jag vill helt enkelt väldigt ogärna att den landar där. Analytikers förväntningar är $3,31 och där är jag helt bekväm. Det skulle innebära en tillväxt på cirka 4 procent. Ja ja, vi får se under året hur det utvecklas, de brukar uppdatera och snäva in spannet under året.

Realty Income är ett amerikanskt fastighetsbolag och sådana har oftast en bolagsstruktur som kallas REIT. Innebörden av det är att bolaget inte betalar någon skatt utan skatten får amerikanska staten in då den beskattar bolagets ägare. Ett sätt att göra fastighetsinvesteringar tillgängliga för gemene man. När man pratar REITs så pratar man inte vinst per aktie då det nyckeltalet inrymmer flera saker som inte påverkar den riktiga intjäningen och riktiga pengar i kassakistan. Man pratar AFFO och enkelt förklarat så är det ett bättre sätt att titta på "vinsten" då den bla talar om vad som faktiskt går att dela ut till ägarna. Så när du hör AFFO tänk vinst och krångla inte till det.

The Monthly Dividend Company är en slogan som bolaget lagt till med och medan vissa tycker det är töntigt med utdelningar så tycker jag att det är kickass. Ett bolag finns till för sina ägare och att pynta utdelning till dessa är fullt normalt. Det är ju hela grejen med ägande och verksamheter att de skall generera värde till ägarna. Vissa verksamheter är mer mogna och redo för utdelningar än andra. Den här verksamheten går att bedriva på ett effektivt sätt och samtidigt pynta fin utdelning till ägarna. Det är också en viktig del i grundtanken med bolagsformen REIT; att stadigt pynta utdelning till ägarna. Att generera inkomst från fastigheter. En REIT är tvungen att betala minst 90 procent av beskattningsbara intäkter i utdelning för att klassas som och behålla sin bolagsstatus som REIT. Hela upplägget kräver alltså utdelningar och anledningen är ju att det är så amerikanska staten får in skatteintäkter på den här bolagsformen.

Realty Income har en attans smart strategi och därför gillar jag dem så mycket. Den består av en rad faktorer som jag gillar och jag skall försöka rada upp dem nedan fritt taget från mitt huvud utan ranking.

• Cherry pickat hyresgäster med hög kredit rating.
• Hyresgäster med verksamhet som ej hotas av E-handel, ex: Gym, FedEx, biograf mm.
• Triple net lease avtal vilket innebär att hyresgästen står för i princip alla utgifter förknippade med fastigheten, även skatt. Det ger ett pålitligt och förutsägbart kassaflöde.
• God geografisk spridning av fastigheter.
• God riskspridning bland hyresgäster. Ingen enskild hyresgäst står för värst stor del av intäkter.

En grej som brukar kunna komma på tal när svenskar tittar på dessa REITs är det här att de stadigt ger ut fler aktier. Något som i Sverige är förknippat främst med dåliga bolag. I USA är det en vanlig form av finansiering för de här bolagen, att ge ut fler aktier. Viktigt att ha med sig då är att de brukar ha lägre andel traditionella lån än vi är vana vid i våra svenska fastighetsbolag men framförallt:

De bra sådana här bolagen ger ut nya aktier men ökar stadigt AFFO per aktie. Men uuuutspädning då? Utspädning... ja så lyder ofta kommentarer när jag skriver om detta. Ja what about utspädning? Det du skall bry dig om är att din utdelning och ditt värde per aktie stadigt ökar. Det där med utspädning handlar då främst om makt och någon makt i bolaget har du inte att tala om. Näe den där makten handlar om miljardbelopp i dollar räknat och vore du en sådan mäktig investerare visste du sannolikt det redan och för den delen läser sådana sannolikt inte min blogg heller. Nej mäktiga miljardinvesterare hänger inte på min blogg och det är just de som har någon utspädning att fundera på. Om de inte deltar i nyemissioner så minskar ju deras andel av totala antalet röster i bolaget. SÅ nu har vi rett ut det här med utspädning och konstaterar:

Om du inte har miljardbelopp investerat så skiter du i din röstkraft i bolaget och fokuserar främst på att AFFO och utdelning per aktie stadigt ökar.

Jag äger Realty Income och har gjort det i många år. Det är ett av mina största innehav i portföljen. De noterades 1994 och har höjt utdelningen flera gånger per år varje år sedan dess. I snitt har utdelningstillväxten varit 4,6 procent per år sedan noteringen. Just nu är utdelningen i årstakt $2,706 och på kursen $68,63 är direktavkastningen cirka 4 procent.

Länk till Realty Income hos Avanza (affiliatelänk).

Info om affiliatelänkar.