Fastighetstema på EFN

 

Igår var det fastighetstema på EFN och det pratades generellt samt ett knippe bolag specifikt. Man pratade bland annat om Hufvudstaden och Cibus. Det är en intressant diskussion det här med Hufvudstaden där man kan se den som antingen alldeles för högt värderad (P/FFO) eller rentav billig (substansrabatt). Ofta är investerare och tyckare av endera skolan men jag är faktiskt ambivalent i saken. På senare år har jag kommit att mer gilla de högavkastande fastighetsbolagen som Sagax och NP3 men jag kan ändå resonera för substansprincipen vid tillfällen. Beträffande Hufvudstaden och dess värdering så har jag sedan några år landat i att medan det är väldigt fina fastigheter så är potentialen sannolikt lägre än fastighetsindex. Jag har historiskt gillat Hufvudstaden för dess låga belåning och låga risk ihop med substansrabatten. Där har jag svängt och ser förvisso samma låga risk och substansrabatt men det är nog ganska enkelt att få bättre avkastning i en investering i något annat i sektorn. Hufvudstaden är inte fastighetsbolaget som gör dig rik men det är definitivt inte fastighetsbolaget som ruinerar dig.

Daniel McPhee från Placera tar upp en dålig grej med Cibus i form av den emission de tvingades göra för några år sedan när obligationsmarknaden tog tvärstopp. Likt många andra bolag i sektorn hade Cibus hyggligt hög belåning och gjort sig beroende av obligationsmarknaden. När den tog tvärstopp och obligationer skulle lösas blev de tvungna att göra en nyemission av aktier på en krisvärdering under 100 kronor per aktie. Det är ju en sits man verkligen vill undvika. Visst det är inte varje dag det är sådan där inflationskris eller vad vi nu skall kalla det som hände i fastighetssektorn men man vill helst inte hamna i en sådan sits. Det är dock något bolaget bär med sig och man kan resonera att de är bättre nu på grund av den. De vill inte hamna i den sitsen igen. Cibus var inte ensamma utan det var många bolag i sektorn som hade det här problemet. Långt ifrån alla aktier har repat sig som Cibus gjort dock.

Sen är det ju den återkommande frågeställningen kring att Cibus betalar utdelning samtidigt som de tar in nytt kapital. Det är i mina ögon en ickefråga. Ett fastighetsbolag är beroende av externt kapital via bank, obligation och aktiemarknaden för att växa vinst osv snabbare. Det vore ineffektivt att bedriva ett fastighetsbolag helt obelånat. Utdelningen kommer ifrån kassaflödet som fastigheterna genererar. Den är på några hundra miljoner kronor. Fastigheterna i Cibus är värda kring 20 miljarder kronor och man har kring 10-12 miljarder kronor i belåning. Belåningen och de nya pengarna som man tar in via emission av aktier leder till högre resultat per aktie. Det är vad man skall fokusera på, att resultat per aktie stiger.  Det här är ju speciellt för fastighetsbolag att det är så gynnsamt för dem att göra nyemission av aktier när de handlas till substanspremie. Är man inte insatt i fastigheter men har erfarenhet ifrån nyemissioner ifrån andra sektorer så blir det lätt att tänka negativt. I andra sektorer är det ofta skitbolag eller krisande bolag som gör nyemission och vinst per aktie blir lägre efteråt. Om de ens gör någon vinst. Så är det alltså inte för Cibus och många andra fastighetsbolag som nu växer via nya aktier.