Fastighetspreffar har gått ned kraftigt på ganska kort tid och anledningen är att marknaden nu värderar dem med kommande räntehöjningar i åtanke. Man kan anse att de är rätt värderade nu och man bör inte förvänta sig att de skall stiga bara för att de en gång stod högre.
Jag ökade idag i Heimstaden preferens och Sagax D. De har bägge rimlig belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Heimstaden har pressats ned extra mycket på grund av att de främst äger hyreslägenheter. Den fastighetstypen kan inte höja hyrorna lika mycket och snabbt som övriga. På sikt kommer de få ut högre hyra de också men det tar längre tid. Hyreslägenheter har länge handlats till låga avkastningskrav och det ser ut som att de inte har lika stort utrymme för höjda räntekostnader som vissa andra.
Heimstaden har lång genomsnittlig löptid på sin finansiering och just nu har de en superlåg ränta på drygt 1 procent i snitt. När de förlänger och tar upp ny finansiering de närmsta 10 åren blir det till högre räntenivå än den de har idag. Jag är inte orolig att de skall gå under imorgon. Går det vägen för Heimstaden är dagens dryga 24 kronor för preffen en rimlig deal. Sen får vi så klart se hur inflation och ränta utvecklas framöver. Blir det fler höjningar än man tror idag så kan den här preffen backa än mer.
Preffar är speciella aktier med begränsad potential men hyggligt pålitliga utdelningar. Fram till nyligen värderades de på toppnivåer i spåren av den låga räntan och därifrån var fallhöjden stor. Det är en knepig investering där man kan vara med på stor nedgång men har en mycket begränsad uppsida. I långa loppet ger de en sämre avkastning än börsindex och gemene man gör generellt sett bäst i att undvika dem helt och hållet.
För en tid sedan viktade jag ned preffar och D-aktier rejält och jag har inga planer på att vikta upp dem stort igen i närtid. Vanliga aktier har bättre potential i långa loppet och de har utdelningstillväxt som är något jag värdesätter. Härifrån tänker jag mig ev en del småköp i preffar medan jag fortsatt prioriterar vanliga aktier.
Jag har gått igenom några nyckeltal för fastighetsbolag som givit ut preferens och D-aktier.
SvaraRaderaSämst nyckeltal har K2A. Bolaget betalar nu en snittränta på 2,1%, har en räntetäckningsgrad på 1,9 och en genomsnittlig räntebindningstid på endast 2 år. Corems nyckeltal är nästan lika svaga. Emilshus och NP3 har något bättre nyckeltal, men också de ganska svaga.
Sagax, Fastpartner, Akelius och Heimstaden ser ut att vara OK.
Tjena Mikael,
RaderaBra agerat av dig. Jag tittar också noga på räntetäckningsgrad nu. Det visar bolagets riktiga pengar de genererar och hur långt de kan betala för sig. Jag undviker K2A som har en för mig oattraktiv risknivå. Corem som du nämner den äger jag både D och preffen och nej de hör inte till det starkare gänget nu.
Det blir väldigt spännande att följa utvecklingen av räntan framöver och fastighetsbolagens kommande kvartalsrapporter.
De gyllene åren för fastighetsbolagen är över för den här gången.
Mvh petrusko
Har köpt lite preffar nu på dessa nivåer. Hade en hel dei sedan långt tillbaka och har inte skalat ner något vilket man kanske borde gjort. Svårt att sia om framtiden, och de delar trots allt ut. K2A har vi en hel del preffar i, och så länge de pyntar utdelning klagar jag inte. Vill de lösa in sina preffar gör det inget det heller...
SvaraRaderaBörjat med lite småköp av preffar efter att skalat av mig rätt rejält senaste tiden. Frågan är vilka framtida räntenivåer som diskonteras i dagens kurser. Har du gjort något antagande Petrusko som grund för dina inköp? Jag sluter mig åt lite överreaktion här och nu och tror att runt 8% direktavkastning kommer vara attraktivt på sikt.
SvaraRaderaHej!
RaderaBara för ett tag sedan fick man 6% på preffarna när inflationen var 2%, alltså en skilnad på 4%. Om man vill ha lika ”stor” skillnad idag när inflationen är 7% anser jag att preffarna borde ge 11% innan de blir köpvärda. Detta är givetvis en grov uppskattning från min sida.
//Tim
Tjena Tim,
RaderaDet är räntan du skall titta på inte inflationen. Räntan väntas vara betydligt högre i slutet av 2022 jämfört med året innan. Det är anledningen till att preffar gått ned som de gjort. De har backat lite extra pga oro för fastighetssektorns finansieringsmöjligheter/utmaningar i närtid.
Inflationen är det som i sin tur är orsaken till att räntan börjat gå upp och väntas höjas.
Svenska 10 åringen har gått från strax under 0,5 procent i början av året till strax under 2 procent nu. Den diffen om 1,5 procentenheter har tagits ut i värderingen av preffar samt lite till på förväntade höjningar.
Mvh petrusko
Hej Perusko!
RaderaDet är klart att du har rätt i att det är räntan som styr. Men, jag försöker tänka lite utanför det sättet som du så bra beskriver. Nu gissar jag bra för försöka förklara hur jag tänker. Inflationen kan stannar vid 7% ett tag framöver. Om nu preffen ger 7% i utdelning så blir det ett nollsummespel till väldigt hög risk. Då är det bättre att ha pengarna i konto med insättningsgaranti till låg ränta men till en säker placering, för preffar kan fortsätta sakta neråt som en jobbig pyspunka. Det kan ta flera år innan du får tillbaka investeringen om man går in för tidigt preff träsket. Jag sålde alla preffar i höstat när näthinnan fångade upp att inflationen har tagit fart och att ränta var på väg upp. Nu kan man ju som tur är tycka vad man vill, tror att preffarna inte har nått botten ännu.
//Tim
Jag tror det är mer av långsiktig finansieringsförmåga som är inprisad. Överlever bolaget är det billigt, går de (mer eller mindre) under är det fortfarande dyrt. Mycket obligationer som ska täckas inom några år, frågan är vad marknaden kan täcka när riksbankerna slutar köpa.
SvaraRaderaTjena Andreas,
RaderaJa preffar och fastighetsbolagen generellt har backat extra på oro för fastighetssektorns finansieringsmöjligheter/utmaningar.
Mvh petrusko
Ångest råder, jag gick in alldeles förtidigt i preferensaktierna i detta fall och ser nu illröda siffror i depån. Surt men viktig lärdom.
SvaraRaderaKänns som jag har gjort fel och då blir nästa fråga, hur gör jag rätt?
Tjena,
RaderaVarför vill du ens ha preffar från första början? Börja med den frågeställningen. När du vet exakt varför du vill ha dem så torde du ha svaret på om du skall behålla eller sälja och investera i sådant du verkligen vill ha och satsa på.
Preffar var skyhögt värderade fram till nyligen. För att räntan länge var låg och gått ned till extremt låga nivåer. Så högt kommer preffar aldrig att värderas igen om inte förutsättningarna blir de samma. Man skall inte förvänta sig att de kommer stiga till forna nivåer. Så funkar inte preffar.
Preffar värderas utefter ränteläge och riskbild i bolaget. Stigande vinster i bolaget tar de inte del av och har således en begränsad uppsida. Preffar var till nyligen uppe i taket på den där begränsade uppsidan och har nu backat för att risken blivit högre och för att räntan stigit.
Mvh petrusko
Jag tror också att företagsrisken är värre än ränterisken just nu. Överlever bolaget och det kan fortsätta betala utdelning på preffen så ska det mycket till för att det ska bli en dålig investering med preffar som ger 8-9 %. Fortfarande ett stort gap till lågriskräntor.
SvaraRadera//Per
Hej, jag uppfattar risken som "relativt" låg i Heimstaden jämfört med resten av D och preff träsket just nu. ägarlistan känns ganska bra efter uppköpet av Akelius bostäder.
SvaraRadera[Heimstaden eier 150 000 leiligheter og er etablert i ti land. Selskapet har samlet mer enn 2 000 ansatte og over 300 000 kunder. Eiendommene eies av Heimstaden Bostad AB, som eies av Heimstaden AB og pensjonsstiftelsene Alecta, Folksam, Ericsson, Sandvik og Swedish Pensions Agency]
mvh Henrik