Stockholmsbörsens fastighetsbolagsindex har gått ned 32 procent hittills i år och det är nya tider nu. Det är en omvärdering som skett där marknaden värderar fastighetsbolag lägre i spåren av ett högre framtida ränteläge. Rent operativt tickar fastighetsbolagen på och det är ingen som tror att de skall gå under imorgon. Det handlar om dess aktier och hur marknaden värderar dem.
Rent krasst innebär det här sannolikt att om du har köpt fastighetsbolag på rejält högre nivåer än nuvarande så bör du inte förvänta dig att ta in det tappet via multipelexpansion. Det rimliga är att vänta sig högre kurser via stigande lönsamhet/värde.
Medan multipelexpansion kan ske supersnabbt tar det desto längre tid för bolag att generera högre värde och vinster. Det kan ta flera år innan tex Castellum presterar så pass bra att de på nytt förtjänar en aktiekurs om 255 kronor. En kurs de handlades kring sommaren 2021 men nu blir 1 aktie i Castellum din för cirka 180 spänn. Så här ser det ut i de flesta fastighetsbolagen, att de har backat kraftigt från förra sommaren.
Det här handlar om värdering och det kvittar hur bra ett bolag är om man betalar ett för högt pris. Castellum är rackarns bra men den som köpte på 255 kronor tror jag får en sämre totalavkastning än breda börsindex på lång sikt. Man har betalat ett för högt pris och bra prestanda räddar inte upp det på överskådlig tid.
Castellum är bara ett exempel i det här inlägget, läget är liknande för de flesta fastighetsbolagen med rejält lägre aktiekurs nu.
Tjena! Tyccker du att Castellum är köpvärd på nuvarande aktiekurs? Allt gott! Anders
SvaraRaderaTjena Anders, Ja här vid 180 kronor tycker jag är ett rimligt pris för Castellum. Det är en hygglig rabatt mot substansvärdet och det är en vettig multipel mot förvaltningsresultatet. På kort sikt kanske fastighetsbolag inte går så bra på börsen även om värderingen är rimlig men i långa loppet tror jag att det är en vettig investering.
RaderaMvh petrusko
Pris/förvaltningsresultat är rätt högt för Castellum (17). Balder har 13 och SBB 7 (!). Men belåning och substansvärden är förstås olika, det är svårt att värdera vad som sammantaget är billigast...
RaderaDet handlar väl mer om att de var övervärderade tidigare...
SvaraRaderaTjena, Jag blir osäker på vad du tänker dig att innebörden av det jag skrev i inlägget är.
RaderaMvh petrusko
Hej Petrusko :-)
SvaraRaderaOm man - som jag - prioriterar en högre direktavkastning borde väl fastighetsaktier vara läge att köpa nu. Pref och D-aktier ger ju ca 6-7 % diravk. Eller har jag otur när jag tänker...?
Risken man får väga mot direktavkastningen är att fastighetsbolag med hög belåning får det svårt när räntorna går upp.
RaderaSedan har pref, och D-aktier inga ökningar av utdelningarna, så i en värld med hög inflation så kommer den utdelningen snabbt urholkas.
Det kanske ändå är värt det men helt riskfria 6-7% blir det inte.
Nåja, de flesta fastighetsbolagen värda namnet har nog eliminerat ränterisken genom att ha fast ränta eller genom att gardera sig mot stigande räntor i hyresavtalen, dvs. fört över ränterisken på hyresgästen.
RaderaRent allmänt gäller väl den gamla sanningen. Efter en sådan här nedgång bör intresset från investerarna vara högt. Tidningen Börsveckan hade en köprek på SBB kurs 47kr. Aktien kan nu köpas för 26kr. Hufvudstaden har gått från 200kr till 130kr. Här kan man alltid komma med den gamla sanningen. När floden drar sig tillbaka och det blir ebb så kan man se vem som simmat naken. Själv har jag köpt Hufvudstaden. Bolaget representera stora värden och ett uppköpserbjudande är inte omöjligt. Lundbergs är inte passiva i sådana här lägen.
SvaraRaderaMvH Lars
Tjena Lars,
RaderaUtmärkt resonerat. Du har valt kvalitet i Lundbergs och det till ett bra pris dessutom. Värderingen i Lundbergs är vettig nu med en hygglig rabatt. De i sin tur har ett fint eget bestånd och ett stort ägande i Hufvudstaden som är ett mycket sunt fastighetsbolag till en rimlig värdering.
Mvh petrusko
Jag tänker så här, om sentimentet är negativt kring fastigheter då måste det vara köpläge. Man ska undvika att köpa det som är populärt och köpa på sig det som är hatat för stunden för optimal avkastning (titta bara nu senast på olja och tech, folk gjorde precis det omvända och fick sig en rejäl smäll). Detta gäller med ett villkor, det som är hatat måste ha goda långsiktiga framtidsutsikter, dvs kommer tjäna pengar i framtiden och inte gå i konkurs.
SvaraRaderaHej Petrusko,
SvaraRaderaHar själv lite Castellum och gillar bolaget. Men i ljuset av räntehöjningarna och den fallande börskursen tänkte jag fråga dig hur du ser på Castellums stabilitet. Tror du att det finns en risk att de tvingas sänka utdelningen om räntan går upp, säg till 4%, sett över några år? Återigen tack för en bra hemsida.
/Tobias
Tjena Tobias,
RaderaJag har ägt Castellum över 15 år och har fått stadigt stigande utdelning varje år. Sedan bolagets börsnoterades 1997 har de höjt sin utdelning varje år och det har varit flera år med långt högre räntenivåer än de vi ser i dag.
Jag tror att Castellum kan växa förvaltningsresultat och utdelning i långa loppet men att aktiekursen kan stå inför en svag period. Börsen har värderat ned fastighetsbolagen och lär inte kasta sig över dem i närtid. Substansvärdet lär inte växa i rekordfart framöver. I spåren av goda tider och sjunkande räntor har substansvärde/fastighetsvärden stigit snabbt. När nu räntan stiger pressar det istället fastighetsvärden.
Det är kanske inte de bästa 5 åren i Castellumaktiens historia vi har gått in i nu.
Jag tror på fastigheter och Castellum i långa loppet. I långa loppet ingår både svagare och starkare perioder.
Mvh petrusko
Tack för ett bra svar Petrusko! Med vänlig hälsning
RaderaTobias