Tidigare i år friserade jag mina innehav i Axfood och Castellum så att de bägge vägde kring 7 procent i portföljen. Sedan dess har de gått åt varsitt håll. Axfood har växt sig långt större i min portfölj medan Castellum utvecklats dåligt och utgjorde en allt mindre del.
Jag passade igår på att göra en ny frisering och har justerat så att de bägge på nytt väger cirka 7 procent. Sälja högt värderat Axfood och köpa attraktivt värderat Castellum.
Hur de bägge skall utvecklas härifrån är svårt att sia om i ett kort perspektiv. I långa loppet tror jag det är bra att äga dem bägge. Där vi står nu är det goda tider för Axfood men mycket är inprisat i den höga värderingen. Castellum och fastighetssektorn står inför mindre heta tider vilket åtminstone delvis är inprisat i värderingen nu.
Man skall nog inte förvänta sig att fastighetsbolag snabbt kommer återgå till tidigare värderingar med premie osv. En rimlig syn är att de skall etablera en värdering man kan utgå ifrån och tänka att bättre prestanda är drivaren. Är ni med mig? 25 procent substansrabatt i Castellum kanske är rätt värdering för en tid framöver och aktiekursen kommer främst stiga om bolaget presterar bättre.
Under en lång tid har vi fått se aktiekurser i fastighetsbolag stiga genom att värderingen på börsen stadigt blivit högre. Det har gått från 45 procent substansrabatt till 40, till 35, till 20 procent osv.
Värderingen i Castellum finner jag attraktiv här varpå det passade utmärkt för mig att frisera mitt innehav i de två bolagen. Jag äger dem bägge långsiktigt och tror att de kan prestera en rimlig avkastning till en lägre risk än många andra bolag.
Det var en sak till jag tänkte nämna i samband med substansvärde och substansrabatt.
SvaraRaderaSubstansvärdet på fastigheter är baserad på vilket "avkastningskrav" fastighetsbolagen sätter på fastigheterna. I takt med att tiden med nollränta gick så sänkte fastighetsbolagen sina avkastningskrav och varje gång de sänkte avkastningskraven så ökade värderingen på fastigheterna.
Enligt tidningen Fastighetsvärlden så är nu avkastningskravet på vissa centrala fastigheter i Stockholm satt till 1%, medan avkastningskrav på andra orter ofta pressats ner under 3%. Det är historiskt sett extremt låga avkastningskrav.
Skulle avkastningskraven stiga så kommer värderingarna sjunka och det som ser ut som substansrabatt kommer istället visa sig varit en substanspremie. Uppdatering av avkastningskraven sker med en rätt stor fördröjning, speciellt uppåt. Det är därför som Castellums börskurs är så mycket lägre än vad Castellums bokvärde är för fastigheterna.