Fastighetsbolag renoverar lägenheter och höjer hyran

Här kommer ett kort och snabbt inlägg.

Vissa fastighetsbolag har i sin strategi att köpa nergångna bostadsfastigheter och renovera och höja standarden för att sedan kunna höja hyran. Gör man det i liten skala ser jag inget konstigt i det men har man det i sin strategi och gör en del sådana här affärer så är det något jag ej gillar. Det behöver ej betyda att bolaget är genomdåligt men det är inte tillräckligt bra för att jag skall gilla det och här är anledningen:

När man gör renoveringar uppstår kostnader som sänker resultatet. Samtidigt skriver fastighetsbolaget upp värdet på fastigheten för nu är den ju värd mer (högre standard/högre hyra=högre värde). Fastighetsbolaget kan alltså genomföra de här åtgärderna utan att det påverkar redovisat resultat nämnvärt. Vad som däremot påverkas är kassaflödet då kostnaderna uppstår i en stor klump när renoveringen görs och de högre hyrorna tar flera år för att kompensera detta. Det är en bra egenskap att ha ett starkt och bra kassaflöde. Ett sunt kassaflöde behöver man för att betala fakturor, att göra förvärv osv. Plötsliga utgifter, kostnadshöjningar osv kan svida rejält för bolag med dåligt kassaflöde.

Victoria Park och D.carnegie tror jag är två¨sådana här bolag. Amasten gör också en del sådana här uppgraderingar men i liten omfattning om jag ej fattat fel. K2A som nyligen noterade sin preff har en strategi/affärsidé som verkligen tilltalar mig men där bolaget befinner sig nu undviker jag det. De har någon enstaka fastighet och har tagit in pengar för att bygga fler fastigheter. Deras kassaflöde kommer vara negativt under överskådlig framtid och som sagt, ändrade kostnader och oförutsedda utgifter kan slå hårt. Jag hoppas det går vägen för dem och att de blir ett fastighetsbolag som äger mängder med bostadsfastigheter de tjänar fina pengar på. Då kanske jag blir aktieägare.

Summering: Tittar man inte så noga kan det alltså se ut som att resultatet är bra och visar inga spår av kostnaderna från renoveringar. Håll koll på kassaflöde och förvaltningsresultat i ett fastighetsbolag.