1 år sedan debaclet i WPC

 Reklam: Inlägget innehåller reklamlänk till Avanza.

För cirka 1 år sedan hände en knasig grej i ett av mina innehav. Det amerikanska fastighetsbolaget WPC hade precis meddelat sin senaste utdelningshöjning. Jag hade precis passat på att köpa på mig lite fler aktier. Så meddelade bolaget att en del av fastigheterna är usla och skall vräkas bort för att snabbast möjligt få bort dem från balansräkningen. Samt att man sänker utdelningen. Ah på ett ungefär var det vad som hände.

Jag sålde mitt innehav. Utdelningssänkningar för sällan något gott med sig varpå bara det är en rimlig anledning att sälja. Bolagets kommunikation med marknaden lämnade mycket att önska varpå även det kan vara en anledning att gå ur.

Hur som helst. Nu är de dåliga fastigheterna inte kvar i WPC. De har "resettat" utdelningen på en lägre nivå och höjt varje kvartal sedan dess. Kan man förlåta dem för fadäsen med utdelningssänkningen och den sopiga kommunikationen? Jo det skulle man väl kunna göra.

REITs som sektor har varit en dålig investering under en period om flera år. Det har varit pandemi och sedan räntehöjningar som dragit ned sektorn. WPC har varit än sämre än sektorn. På 5 år är dess avkastning inte på plus ens med utdelningar inräknat. Det är en lång period av dålig prestanda och sett i ett längre perspektiv torde det ta en evighet att hämta igen det tappet för att komma upp i samma avkastning som index.

Det som varit har varit och om man blickar framåt ser förutsättningarna bättre ut. Nu är vi inne i en räntesänkningscykel vilket är positivt för REITs. WPC blir nog ingen raket men de bör kunna fortsätta höja sin utdelning sakta men säkert varje kvartal. Finansieringskostnader går ned och hyresintäkter går upp. Aktiekursen har potential att stiga ifrån nuvarande cirka $60. Sannolikt ingen raket som sagt men den som söker hög utdelning ihop med viss kurstillväxt kanske kan se något i WPC.

WPC äger cirka 1300 fastigheter med "net lease" kontrakt. Det innebär att hyresgästen står för i princip alla kostnader förknippade med fastigheten och ägaren kan luta sig tillbaka och ta emot hyran. Fastigheterna är till cirka 65 procent belägna i Nordamerika och cirka 35 procent i Europa. Uthyrningsgraden är cirka 99 procent och genomsnittlig återstående kontraktstid är 12 år. De har god riskspridning över olika hyresgäster och ingen står för mer än 2,5 procent av totala hyresintäkterna. Fastigheterna är i huvudsak lager och industri och en mindre del är handelsfastighter som apotek, bildelsåterförsäljare (tänk Mekonomen) mm. Hyresavtalen har årliga höjningar av hyran. Ungefär hälften har fasta årliga höjningar och resten har höjningar kopplade till inflation. 

Belåningsgraden är cirka 37 procent och de pyntar en genomsnittlig ränta om 3,1 procent. För 2024 har WPC guidat om en AFFO på $4,63 - $4,73 per aktie. Mitten av det spannet är $4,68 och på aktiekursen $60 innebär det en multipelvärdering om 12,8 gånger AFFO. Det är lägre än sektorsnittet men det speglar kanske viss försiktighet ifrån marknaden när det gäller WPC. Dels på grund av grejen för ett år sedan men de gjorde även en sänkning av guidningen nu i senaste rapporten. Det rörde sig om en liten sänkning om endast 2 cent dock.

Utdelningen höjde de senaste kvartalet till $0,875 och den hade för övrigt X-dag för cirka 1 vecka sedan. I årstakt summerar utdelningen till $3,5 och innebär en utdelningsandel om cirka 75 procent vilket är mycket lågt för att vara en REIT. Utdelningen kan anses som mycket säker. Bolagsformen REIT innebär bland annat att man måste betala minst 90 procent av beskattningsbar intäkt som utdelning. Därför har REITs ofta en relativt hög direktavkastning.

Har jag "förlåtit WPC" och gillar dem igen nu då? Jag kan släppa det som varit och blicka framåt. Det ser hyggligt ut för WPC och den är nog en rimlig investering för den som vill ha hög utdelning och viss kurstillväxt. Någon fantastisk investering lär det inte bli men om man ställer den mot en investering i en preferens/D-aktie med 6-6,5 procent direktavkastning idag kan den nog vara vinnare på sikt. Det finns många REITs som har bättre potential än WPC och man behöver se den på ett speciellt sätt för att gilla den.

De äger fina fastigheter och har ett bra upplägg med net lease-avtal, långa kontrakt, årliga hyreshöjningar mm. Jag ser det som en bra defensiv investering härifrån. Jag har inte köpt in mig i bolaget igen och har i dagsläget inte planer att göra så men jag är öppen för möjligheten.

Länk till WPC hos Avanza (reklamlänk).

Info om reklamlänkar.

11 kommentarer:

  1. Har bara några lusentappar i den men det är alltid roligt när det trillar in lite utdelning och trevligt att läsa dina kommentarer.
    Vad då, inte tänka själv? Nä då. Sån är inte jag. Vad då? Apa efter Petrusko. Ok då. Lite. Än sen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tjena,
      Tack för din kommentar. Utdelningar är roligt och de blir större och större. Dels via utdelningshöjningar men även genom att man regelbundet köper mer. Superkul.

      Mvh petrusko

      Radera
    2. Japp. Varför skall man tänka själv? Skaffa sig kunskaper om saker och ting när man bara kan "ta rygg på någon annan". Låt någon annan göra jobbet så hänger jag på. Tror man att det fungerar så finns det mycket att arbeta med.
      MvH Lars

      Radera
  2. För egen del förlåter jag aldrig ett bolag som drar in sin utdelning eller som minskar utdelningen om jag äger aktier i bolaget.Castellum är ett exempel på ett bolag som jag aldrig mer kommer att köpa aktier i efter att de drog in utdelningen.Livet är alldeles för kort för att man skall kasta bort sina pengar på de värdepapper som man inte är nöjd med och dessutom så finns det väldigt många andra värdepapper att invitera sina pengar i istället.Mvh Peter Jansson

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tjena PJ,
      Tack för din kommentar. Jag förstår dig och det är faktiskt så enkelt att eftersom det finns så oerhört många olika fina värdepapper att investera i så behöver man inte se sig om efter bolag som levererat besvikelse.

      Mvh petrusko

      Radera
    2. Det är därför castellum är billig mot andra bolag just nu. För att alla utdelningsjägare besviket ger bort substans till dom som faktiskt kan värdera bolaget. Snart återkommer utdelningen å då hoppar ni säkert in igen och jag säljer då. Varför är utdelning så viktigt? Det är ju avkastning på eget kapital och vad man betalar för kapitalet som är det man ska titta på

      Radera
  3. Jag har en stor post jag köpt väldigt billigt och ligger på plus även på dagens kurs.
    Men har det varit kul?
    Nej, absolut inte. Utdelningen är dock ok.
    Hyster någon slags förhoppning om att den skulle kunna studsa lite så jag kan gå vidare och köpa något där utdelningen kan växa ikapp och där man kanske kan få viss värdeökning.

    Min WPC-resa har varit ok, men extremt tråkig.

    SvaraRadera
  4. Hej Petrusko,

    Du har inte kommit över nån info gällande kommande utdelning i WINC?

    Mvh Daniel

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tjena Daniel,
      Nej inte ännu men den lär komma vilken dag som helst. Det är cirka 10 dagar kvar till X-dag. Jag håller utkik och tänker mig att infon nog finns på fredag.

      Mvh petrusko

      Radera
  5. Kan kanske påminna om att det finns väldigt många fina bolag att investera i. Tråkigt nog är det först efteråt man får reda på vilka dessa bolag var. Castellum hade bloggaren och ett otal andra investerare som ett kärninnehav. Ett fint bolag tills det plötsligt blev ett mindre fint bolag. Utdelningen pausades som det hette. Ställdes in på vanlig svenska. Det intressanta här är att Castellum nu kanske plötsligt blivit ett fint bolag. Fast behandlar man aktier som en otrogen älskarinna så är allting möjligt.
    MvH Lars

    SvaraRadera
  6. Jag har behållit mina WPC enda sedan Jag köpte dem 2016 men precis som du skriver Petrusko så har de ju inte gått sådär jättebra. men eftersom Jag nästan aldrig säljer aktier så har den fått ligga kvar i depån och där kommer de nog att ligga länge till.

    SvaraRadera