Fastighetstema på EFN

 

Igår var det fastighetstema på EFN och det pratades generellt samt ett knippe bolag specifikt. Man pratade bland annat om Hufvudstaden och Cibus. Det är en intressant diskussion det här med Hufvudstaden där man kan se den som antingen alldeles för högt värderad (P/FFO) eller rentav billig (substansrabatt). Ofta är investerare och tyckare av endera skolan men jag är faktiskt ambivalent i saken. På senare år har jag kommit att mer gilla de högavkastande fastighetsbolagen som Sagax och NP3 men jag kan ändå resonera för substansprincipen vid tillfällen. Beträffande Hufvudstaden och dess värdering så har jag sedan några år landat i att medan det är väldigt fina fastigheter så är potentialen sannolikt lägre än fastighetsindex. Jag har historiskt gillat Hufvudstaden för dess låga belåning och låga risk ihop med substansrabatten. Där har jag svängt och ser förvisso samma låga risk och substansrabatt men det är nog ganska enkelt att få bättre avkastning i en investering i något annat i sektorn. Hufvudstaden är inte fastighetsbolaget som gör dig rik men det är definitivt inte fastighetsbolaget som ruinerar dig.

Daniel McPhee från Placera tar upp en dålig grej med Cibus i form av den emission de tvingades göra för några år sedan när obligationsmarknaden tog tvärstopp. Likt många andra bolag i sektorn hade Cibus hyggligt hög belåning och gjort sig beroende av obligationsmarknaden. När den tog tvärstopp och obligationer skulle lösas blev de tvungna att göra en nyemission av aktier på en krisvärdering under 100 kronor per aktie. Det är ju en sits man verkligen vill undvika. Visst det är inte varje dag det är sådan där inflationskris eller vad vi nu skall kalla det som hände i fastighetssektorn men man vill helst inte hamna i en sådan sits. Det är dock något bolaget bär med sig och man kan resonera att de är bättre nu på grund av den. De vill inte hamna i den sitsen igen. Cibus var inte ensamma utan det var många bolag i sektorn som hade det här problemet. Långt ifrån alla aktier har repat sig som Cibus gjort dock.

Sen är det ju den återkommande frågeställningen kring att Cibus betalar utdelning samtidigt som de tar in nytt kapital. Det är i mina ögon en ickefråga. Ett fastighetsbolag är beroende av externt kapital via bank, obligation och aktiemarknaden för att växa vinst osv snabbare. Det vore ineffektivt att bedriva ett fastighetsbolag helt obelånat. Utdelningen kommer ifrån kassaflödet som fastigheterna genererar. Den är på några hundra miljoner kronor. Fastigheterna i Cibus är värda kring 20 miljarder kronor och man har kring 10-12 miljarder kronor i belåning. Belåningen och de nya pengarna som man tar in via emission av aktier leder till högre resultat per aktie. Det är vad man skall fokusera på, att resultat per aktie stiger.  Det här är ju speciellt för fastighetsbolag att det är så gynnsamt för dem att göra nyemission av aktier när de handlas till substanspremie. Är man inte insatt i fastigheter men har erfarenhet ifrån nyemissioner ifrån andra sektorer så blir det lätt att tänka negativt. I andra sektorer är det ofta skitbolag eller krisande bolag som gör nyemission och vinst per aktie blir lägre efteråt. Om de ens gör någon vinst. Så är det alltså inte för Cibus och många andra fastighetsbolag som nu växer via nya aktier.  

3 kommentarer:

  1. Hej, har du sett att Savr börjat med aktiehandel? Verkar vara mycket grundläggande för tillfället men bra priser.

    SvaraRadera
  2. För egen del föredrar jag att köpa fastighetsfonder på röda dagar istället för att köpa enskilda fastighetsaktier.Tryggare och enklare att köpa för olika belopp beroenden på hur rött det är den dagen jag köper.På blåa dagar njuter jag och tar hem fina vinster när tillfälle ges.Sedan är det bara att upprepa så länge som jag tror att fastigheter kommer att gynnas av sänkta räntor och därmed öka sina vinster framöver.Jag gör likadant med andra fonder som idag när det är blått på börsen så tar jag hem en vinst från Avanza Zero som jag köpte för 25000 kr den 13/9 och jag köpte även för 25000 kr den 16/9.Jag kan även köpa indexfonder på blåa dagar om jag tror att det fortsätter att vara blåa dagar framöver.Det är faktiskt roligare att göra korta köp/sälj i fonder och indexfonder än vad det är att göra korta köp/sälj i enskilda aktier när man väl har lärt sig vilka fonder det går att göra snabba köp/sälj så inte pengarna blir låsta hos fondbolaget i flera dagar.Skulle fonderna gå ner så är det bara att behålla de lite längre tills börserna vänder upp igen.
    Mvh Peter Jansson

    SvaraRadera
  3. Hej Peter, nackdelen är den fördröjning vid köp och sälj av fonder. Svårt att veta hur stor förlust/vinst blir.

    SvaraRadera