Heimstaden preff värderad som vore undergången nära

 

Heimstaden preferensaktie handlas under 19 spänn och en direktavkastning om bortåt 11 procent. Så hög direktavkastning är i de flesta fall ett dåligt tecken och det är nog inget undantag här. Med det sagt behöver inte undergången stå för dörren men en del utmaningar åtminstone.

Jag äger Heimstaden preferens trots att jag egentligen ogillar den snåriga bolagsstrukturen. Med facit i hand är jag inte helt nöjd med att jag dessutom viktade den så pass som jag gjorde om över 3 procent. Nu har den backat så kraftigt att den bara väger dryga 2 procent. Jag äger flera olika preffar men brukar vikta dem lite lägre än i detta fallet. Jag bedömde att risken var relativt låg i hyreslägenheter men sedan kom ju inflation och högre räntor och fastighetssektorn har hamnat i frysboxen och har fått betydligt högre finansieringskostnader. 

Nog om mig och mitt ägande i preffen. Jag har återbesökt Heimstadens rapport för att fräscha upp minnet och min syn på bolaget och om utdelningen på preffen kommer ticka på.

Det är som sagt ett snårigt upplägg i Heimstaden och man kan kalla det för ett holdingbolag. De äger inte alla kåkar som det står Heimstaden på utan de äger en del i ett bolag som heter Heimstaden Bostad. Heimstaden Bostad deläger de ihop med en rad pensionsbolag/stiftelser och det är där fastigheterna ligger. Heimstaden får ett kassaflöde via utdelning ifrån Heimstaden Bostad. Dels via vanliga stamaktier och där kan man ju undra hur det blir med utdelning nästa år. De har också två olika preferensaktier i Heimstaden Bostad och de tror jag kommer ticka in cash nästa år. De senaste 12 månaderna har Heimstaden tagit emot 1441 miljoner kronor i utdelning på preferensaktierna.

Skall man vara petig så är det så att de här två preffarna har (så klart) knepiga upplägg kopplade till fastigheternas marknadsvärde och belåningsgrad men låt säga att det blir samma slant i utdelning nästa år. Heimstaden (det jag kallar för holdingbolag) har lån de också och de senaste 12 månaderna hade de kring 990 miljoner kronor i räntekostnader (inkluderat hybridkapital).

I dagsläget täcker Heimstaden sina räntekostnader gott och väl med utdelningen ifrån preffarna i Heimstaden Bostad. Nu är ju som bekant ränteläget högre och när de refinansierar sig kommer det bli dyrare. Ungefär hälften av lånen/obligationerna har rörlig ränta så de har väl börjat kosta mer redan medan resten är till fast ränta. Den där fasta räntan är på 4,25 procent och handlar om 750 miljoner euro. De löper till 2026/2027 så de är avlägsna. Vad de har i närtid är 1750 miljoner kronor förfall i maj 2023.

Belåningsgraden är låg i holdingbolaget och de har stark kredit rating. Jag bedömer att de kommer kunna refinansiera sig men till högre kostnad.

Holdingbolaget har en preferensaktie och det är den jag äger; Heimstaden Preferens. Totala kostnaden för utdelningen på den här preffen är cirka 120 miljoner kronor. 

Holdingbolaget Heimstaden har de senaste 12 månaderna en operativ vinst om 276 miljoner kronor och det är ovanpå de där 1441 miljonerna de fick i utdelning. De har en liten del direktägda fastigheter som är del i de där 276 miljonerna. De fick en rejäl utdelning om 1809 miljoner kronor på stamaktierna de äger i Heimstaden Bostad men den vet jag som sagt inte vad jag skall tro om 2023. Heimstaden Bostad behöver stärka sig och tog häromdagen in 750 miljoner kronor i en nyemission.

Sammanfattningsvis: Det är svårt att greppa det här bolaget och det är svårt att spå utvecklingen för fastighetssektorn generellt. Jag kämpar för att hänga med. Heimstaden torde kunna pynta utdelning på Heimstaden preferens och vi får se i bokslutsrapporten i februari hur det blir med den saken. Jag tror inte Heimstaden Bostad går under men de har sina utmaningar. En utmaning var en inlösen av obligationer nu i dagarna vilken de löste galant via en nyemission som de starka institutionella ägarna tog. De har kickat in stora belopp till Heimstaden Bostad det senaste året (Alecta, Folksam och några pensionsstiftelser).