Friday, April 28, 2017

Skillnaden på mig och de stora fastighetsfräsarna

Jag har det ganska tufft nu i mina tankar och resonemang kring fastighetsbolag i min portfölj. Fastighetsbolag är det jag förstår bäst och som jag kanske gillar mest och jag är lockad att köpa mer. En del av mig vill dra i handbromsen och inte vikta det tyngre för att hålla nere exponeringen/risken i en enskild sektor. En annan del säger, köp det du gillar bäst och tror på. Det är ju trots allt fastigheter vi pratar om, vad skall hända? Ja jag vet att det kan bli tufft även för fastigheter och har koll på krisen i början av 90-talet när tex Wallenstam och fler andra bolag i sektorn hade svåra problem.

I dagsläget har jag 24 procent av portföljen i fastighetsbolag och där räknar jag inte in mina preffar som på sätt och vis inte ger exponering i sektorn. Enda relevanta exponeringen är konkursrisken och det är väl relevant i det här resonemanget. Om fastighetsbolagen börjar gå omkull då är preffarna relevant exponering eftersom de då blir värdelösa.

Räknar jag då in min exponering via preffarna som är 32 procent så har jag en total exponering i sektorn om 56 procent. Det är en jättestor exponering och om sektorn generellt går omkull raderas över halva mitt kapital. Kan tänka mig att somliga höjer på ögonbrynet över den här exponeringen, femtiosex procent i fastigheter!

Och jag är lockad att köpa mer..
De stora fastighetsfräsarna har ju vissa av dem nästan allt i fastighetsbolag, över 90 procent kanske. Jag vill gärna hämta trygghet i det men punkterar det argumentet direkt med att skillnaden är att de stora fastighetsfräsarna klarar sig även om alla deras pengar i fastigheter raderas ut. Om man är god för tex 1 miljard kronor och 90 procent raderas ut så har man ändå 100 miljoner kvar. Om jag blir av med 90 procent så är jag helt körd!

Mina största fastighetsrelaterade innehav (vikt i portföljen):

Castellum 16 procent
Akelius preferens 13 procent
Balder preferens 7 procent
Realty Income 7 procent

Olika sorters fastigheter, även geografisk spridning via främst Realty Income i USA men även Akelius som har lägenheter i flera länder tex Tyskland, UK och USA. Stamaktier, preffar..
Visst har jag god riskspridning inom sektorn men det är fortfarande 56 procent fastighetssektor i min portfölj.

Japp, tankar som jag har kring detta. Droppa gärna kommentarer/feedback.

Annons:
Investor 100 år, boken om Investor.
En mycket välskriven och intressant skildring av Investors och Sveriges historia. Sveriges äldsta och mest framgångsrika investmentbolag. 

15 comments:

  1. Hej! Vill börja med att tacka för allt intressant du delar med dig av.
    Sen vill jag egentligen bara skriva att jag har ett liknande dilemma. Jag äger 2 fastighetsbolag själv utanför börsen och jobbar med detta dagligen. Sen har Jag en regel på börsen att inte handla med fastighetsrelaterat alls då jag är väldigt överexponerad i det stora hela. Dilemma: Varför har jag en regel som går emot min kunskap. Jag kan ju fastigheter bäst och har mkt lättare för att förstå och förutspå branschen än andra branscher/aktier jag har i mina portföljer. Kanske ska tänka om och börja handla lite fastighetsrelaterade papper. (Tjuvstartade faktiskt i veckan med liiiite Hemfosa och sneglar lite på Victoria park)

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tjena Dubbelf.
      Tack för din kommentar. Ja du har ju då redan exponering i sektorn. Beroende på finansiella risken i dina onoterade fastighetsbolag behöver du ju vara mer eller mindre orolig.

      Mvh petrusko

      Delete
  2. Du bör väl inkludera ditt eget boende här med?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Nej, mitt eget boende har ingenting att göra med börsnoterade fastighetsbolag och fastighetssektorn. Det är något helt annat.

      Mvh petrusko

      Delete
  3. Jag tycker din exponering mot en sektor är i högsta laget. Inte alarmerande men du kanske inte ska öka ytterligare.

    För egen del så köper jag för max 15% i ett bolag och max 1/3 i en sektor. Andelen kan stiga ytterligare pga uppgångar, men inte pga köp.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Hej kanaljen,
      Tack för din kommentar. Mycket sunda tankar du har där, tack.

      Mvh petrusko

      Delete
  4. Du kan alltid återgå till yrkeslivet om du misslyckas som utdelningsproffs.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tjena,
      Ja precis, det är ju lugnt det här.

      Mvh petrusko

      Delete
  5. Det är befriande att läsa dina kommentarer där du gärna anger dina aktietillgångar i procent men aldrig i kronor. Det är det som är skillnaden mellan en del....och andra.
    Ibland blir det lite naivt med kommentarer om egna tillgångar i kronor och att man snart hoppas kunna leva på sina utdelningar...fast dom är väldigt ringa.
    Men du ger bra vägledning till många och en förhoppning som kanske slår in en dag.
    Hoppas bara att vi slipper en snabb nedgång på 20-30 % Det skulle krossa många förhoppningar.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Hej Harry,
      Tack för din kommentar. Ja så är det, många tappar nog intresset om en snabb kraftig nedgång kommer. Tack för din feedback;)

      Mvh petrusko

      Delete
  6. Är det någon sektor där man kan vara överviktad så är det fastigheter och konsument, anser jag, sen kan det vara bra att geografiskt sprida sina risker. Äger man sen en bostadsrätt/hus i sthlm så kanske fastigheter i samma stad inte är det första man ska tanka i aktieportföljen .

    ReplyDelete
  7. Jag håller med dig i det stora. Jag kan industri därav ligger jag med rejäl övervikt i den sektorn för det är det jag vet och kan. Hur jag än försöker skaffa mig kunskap om andra sektorer vill hjärtat åter till det jag kan och det jag är bekväm med. Jag ligger dock inte på några 50% inom sektorn dock. Hälsningar stefan

    ReplyDelete
    Replies
    1. Tjena Stefan,
      Näe min viktning är verkligen hög. Klockrent att du kan industri och fokuserar på det.

      Mvh petrusko

      Delete
  8. Om du simulerar en 90tals krasch, hur ser det ut för din del då?

    Hög exponering, men din plan är väl att vikta mer mot index och investmentbolag, eller är det exklusive fastigheterna?

    /Andreas

    ReplyDelete
    Replies
    1. Hej Andreas,
      Tack för din kommentar. Klockren frågeställning. Jag har tänkt på det där och det är en anledning att jag viktat just Akelius så tungt. Akelius har dryga 40% belåningsgrad och de har rock solid kassaflöde iom att de bara äger lägenheter. Castellum har en sund belåningsgrad under 50% men mer riskfyllda fastigheter än Akelius. Balder har jag för mig ligger på 55% men med sitt stora fokus på lägenheter är risken ändå rimlig.

      Oscar och Alm stryker nog med i en kris likt den på 90 talet och min viktning i dem är några procent vardera bara.

      Mvh petrusko

      Delete