Thursday, January 05, 2017

Wallenstam bland det finaste jag vet!

Det här är ett makalöst fint bolag förstår ni och jag skall berätta varför. Wallenstam är ett fastighetsbolag som består till ungefär hälften av hyreslägenheter och resten är kommersiella fastigheter/lokaler såsom butiker på starka adresser i Stockholm och Göteborg.
Redan här i den korta texten har vi ett par riktigt starka faktorer. Dels är det läget, de har fastigheter på bästa läge i huvudsak och det är positivt då bästa läget är "siste man att lämna skeppet". En lägenhet eller butikslokal på bästa läge i Göteborg kommer aldrig bli svår att hyra ut. I Åmål däremot kan det stå tomt i flera år!
Den andra saken vi berörde är att de har hyreslägenheter och ni som följt mig ett tag har kanske snappat upp att jag brukar tala varmt för detta. Hyreslägenheter är den fastighetstyp med allra lägst risk! Om en av Wallenstams hyresgäster säger upp sin lägenhet så har den en ny som flyttar in samma dag den förre flyttar ut. Utan undantag och utan att ens behöva anstränga sig, det blixtrar till och vips är det uthyrt.

Wallenstam har ett par verksamheter till relaterat till fastigheterna. Dels äger de vatten och vindkraft för att försörja sina fastigheter med milövänlig el av finaste sort. En annan del i verksamheten är att de utvecklar och bygger nya fastigheter.
Jag gillar bägge de här sidoverksamheterna eller vad vi nu skall kalla dem. Den miljövänliga elen är vackert och bra PR, en bra satsning. Bygga nya fastigheter på starka lägen kommer vara bra business under en överskådlig framtid.

Siffror då, hur ser det ut på den fronten?
Wallenstam har en låg och mycket sund belåningsgrad på fastigheterna om cirka 45 procent. Det skapar en finansiell styrka och jag gillar verkligen den här försiktiga profilen. I kombination med tvåsiffrig avkastning på eget kapital är det här riktigt starkt. I senaste rapporten (9-mån 2016) visar de upp kring 15 procent avkastning på eget kapital. Antaget att det landar på 15 procent för 2016 summerar jag ett femårssnitt på cirka 13,5. En avkastning på det egna kapitalet om 13,5 procent i snitt alltså. Det tycker jag är jättebra för den här typen av bolag med så låg finansiell risk som Wallenstam tar. Det finns andra bolag i sektorn som belånar fastigheterna betydligt mer och i goda tider kan ju det ge en större avkastning men utgör en risk på sikt. Wallenstam presterar bra avkastning till en attraktiv risknivå.
Historiskt har Wallenstam presterat cirka 13 procent totalavkastning i snitt på 10 år och cirka 19 procent på 5 år.

Utdelning och återköp.
Det är ytterst få bolag i Sverige som regelbundet och metodiskt återköper aktier, Wallenstam är ett av de som gör detta. Återköpta aktier kan användas vid förvärv och liknande. Återköp av aktier utgör en viss stabilitet i aktiekursen och det medför till att vinst och utdelning per aktie stiger.
Utdelningen i förhållande till aktiekursen är låg, direktavkastningen är bara lite drygt 2 procent men tillväxten är god. Senaste höjningen var på 33 procent.

Substansvärde.
Exkluderat återköpta aktier finns det 329 740 000 st aktier i Wallenstam och i senaste rapporten är substansvärdet (EPRA NAV) 21 048 000 000 kronor. Per aktie ger det ett substansvärde om cirka 64 kronor. Att jämföra med aktiekursen som i skrivande stund är 69,65 kronor.

Slutsats.
Wallenstam har en mycket bra verksamhet med sina fastigheter på bästa läge. De tar en förhållandevis låg risk samtidigt som de presterar väldigt god avkastning. Sett till Wallenstams goda prestanda är värderingen klart rimlig! Det här är ett grymt bra bolag som lär fortsätta vara bra. Ett av de finaste bolagen jag vet!
Länk till Wallenstam hos Avanza (Adlink).

Disclaimer: I skrivande stund äger jag inte Wallenstam.

20 comments:

  1. Håller med om det du skriver. Jag fick till tajmingen här och köpte 18/11 förra året. Gjorde ungefär samma analys som du gjort och konstaterade att hyresrätter, butik/kontor i bästa läge, nybyggnation, återköp och låg belåning är en sällsynt attraktiv mix att ha i ett bolag.

    ReplyDelete
  2. Bra analys av Wallenstam, men jag tror att det inte är läge att köpa fastighetsaktier. Räntehöjningar är kanske inte så långt bort som många trodde.
    https://www.avanza.se/placera/redaktionellt/2017/01/04/starka-siffror-kan-fa-riksbanken-att-tanka-om.html
    https://www.avanza.se/placera/redaktionellt/2017/01/05/fed-flaggar-for-snabbare-rantehojningar.html

    Räntehöjningar påverkar fastighetsbolagen negativt och min gissning är att marknaden kommer att dra alla fastighetsbolag över en kam, dvs sjunkande aktiekurser överlag. Då kommer man att kunna köpa fastighetsbolag billigare.

    Trevlig Helg

    //Krusse

    ReplyDelete
  3. Varför har du inte investerat i Wallenstam? för låg direktavkastning?

    ReplyDelete
  4. Hej!

    Har du tips på någon blogg som fokuserar på att investera i Europeiska utdelningsaktier?

    Mvh
    carl

    ReplyDelete
  5. Jag har två reservationer beträffande Wallenstams avkastning på eget kapital. Den ena är att Wallenstam generellt varit något konservativa i värderingen av sitt fastighetsbestånd, och den andra är att avkastning på eget kapital även innefattar resultat hänförligt till värdeökningar på fastighetsbeståndet. Genom att redovisat Eget Kapital generellt varit lite lågt, och värdeökningarna har varit påtagliga, så tror jag inte att att Wallenstam kan upprätthålla 13,5% avkastning på eget kapital med nuvarande fastighetsbestånd och skuldsättningsstruktur.

    Jag tycker man får en mer rättvisande bild av Wallenstams värde genom att i huvudsak fokusera på att värdera deras kassaflöden, och sedan lägga till en antagen årlig hyreshöjningskomponent samt värdet av deras projektverksamhet.

    Wallenstam är dock, precis som du säger, ett jättefint bolag med jättefina fastigheter som med stor sannolikhet kommer att vara värda mer om 10, 20 och 30 år. Kan rekommendera pod-avsnittet med Hans Wallenstam i fastighetspodden också.

    ReplyDelete
  6. Det är negativt med bolag som återköper aktier istället för att dela ut pengar. Dessutom styr huvudägaren bolaget och de kan få idéer på att expandera till logistik eller köpa byggbolag eller liknande för att diversifiera. Då har man plötsligt en del av sitt kapital i något man inte själv styrt mot. Bättre med Castellum som delar ut och där man själv kan styra var utdelning ska återinvesteras.

    Vad gäller kommentaren ovan om ränta så har fastighetsbolag inga problem med föra över ökade räntekostnader till kunder och det står nog med i många avtal. Kan ett bolag idag fixa bra avkastning i sin förvaltning så kommer de att fixa det i framtiden också även om räntan är 8%.

    ReplyDelete
  7. Jag gillar Wallenstam och har haft dem på bevakning länge men den låga utdelningen får mig att avstå. Föredrar Castellums aristokrathistorik och Hemfosas höga och kvartalsvisa utdelning men kommer ett plötsligt ras där YOC närmar sig 3 procent kommer jag köpa.

    ReplyDelete
  8. Gällande värdering av fastighetsbolag är det mest intressanta att fundera över hur värderingen av fastigheterna i deras portfölj ser ut. Är fastigheterna värderade till MV? I så fall har de senaste årens kraftiga värdestegringar slagit positivt mot både resultat och EK.

    Normalt i bolag som redovisar enligt IFRS är att värderingen är enligt MV men att värderingen är konservativ i sig. Jag är själv inte bloggare men jag skulle tycka att ett intressant blogginlägg vore att jämföra värderingen för olika fastighetsbolag genom pris/kvm per område. På så sätt borde det framgå om någon dopat fram en högre värdering än någon annan och om det finns säkrare bolag bland de säkrare osv.
    Viktigt då att fastighetstypen är jämförbar, området likvärdigt mm. Är det något du skulle vara intresserad att göra analys på?
    Mvh Robban

    ReplyDelete
    Replies
    1. Intressant men inget jag vill lägga tid på.

      Mvh petrusko

      Delete
  9. Robban, jag tycker det är väldigt svårt att få en sådan analys. Jag har aldrig sett ett fastighetsbolag redovisa per fastighet saker som vakans, hyresrabatter och andra relevanta avtalsvillkor. Jag tycker det mest praktiska är att jämföra marknadsvärderingen med det värde som fastigheterna erhållit vid försäljning. Det skulle kunna vara missvisande ifall fastighetsbolaget tenderar till att endast sälja ut "surdegar" eller fastigheter med övervärden, men det ger ändock en fingervisning och speciellt så när siffrorna erhålls över en lång tidsperiod. I Wallenstams fall har sådana transaktioner länge skett över bokfört värde, varför jag tror att det finns vissa övervärden i deras portfölj.

    ReplyDelete
  10. Också mycket nyfiken på varför du inte äger Wallenstam ?
    Utdelningstillväxten är imponerande även om andelen är låg.

    Mitt 3e största innahave efter Investor och Castellum

    Mvh Hankiis

    ReplyDelete
    Replies
    1. Jag har varit väldigt avig mot placeringar under 3% da men har mjuknat på den fronten. Kommer nog ta in sådana framöver. Kansle Latour innnan Wallenstam dock

      Mvh petrusko

      Delete
  11. Jag skrev ett kort inlägg just om fastighetsbranschen igår med lite om mina tankar. Jag är optimist, men som vanligt gäller det att välja russinen.

    Allt gott

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ska kolla in det senare. Nu laddar jag inför tacofredag med familjen.

      Mvh petrusko

      Delete
  12. Så det som hade delats ut till dom återköpta aktierna delas istället ut till övriga aktier antar jag. Finns ju ingen anledning att dela ut till sig själv. Annars skulle det väl inte finnas något positivt med att göra så?

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ja precis. Man delar inte ut till de aktierna bolaget äger själva.

      Mvh petrusko

      Delete
  13. Ifall ett företag äger 5% av de utestående aktierna och kommunicerar en utdelning på 2 SEK per aktie, kommer de 95% utestående aktierna att få just 2 SEK i utdelning. Utdelningsutrymmet är inget som "delas upp" från de aktierna som återköpts.

    ReplyDelete
  14. Jo jo David klart 2kr är 2kr. Frågan var om ifall dom köper 5% av sina akter och utdelningen fortsätter vara lika stor i kronor sett. Delas det då ut på resterande 95% av aktierna nästa gång så att jag ser en utdelningstillväxt på 5%?

    Frågan med det var att annars gör väl inte det mig nåt gott som aktieägare att dom återköper sina aktier.

    ReplyDelete
  15. Tjena,
    Ja du har nytta av återköpen när det gäller utdelningstillväxt. Bolaget behöver inte i kronor räknat punga ut med lika stor ökning efter de återköpt aktier. Detta medför att utdelningsandelen kan hållas nere på en rimlig/låg nivå.
    Som sagt kan de ju komma använda återköpta aktier att betala förvärv med men de har arbetat så här jättelänge. Wallenstam återköper regelbundet.
    Samtidigt som de presterat väldigt bra på alla sätt och vis.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  16. Ifall ett företag köper tillbaka egna aktier så kommer det öka din ägarandel i företaget över tid, så nog har du allt nytta av det. Dessutom betalar du som privatperson skatt på utdelning, men inte på orealiserad värdeökning.

    ReplyDelete