Tuesday, October 11, 2016

Mycket negativt om fastighetsbolag nu

Jag ser den ena rubriken efter den andra med negativ syn på fastighetssektorn och vill lyfta fram följande:
Rent operativt är det mycket goda tider för fastighetsbolagen. Det man kan diskutera är om det kommer bli så mycket bättre?
I spåren av låg ränta har värdet på fastigheter stigit i rask takt. Det kanske har planat ut nu och inte stiger på samma vis framöver.
Intresset för fastighetsaktier kanske minskar bland investerare.

Det är alltså främst en värderingsfråga av tillgångar och av aktien/bolaget som kan tänkas vara negativt. Viktigt att hålla isär detta, fastighetsbolagen mår alltså riktigt bra. Det kan fortsätta gå jättebra för fastighetsbolagen och aktiekursen kan ändå backa och gå urdåligt. Det är också viktigt att veta om. Rent operativt kan bolagen prestera bättre och bättre men ändå kan aktiekursen backa. Detta som en följd av lägre värdering av tillgångarna (fastigheterna) och att fastighetsbolag värderas lägre.

En annan sak som är viktig att känna till är hur redovisningen fungerar/slår i fastighetsbolags vinst per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas som om de skulle varit sålda vid rapporttillfället. Om fastighetsvärden går ned framöver kommer alltså fastighetsbolagen redovisa stora förluster. Trots det kan alltså bolaget prestera jättebra med stadigt ökande intäkter på fastigheterna. Förvaltningsresultat är något man skall hålla koll på, det är vinsten de gör på verksamheten exklusive eventuella värdeförändringar och fastighetsförsäljningar.

9 comments:

  1. Kort och tydligt - mycket bra inlägg som många behöver ha i bakhuvudet.

    ReplyDelete
  2. Hej,

    Reporäntan styrs ju främst av inflation/deflationen. Om nu inflationen skulle öka (vilket den inte verkar göra särskilt mycket) så kommer ju riksbanken att höja reporäntan vilket i sin tur medför att låneräntorna kommer öka. Detta slår ju på fastighetsbolagen tvåfalt då de får högre låneräntor och att bostadspriserna sjunker. Fastighetsbolagen har ju rätt saftiga lån för att finansiera sina bostadsköp.

    Vid stora ränteökningar kommer bankerna att tjäna mer pengar. Kan ju vara smart att hedga fastighetsinvesteringar med bankinvesteringar :)

    ReplyDelete
  3. Hej FUfonden,
    Högre ränta slår inte dubbelt mot fastighetsbolagen. Hyresavtalen har höjningar inbakade och generellt kan man säga att ju högre ränta vi får desto bättre går det för landet Sverige. Flera ledande fastighetsbolag har uttalat att de välkomnar högre ränta, de tjänar minst det samma på det.

    Förlorarna är ju de rena transaktionsdrivna fastighetsbolagen. De som köper fastigheter för att sälja dem dyrare. Tex Kungsleden hade ju detta som affärside tidigare.


    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  4. Räntan är inga problem, speciellt inte för fastighetsbolag som har bostadshyresgäster. Då kommer det bli hyreshöjningar i förhandlingarna och när det gäller lokaler så går de enkelt att förhandla om för det mesta så det är normalt inga stora problem för fastighetsbolagen. Det som är svårt att se just nu är hur stor del utländska investerare påverkar de svenska fastighetsbolagen. Jag tycker ofta att utländska investerare och banker missbedömer den svenska fastighetsmarknaden pga våra unika hyresregleringar.

    ReplyDelete
  5. Det är väl det normala att aktiekursen återspeglar inte hur ett bolag går, utan vilka förväntningar som ligger på bolaget i framtiden. Jo, fastighetsbolagen går bra, men kommer de att gå ännu bättre i framtiden? Kommer räntan att bli ännu lägre? Kommer intäkterna att öka? Svarar man nej på ovanstående frågor så ligger det nära till hands att man säljer fastighetsaktier och köper något annat där framtidsutsikterna är bättre. Det omvända förekommer också, dvs bolag som går med förlust men aktiekursen hela tiden stiger pga förväntningar att bolaget kommer att ha stora inkomster i framtiden. Exempel på det senare är Camurus där bolaget sedan det börsnoterades för knappt 1 år sedan har gått från 57kr/aktie till runt 110kr/aktie fast bolaget går med förlust. Förklaringen är att man tror att bolaget kommer att tjäna grova pengar i framtiden. Om det blir så återstår att se.

    Trevlig Kväll

    //Krusse

    ReplyDelete
  6. Vänta bara tills Castellum och Hufvudstaden får sänka utdelningen då blir det blodigt och det är inte orealistiskt. Alla ni som tror att dom aldrig kommer sänka lär bli tagna på sängen.

    ReplyDelete
  7. Många av fastighetsbolagen har redan pratat om och börjat förbereda sig för sämre tider. Alla tar ned sin belåning för att tåla värdeminskningen när marknaden svalnar. Ingen är nog särskilt orolig för att inte tjäna pengar. Men att tvingas avyttra hus i fel tid vill de inte bli tvingade. Därför amortering o räntesänkningar på programmet.

    ReplyDelete
  8. På tal om fastigheter, vad tror ni om Brinova? De är någon form av "slumlord" ägt av Erik Paulsson och Erik Selin. De har tappat rejält sen noteringen.

    ReplyDelete
  9. Hej Aktiepappa,
    Jag har inte kollat på Brinova tyvärr. Kommer nog inte titta på dem innan den kan visa upp 5 år av god historik.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete