Sunday, April 10, 2016

Enfastighetsbolag Inte lindat i bomull

Jag får ofta frågor om enfastighetsbolagen, Saltängen, Delarka, Kallebäck, Torslanda och allt vad de heter. Det är från läsare som lockas av den höga direktavkastningen. För en stund sedan svarade jag på senaste frågan och jag tänkte att jag publicerar det även som ett separat inlägg för alla att se samt för egen del så kan jag länka till detta i framtiden som svar på dessa frågor.

Så här kommer det, utan sugar coating:

Saltängen och alla andra fastighetsbolag som bara äger en fastighet är skitbolag. I flera fallen existerar de enkom för att inget seriöst bolag velat köpa fastigheten. Ibland är det så att de kommer från ett större bolag på ett eller annat sätt för att de ej fått sålt fastigheten och de vill frigöra sig från risken.

Ett långt kontrakt är absolut ingen garanti. En stor och stark hyresgäst kan välja att när som helst flytta sin verksamhet. Med risken att betala hyra för en tom lokal. Kanske blir det tvist och det tar lång tid att lösa. Skitbolag med bara en fastighet har ju inget kassaflöde om hyresgästen inte betalar hyran. Kan tänka mig att det inte är ovanligt att ev hyra betalas efter en tvist är löst, med ränta förstås. Poängen är att det lilla skitbolaget med bara en fastighet har inte cash flow att överleva en tvist kanske.

Anta en ljusare out come: Hyresgästen väljer att flytta men betalar glatt hyran till kontraktet löper ut. Vad är värdet på den fastigheten då? Hur lätt är det att hyra ut en specialfastighet till en ny kund? Hur lätt är det att sälja den här knepiga fastigheten utan kassaflöde?
Allt har ett pris och man skall räkna med att det är lågt på en sådan här fastighet.

Nej, ren skit. Usch och fy.

Och by the way. sök ingen tröst i ägarboken. Kanske är hyresgästen delägare, kanske är ett stort fastighetsbolag eller en stor fastighetsfräsare delägare. Det finns ingen trygghet i det. De klipper navelsträngen utan att blinka när det gäller så här små skitbelopp.

10 comments:

  1. Kan bara hålla med dig. Har kommenterat bolaget på en annan blogg. Kollade på det i fem minuter det räckte. Ville inte vara så tydlig som du är. Många har ju investerat i Saltängen.

    Med vänlig hälsning

    Lars

    ReplyDelete
  2. Det tackar vi för. Skulle aldrig ta i ett sådant här bolag men många gör det.

    ReplyDelete
  3. Du har en poäng Petrusko, men jag tycker du är väl kritisk (vilket kanske var poängen?) eller snarare drar alla över en kam.

    Delarka är i mina ögon ett bolag med ganska låg risk. Du har långt kontrakt (2026) med lång löptid på lånen till en stabil hyresgäst (Posten). Lokalen är kontorsytor dvs inte något särskilt specialiserat, som också ligger i ett bra läge och bör kunna hyras ut till andra. Jag ser inte alls risken som stor att något tråkigt skulle kunna hända. Och du får dryga 6% om året i utdelning.

    Alla enfastighetsbolag är inte lika. I fallet Saltängen får du mycket bättre betalt (10 % direktavkastning) men då är risken större. Där ser jag att något tråkigt skulle kunna hända (ICA bygger nytt) men i Delarka ser jag mycket mindre risker.

    Sen är det en intressant ämne i sig. Enfastighetsbolagen är en förhöjd risk. Men det finns de som har 5 eller 20 fastigheter (Bonäsudden). Där är riskerna mindre, och frågan är när diversifieringen blir tillräcklig för sin egen smak. Några sådana bolag, med låg vikt, kan man tillsammans bygga till ett egenkomponerat "fastighetsbolag" i portföljen.

    Har själv Bonäsudden i portföljen och Delarka i rese-och renoveringsportföljen och känner mig faktiskt inte särskilt orolig (även om jag antar att ni skulle göra det!).

    ReplyDelete
  4. Tjena Gustav,
    Tack för en bra kommentar. Som du är inne på drar jag ju alla över en kam vilket är poängen. Oavsett verksamhet, geografisk placering osv gillar jag inget enfastighetsbolag men det är nog som du är inne på att det finns kanske något som är mindre dåligt (i mina ögon alltså).

    All respekt för din placering och önskar dig lycka till med den.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  5. Har inte sett dessa tidigare men får nog hålla med Petrusko. Varför skulle man lägga pengarna här istället för t.ex. Tobin (10% DA, kanske inlösen i sommar), Oscar (8,1% DA), K2A (8,2% DA)? OK att det är stora och stabila kontrakt med ICA, Posten osv men som sagt, en enda fastighet. Kanske om man skulle samla ca 20 st i en portfölj för riskspridning men jag tycker ändå att direktavkastningen är lite för låg. Ge mig 12 % så hade jag tittat igen.

    ReplyDelete
  6. Tack för ett bra blogginlägg Petrusko!

    Vänligen
    R

    ReplyDelete
  7. Jag tycker kanske att "skitbolag" är ett något felaktigt ord. Det förknippar jag med vanskötsel, föråldrade eller oönskade produkter, fiffel i styrelsen, ohållbar affärsmodell, etc. De omnämnda bolagen har ju idag en mycket väl fungerande verksamhet och till skillnad från de flesta av deras större kamrater kommer en stor andel av det som blir kvar på sista raden faktiskt från intäkterna på första raden.

    Däremot kan jag gå med på att kalla det för "skitaktier". Detta (såklart) på grund av det binära i verksamhetens natur. Om Saltängen skulle tappa ICA så skulle det ju bli riktigt, riktigt dåligt. Utdelningen sopas bort omgående och sen börjar jakten på en ny hyresgäst. Och i ett så desperat läge kommer garanterat hyran få sänkas för att man ska hitta nån. Hittar man ingen blir det likvidering. Vid likvidering får aktieägarna med största sannolikhet inget alls.

    Jag har lite i Saltängen (ca 2,30%), och även i några av de andra som nämnts ovan, i min utdelningsportfölj. Jag ser det lite som en ovanstående kommentarerna nämnde, att det blir som att jag har andelar i ett bolag som äger tre fastigheter (vilket iofs också är otroligt litet). Det jag gillar är att de känns mycket konjunkturokänsliga. Klart att den obligationsaktiga utdelningen utan tillväxt borde påverkas av ränteläget, men i övrigt handlar det väldigt mycket om vad deras respektive enorma, tröga, stabila hyresgäster bestämmer sig för.

    Jag tycker investeringen känns ok (med liten vikt) för att:

    1) Sannolikheten att ICA skulle vilja flytta är mycket liten. De har hängt där sen 70-talet nån gång och att de skulle få för sig att hitta ett annat lager som är drygt 100,000 kvadrat känns otroligt dyrt, svårt och onödigt. Allt i de där lokalerna är uppbyggt efter deras behov. Jag säger inte att det inte KAN hända, men jag kan bara inte tro att det kommer göra det under närmaste decenniet.

    2) Om ICA skulle annonsera att de vill flytta kommer det ske i god tid innan de slutar betala. Likt de fall där preffar fått ställa in utdelningen kommer kursen förmodligen halveras om det bedöms svårt att hitta någon ny storhyresgäst innan ICA flyttar. Hittar de inte en perfekt hyresgäst kan de säkert stycka av och hyra ut delar. Och då känns det inte lika binärt längre.

    3) Man ska investera i sånt man förstår sig på. Det här är mycket enkelt att förstå sig på jämfört med många andra fastighetsbolag. Speciellt de allra mest lånedopade som också emitterat preffar.

    Ovan nämnda Tobin, har iofs gjort en emission av stamaktier och är således stadda vid kassa för stunden, men det krävs inte så jättemycket för att välta det vedträet heller. Ett misslyckat projekt i kombination med en något svagare bomarknad skulle slå hårt. Känns mycket mer sannolikt än att ICA skulle packa flyttlass. Jag äger lite i Tobin med, men som också nämnts ovan, de löses troligtvis in. Alltså inte en utdelningsinvestering utan snarare en spekulation på inlösen och ett par snabba procent.

    ReplyDelete
  8. Jag tipsade om Saltängen tidigare och efter 0% Brexitnedgång och ytterligare utdelning till min kassa så kan jag bara säga att för den som orkar göra sin due dilligence är detta en stabil pärla i en säker hamn.

    Ok ... Vad var sakkritiken här? Substansen till varför ett enfastighetsbolag är lika med ett skitbolag? Ursäkta men det får du nog utveckla.....

    Saltängens fastighets marknadsvärde värderades nyligen i all tysthet kraftigt upp av en oberoende värderingsfirma. Du har alltså en ordentlig substansökning i bolaget initierad från tredje part. Det är pengar på banken om du mot förmodan behöver en kreditlina.

    Så vad är risken? Att hyresgästen skulle lämna? Sorry Petrusko men "been there och done" that när jag jobbade i livsmedelsbranschen och vi lade ner Dagabs centrallager i Malmö. Vi hade inte några problem att sälja fastigheten och jag var på mitt gamla livsmedelslager härrom dagen och hämtade en ny router på Net on Net som nu bor i lokalen.....

    En uppsägning kommer att aviseras i god tid och där kommer finnas intresserade hyresgäster med det läget som saltängen har... Det argumentet oroar mig föga.

    Det är också så att ICA handlarna själva är ägare i bolaget så dom lär först lämna och ge en early warning.

    Är det sannolikt att ICA flyttar? Nej det tror jag inte....

    Är utdelningen pålitlig? Ja dom har bevisat att affärsmodellen håller.

    Det enda som stör är således att det endast är en fastighet men en pärla är en pärla oavsett om du kastar skit på den.

    Petrusko... Vi har funnits på börssnack i decennier och diskuterat aktier på ett mycket uppskattat sätt. Detta är vad jag kan minnas det enda köpråd du fått av mig. Det finns en orsak till det.

    Med vänlig Hälsning

    Skånepågen Ztigge

    ReplyDelete
  9. Saltängen levererar i år och är 12,6% upp sista 12 månaderna och " on top of that" har vi fått nära 10% direktavkastning.....

    Misstänkte det som sagt....

    Ha en Go Jul Petrusko

    Från Ztigge

    ReplyDelete