Sunday, March 27, 2016

Heba Fastigheter, starkt och försiktigt

Heba är fastighetsbolaget som äger bostadsfastigheter på bra lägen i Stockholmsregionen. Just bostadsfastigheter är den fastighetstyp som har lägst risk. Detta på grund av sitt pålitliga kassaflöde. Om en hyresgäst säger upp sitt avtal är lägenheten snabbt uthyrd igen och på många orter i landet är den uthyrd och inflyttad inom ett dygn efter hyresgästen flyttat ut.
Den bästa marknaden, ur ett ägarperspektiv är Stockholm med en mycket stor efterfrågan på lägenheter. I dubbel bemärkelse för det är stark efterfrågan på själva fastigheterna också vilket driver på värdeutvecklingen.

Heba har en mycket stark finansiell ställning och opererar med ett mycket lågt risktagande. Belåningsgraden på fastigheterna är låga 29%.
Senast publicerat substansvärde är 113 kronor och aktien handlas därikring.
Utdelningen höjdes kraftigt från 1,3 kronor till 1,5 kronor, en höjning på dryga 15%. Direktavkastningen är väldigt låg, cirka 1,4%.

Jag ägde Heba som pojk på nittiotalet och jag tycker det är ett väldigt fint bolag. Den låga risken attraherar mig, dels i form av den låga belåningsgraden men även pga fastighetstypen bostäder.
En aktie med låg risk, något för den försiktige. Heba kommer sannolikt inte hänga med upp i börsrallyn men står sig nog bättre i börsras. I spåren av den historiskt låga räntan har värdet på Hebas fastigheter stigit kraftigt och gett aktiekursen en skjuts uppåt. Med räntan på bottennivåer redan kan man utesluta samma kraftiga värdestegring i närtid men stiga kommer det fortsatt att göra. Heba agerar på Sveriges starkaste marknad på riktigt bra lägen. På denna marknad är bostadsbristen redan stor och på flera års sikt ser det ut som den kommer bli större.
Heba och andra aktörer i branschen bygger nya bostäder men det är långt ifrån tillräckligt för att komma ikapp efterfrågan.

Värderingen av fastighetsbolag har varierat över tiden, att handlas med substansrabatt till att vid några tillfällen handlas med premie. Just nu värderar fastighetsbolagen historiskt högt på börsen, samtidigt som deras fastigheter också värderas högt. På kort sikt är detta en faktor som drar upp risken i investeringen. Det kvittar ju hur bra och välmående Heba är om marknaden bestämmer sig för att värdera fastighetsbolagen lägre. På lång sikt behöver man nog inte oroa sig så mycket över detta dock, det jämnar ut sig över tiden och Heba lär fortsätta öka sitt förvaltningsresultat och vara ett välmående starkt bolag.

Sett till verksamheten och den låga risken i bolaget skulle jag väldigt gärna äga detta. Den låga direktavkastningen är nöten för mig som utdelningsinvesterare. Well, jag har ju mjuknat en hel del på den punkten de senaste 10 åren och kan tänka mig allt lägre direktavkastning om det är ett riktigt fint bolag med utdelningstillväxt. Heba har ingen klockren utdelningshistorik med några mindre sänkningar men den långsiktiga trenden är ändå stigande. På fem år har den stigit 36% från 1,1 krona år 2010.

Heba är ett jättefint bolag med låg risk på lång sikt. Något att titta på för den defensive, den som inte vill ta så stor risk alltså.

(En liten parantes; En eventuell fastighetsbubbla är ej relaterat med fastighetsbolagen noterade på börsen. Den gäller villor och bostadsrätter. En bubbla påverkar inte Heba mer än det påverkar tex Axfood.)



9 comments:

  1. Hej! Tack för många intressanta blogginlägg. Var hittar du info om fastighetsbolagens sammanlagda substansvärdering över tid?

    Tack /P

    ReplyDelete
  2. Japp,

    Kan bara hålla med. HEBA är ett jättefint bolag. Hoppas kunna leva ned denna investering i många år framöver.

    Med vänlig hälsning

    Lars

    ReplyDelete
  3. Hej P,
    Tack för din kommentar. Jag har ej länk till en sammanställning över fastighetsbolagens substansvärdering över tid. Jag har följt fastighetsbolag med intresse sedan nittiotalet och har i huvudet ett hum om hur det värderats över tiden.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
  4. Tjena Lars,
    Tack för din kommentar.
    Ja med Heba bör du sova gott om natten i alla fall.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete
    Replies
    1. Ok. Är förtjust i Amhult2 och ångrar mest att jag inte köpt mer senaste åren. Vore intressant att höra hur du tycker den borde värderas...?

      / P

      Delete
    2. P. Gör ett inhopp här då Amhult 2 är en favorit.Angående värdering så kan man jämföra med liknande bolag.Då värderas AMHULT 2 till drygt eget kapital och de andra till mellan 2 och mer än 5 ggr. AMHULT2 är obelånade frånsett byggkreditiv och har snart byggt 1/6 av sin ägda mark. För varje ny del som blir klar ökar substansen och driftnetto. Min prognos är ett värde på minst 200 kr per aktie om 4 till 5 år. Borde betyda över 100 kr idag. Mitt tips är att läsa på om bolaget på hemsida www.AMHULT2.se

      Delete
  5. Ditt resonemang att en briserad fastighetsbubbla bara skulle påverka privata bostadsrätter och villor känns konstigt. Varför skulle inte bolag som huvudsakligen äger bostadsfastigheter värderas ner mer än bolag som har annan huvudinriktning på sin verksamhet?

    ReplyDelete
  6. Vad tycker du om victoria park?

    ReplyDelete
  7. Hej intresserad,
    Victoria Park hör till fastighetsbolagen av mindre bra kvalitet. Inte att sätta i samma rum som tex Heba, Castellum, Wallenstam mfl.
    Victoria PArk har betydligt högre risk och förvisso är nog potentialen större också men det lockar ej. Jag väljer hellre fastighetsbolag med högre kvalitet och om jag vill ha hög risk tittar jag i någon annan sektor.

    Victoria Park har en preferensaktie också, den skulle jag nog kunna tänka mig att äga om rätt pris infinner sig relativt övriga preffar.

    Mvh petrusko

    ReplyDelete